（2015）益法民一终字第470号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-05-10
案件名称
益阳中禾置业有限公司与魏来商品房买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省益阳市中级人民法院
所属地区
湖南省益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
益阳中禾置业有限公司,魏来
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十七条，第四十四条，第一百七十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款，第十九条
全文
湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）益法民一终字第470号上诉人（原审被告）益阳中禾置业有限公司。法定代表人陈雅辉，该公司董事长。委托代理人文兰萍，湖南求剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）魏来。委托代理人夏骞，湖南万维律师事务所律师。上诉人益阳中禾置业有限公司（以下简称中禾公司）因与被上诉人魏来商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2015）资民二初字第159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中禾公司的法定代表人陈雅辉及委托代理人文兰萍、被上诉人魏来之委托代理人夏骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，2010年12月29日，魏来与中禾公司签订《益阳市商品房买卖合同》一份，合同约定：1、魏来向中禾公司购买资江明珠项目中的第2幢8层812号预售商品房，该商品房价款按建筑面积计算，总金额387939元。付款方式及期限为：首付款187939元于合同签订之日支付，剩余房款200000元必须于2011年1月30日之前全部付清；2、交付期限及条件：中禾公司应当在2012年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的该商品房交付魏来使用；3、中禾公司关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：供水、供电在交房时达到使用条件；4、关于产权登记的约定：中禾公司应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥魏来的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因中禾公司的责任，致使魏来未能在约定期限内办理上述登记或手续，魏来不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，中禾公司按日向魏来支付已付房款万分之一的违约金。魏来于合同签订前的2010年12月28日向中禾公司支付房价首付款187939元。剩余房款200000元于2011年1月27日已全部向中禾公司付清。魏来于中禾公司通知的时间—2012年12月28日接受了资江明珠项目中第2幢812号房屋。中禾公司未按合同约定在商品房交付使用后270日内办妥魏来的房屋所有权证，且逾期办证至今，双方协商未果，故酿成纠纷。另查明，自魏来、中禾公司房屋交付之日2012年12月28日至2015年4月30日，共计853天，扣除合同约定的办证期限270天，实际逾期天数为583天，以魏来已付房款387939元为基数按日万分之一计算金额为22616.84元。魏来起诉金额为22306元。原审法院认为，魏来、中禾公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的规定，故合同合法有效。中禾公司所提该合同第十九条关于产权登记日期的约定不是中禾公司的真实意思表示，也不符合中禾公司与魏来交付房屋后实际办证的情况，对中禾公司没有约束力之抗辩依法不能成立，应当不予采纳。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。依照合同约定，中禾公司负有在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥魏来的房屋所有权证的合同义务。由于中禾公司未按合同约定履行上述义务，其行为已构成违约，故中禾公司依法应承担继续履行合同并按合同约定逾期按日向魏来支付已付购房款日万分之一违约金的违约责任，魏来的诉讼请求应予支持。中禾公司关于逾期办证一是由于供电审批改造工程的滞后、二是由于部分业主损坏消防设施导致消防验收的滞后所致，非因中禾公司的原因或责任，中禾公司不应承担违约责任的抗辩，因该理由并不能改变其已经违约的事实，亦不能成为免除其违约责任的法定理由，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决：中禾公司于判决生效后十日内支付魏来违约金22306元（算至2015年4月30日），之后按已付房价款的日万分之一支付违约金直至中禾公司为魏来实际办妥房屋权属证书之日止。案件受理费减半收取为179元，由中禾公司负担。宣判后，中禾公司不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。1、上诉人与被上诉人签订的《益阳市商品房买卖合同》中约定的办证期限，并非上诉人的真实意思表示，该合同是相关主管部门的示范合同，上诉人签订合同时不能进行变更，原审认定该合同全部内容系双方真实意思表示错误；2、上诉人在庭审中出示了逾期办证是由于供电审批改造工程的滞后与部分业主损坏消防设施导致消防验收滞后所致的证据原件，但原审法院在证据认定时却以“未与原件核对，不具备证据的合法性”为由，不予认定错误；3、原审认定事实证据不足，忽略了被上诉人提交办证的相关资料的举证责任，上诉人的办证义务为协助办证义务，被上诉人无证据证明其提供了办证的相关资料；4、逾期办证，并非上诉人怠于履行自己的义务，而是由于政府规划的变电设施不能到位以及供电审批改造工程的滞后，导致消防验收、办证等工作相应滞后。二、原审适用法律错误。合同约定“如因出卖人责任，致使买卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续”，该约定排除了合同法无过错责任原则的适用，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审适用合同法第六十条、第一百零七条的规定错误。三、原审审理程序严重违法。1、该案系27案合并审理，双方当事人对案件是非，责任承担分歧较大，原审适用简易程序不当；2、由于27案合并审理，上诉人在举证期限内提供证据确有困难，原审法院不准许延期举证错误；3、文放农为原审法院法官，原审法院应无管辖权，在上诉人提出回避申请并复议后，原审法院才对文放农案自行回避，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第四十七条的规定。请求二审法院查清事实，撤销原判，改判上诉人不承担违约责任或将本案发回重审，并由被上诉人负担本案诉讼费用。魏来答辩称：原审认定事实正确，上诉人未按照合同约定的时间办好权属证属于违约，应当承担违约责任；原审适用法律正确，程序合法，27案均为房屋买卖合同，权利义务关系清楚，争议并不大，所以才合并审理；法院不属于被回避的主体，且在上诉人提出异议后，原审法院将文放农案件，已移送至其他法院审理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，中禾公司向本院提交了下列证据：证据一、《商品房买卖合同》，拟证明合同约定的交房标准为主体验收合格，并非综合验收合格，不可能按综合验收时间办证，只有出卖人原因逾期办证，才承担违约责任；证据二、湖南省电力公司益阳电业局《小河口电排等配电工程设计审查会议纪要》［益电便客服（2010）38号］，拟证明中禾公司于2009年-2010年已申请配电工程，由于政府规划的变电设施不到位，才导致的逾期办证；证据三、25份照片原件及《装修违约通知书》，拟证明中禾公司逾期办证是由于部分业主损坏消防设施，导致消防验收滞后；证据四、《益阳市房地产综合预受理资料收件单》，拟证明中禾公司已将A、B栋办证所需资料提交房管部门，履行了办证义务；证据五、中禾公司资江明珠B栋2304号、2310号、1412号、1504号、2611号、712号、1204号、2110号、810号、505号、1112号、704号、812号、511号、1012号、2010号、2202号、2511号、801号大产权证，拟证明中禾公司资江明珠B栋的大产权证已办理，履行了办证义务；证据六、合并审理申请书、延期举证申请书及不同意延期举证通知书、回避申请书、庭审笔录、民事起诉状、应诉通知书、举证通知书、传票，拟证明原审程序违法，直至27案一审判决，文放农案并未移送，上诉后，文放农案仍未移送，中禾公司再次提出回避申请。魏来质证称：对证据一的真实性无异议，但对其证明目的不予认可；对证据二的真实性有异议，不认可其证明目的，电力改造发生于商品房买卖合同订立之前，中禾公司在订立合同时，已经知晓电力需改造的事实，中禾公司不能免责；对证据三的真实性无异议，认可改造消防设施的事实，但不能达到其证明目的，消防应在备案交房之前验收合格；对证据四的真实性有异议，证据四系电脑打印件，收件资料无法显示是否为登记办证的全部资料，对其证明目的有异议，受理的时间已经超出合同约定的办证期限；对证据五的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，反能证明中禾公司逾期办证；对证据六的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，是否准予延期举证，由法院依法审查，不以被上诉人的意见为参考，另原审也未对文放农案件进行审理。本院对上述证据经审查认为，证据一、证据三、证据五、证据六双方均认可其真实性，故本院作为认定案件事实的依据，对其证明目的，本院予以综合认定；证据二系电力部门的文件，证据四系房管登记部门的打印件，均能作为认定案件事实的依据，本院予以采信。二审经审理查明，中禾公司开发的资江明珠项目A、B栋房屋出售之前，拟对供电工程进行改造。2010年3月5日，湖南省电力公司益阳电业局审查通过了中禾公司10KV配电工程设计方案。2011年6月23日，中禾公司提出申请改造，2012年10月30日，湖南省电力公司益阳电业局召开用电业扩例会，确定了对资江明珠的供电方案。2013年3月7日，中禾公司与益阳祥能电气工程有限公司签订《中禾公司（资江明珠小区一、二期）10KV配电与“一户一表”工程施工合同，2013年8月29日，该工程竣工验收。另查明，2014年1月17日，资江明珠项目A、B栋建设工程，经益阳市公安消防支队评定，该工程消防验收不合格，不合格原因中包括了部分业主违约装修，将设计通向前室的乙级防火门变更为普通门等情况。2014年7月，中禾公司对部分业主违约装修占用公共空间、变更防火门的恢复改造工程完成。2014年9月18日，益阳市公安消防支队认定中禾公司A、B栋建设工程消防验收复验合格。益阳市房地产管理部门分别于2015年1月4日，2015年4月24日受理了中禾公司资江明珠B栋、A栋的产权登记申请材料。除上述事实之外，本院二审经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方争议的焦点为：一、原审审理程序是否合法；二、涉案商品房买卖合同是否违背中禾公司的真实意思表示；三、中禾公司应否承担本案逾期办证的违约责任。一、关于原审审理程序是否合法的问题关于原审是否适用简易程序审理本案。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件。本案中，合同双方之间的权利义务关系明确，买受方魏来已履行合同约定的义务，出卖人中禾公司未按约定期限办理产权登记的事实清楚，双方对逾期的事实并无争议，争议焦点仅围绕供电工程的延期及业主对消防门的变更是否可以中禾公司的免除违约责任，且本案并不属于禁止适用简易程序的情形，原审综合考虑案件的实际情况，适用简易程序审理本案并无不当。关于原审不予准许延期举证是否合法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百条规定，当事人申请延长举证期限的，应当在举证期限届满前向人民法院提出书面申请，申请成立的，人民法院应当准许，适当延长举证期限，并通知其他当事人，申请不成立的，人民法院不予准许，并通知申请人。据此，人民法院对当事人的延期举证申请具有审查权。本案中，中禾公司收到原审举证通知书后，并未说明调查收集证据的具体情形及不能在规定期限内完成的具体原因，而仅以需要调查收集证据为由，申请延长举证期限，原审法院审查后认为中禾公司申请延期的理由不成立系其正当行使审查权，并无不当，不违反法律的规定。关于原审是否违反回避的规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条的规定，民事诉讼中的回避主体为审判人员及书记员，翻译人员、鉴定人、勘验人，原审法院作为机关并非回避的主体。该系列案件中的一位当事人为原审法院的工作人员，并非构成原审法院应予回避的法定理由，中禾公司也未证明审理该案的审判人员与当事人的同事关系会影响案件的公正审理，且原审法院在中禾公司提出回避申请之后，已将当事人为原审法院工作人员的案件移送至其他法院审理，故原审对本案的审理并不违反回避的规定。二、关于涉案商品房买卖合同是否违背中禾公司的真实意思表示的问题本案中，中禾公司作为房地产开发商，与买受方之间就商品房的转让关系而订立的买卖合同，系中禾公司提供的格式合同。该合同虽为相关行政主管部门的示范文本，但在被中禾公司选择使用后，即成为中禾公司的意思表示，中禾公司对合同文本内容具有选择权与修改权，即使该合同文本中的部分条款不能修改，双方仍可在合同文本之外，另行签订补充协议来确定双方的权利义务，中禾公司作为合同中的优势方，实际享有比买受方更多的选择决定权利，双方在该合同上签字确认，即对双方具有法律效力，故其上诉提出关于涉案商品房买卖合同并非其全部真实意思表示，明显缺乏事实和法律依据，不能成立，本院依法不予支持。三、关于中禾公司应否承担本案逾期办证的违约责任的问题关于供电工程改造造成的办证迟延，中禾公司应否承担逾期办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及双方签订的买卖合同中第十九条关于产权登记的约定，因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理产权登记或者手续的，出卖人应当承担违约责任。本案中，中禾公司建设的资江明珠项目因原有用电线路无法满足该小区住户供电需求，需对供电工程进行改造，而外接电源的供电改造工程，并非由作为开发商的中禾公司能单方决定实施，而是在需电部门中禾公司提出申请，由供电部门审批决定方案后才能施工。中禾公司早在2009年即向供电部门提出了供电改造工程的申请，并为供电工程的改造多次与供电部门协商，积极履行了相关义务，并非消极的有意拖延，该供电改造工程的延迟并非开发商的消极不作为所致，故中禾公司对供电改造工程竣工前，不承担逾期办证的违约责任。关于部分业主违约装修致使消防验收不合格，中禾公司应否承担逾期办证的违约责任。中禾公司作为资江明珠项目工程的建设方，应积极履行义务，依法规范施工，保证各项施工工程符合消防验收条件，在发现影响消防验收合格因素时，应及时完成消防验收不合格因素的整改。本案中，中禾公司在出售及交付房屋之时，未及时履行对相应户型业主的提示义务，造成部分业主在装修时擅自变更消防门。中禾公司在发现部分业主未规范装修情形后，仍未采取有效措施及时进行管控、督促整改，直到消防第一次验收，仍未改变不符合消防验收规范的条件，且在资江明珠A、B栋建设工程被消防主管部门验收为不合格之后，对违规装修的部分业主的整改督促不力，致使整改期限长达八个多月，故中禾公司对部分业主变更消防门，致使整个工程验收不合格造成办证逾期具有过错，应承担因消防门变更导致验收不合格而逾期办证的违约责任。中禾公司在资江明珠项目产权登记所需的各项材料齐备之后，向房屋登记主管部门申请了产权登记，在房屋登记主管部门审查认为中禾公司的办证申请材料齐全并出具受理申请单后，中禾公司即已履行产权登记义务，对之后房屋产权登记部门的办证迟延并无过错，不应对房地产管理部门受理之后的期限承担逾期责任。故中禾公司在本案中，应承担自2013年8月29日至2015年1月4日，扣除约定的办证期限（270日）之外的逾期期间的违约责任，即中禾公司应支付魏来逾期办证违约金8612.25元（387939元×0.0001元／日×222日）。综上所述，上诉人中禾公司的上诉理由部分成立，对成立的部分本院予以支持。原审认定事实清楚，适用法律基本正确，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省益阳市资阳区人民法院（2015）资民二初字第159号民事判决；二、益阳中禾置业有限公司于本判决生效后十日内支付魏来违约金8612.25元。三、驳回魏来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费179元，由益阳中禾置业有限公司负担100元，魏来负担79元；二审案件受理费357元，由益阳中禾置业有限公司负担200元，魏来负担157元。本判决为终审判决。审 判 长 黄和平审 判 员 陆康彪代理审判员 贾云卫二〇一五年十月二十九日书 记 员 胡银燕 微信公众号“”