（2015）鄂麻城执异字第0004号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2015-12-25
案件名称
案外人周旭红对申请执行人阮敏、易大祥等民间借贷纠纷申请执行一案执行异议执行裁定书
法院
麻城市人民法院
所属地区
麻城市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
阮敏,易大祥,吴建宏
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
湖北省麻城市人民法院执 行 裁 定 书（2015）鄂麻城执异字第0004号案外人周旭红。委托代理人张德林，湖北伟岸律师事务所律师。申请执行人阮敏。委托代理人周吉林，湖北诚信联合律师事务所律师。委托代理人王瑞，湖北诚信联合律师事务所律师。申请执行人易大祥。被执行人吴建宏。委托代理人戢方佳。本院在执行申请执行人阮敏、易大祥等民间借贷纠纷案中，案外人周旭红于2015年9月29日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人周旭红称，（2014）鄂麻城民一初字第00147号民事裁定查封的麻城市陵园路48号房屋，其所有权归案外人周旭红所有。因周旭红与被执行人吴建宏和妻子戢保平在查封前的2011年1月25日已签订《房产转让协议》，周旭红按该合同约定向吴建宏给付了购房款，吴建宏向周旭红交付了房屋。周旭红自2011年10月起一直居住在此房屋内。案外人认为，周旭红与吴建宏、戢保平签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该房产已由案外人善意取得，案外人享有的财产权利应受法律保护。案外人要求停止对麻城市陵园路48号房屋的拍卖行为。案外人周旭红提供四组证据以证明其异议主张成立：证据一、身份证复印件，证据二《房产转让协议》，证据三尹学伦（曾用名尹鹏顺）、梁善娟等证人证言，证据四付款凭证，拟证明在法院查封涉案房屋之前，案外人与被执行人签订房屋买卖协议，已按合同约定付清购房款，被执行人已向案外人交付涉案房屋及案外人自2011年10月起在涉案房屋内居住，案外人已善意取得涉案房屋。执行听证合议庭组织案外人、申请执行人、被执行人进行当庭举证、质证。申请执行人对案外人提供证据的真实性无异议，但对拟证目的有异议，认为涉案房屋未办理房屋产权变更登记，案外人尚未取得房屋产权，不能要求法院停止对涉案房屋进行拍卖，只能依据房屋买卖合同向被执行人主张债权。被执行人对案外人提供证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为案外人已善意取得涉案房屋产权，法院应当停止对涉案房屋拍卖的执行行为。本院认为，案外人提供的证据，能够证明在本院查封涉案房屋之前，案外人已与被执行人签订了合法有效的书面房屋买卖合同，在查封前案外人已合法占有该不动产，案外人已按房屋买卖合同约定向被执行人给付了购房款，下欠的银行按揭贷款，案外人已按合同约定逐月向银行给付，未办理房屋产权变更登记，案外人没有过错。经执行听证举证、质证、认证，本院查明：2010年11月16日，吴建宏妻子戢保平与麻城市房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，麻城市房地产公司将麻城市陵园路48号文化花园2栋1单元502号面积为125.34㎡的商住房卖给吴建宏、戢保平夫妻，合同约定单价为1533元／㎡、总价款192146元，由购买方首付款58146元、其余款项以银行按揭贷款形式在十年内逐月给付。吴建宏向麻城市房地产公司给付首付款58146后，麻城市房地产公司将该房屋交付，吴建宏、戢保平于2010年11月30日办理了证号为1000015423号房屋产权证，同时办理房屋他项权证，在建行办理按揭贷款抵押手续。2011年1月25日，周旭红与吴建宏、戢保平签订一份《房产转让协议》，约定吴建宏、戢保平将麻城市陵园路48号文化花园2栋1单元502号商住房，按单价1600元／㎡，包括各项税费在内总价款为214750元卖给周旭红，由周旭红首付款12万元，余款在十年内由周旭红支付给银行用于偿还下欠建行的按揭贷款，同时约定五年内办理房屋产权变更登记手续。周旭红在签订房屋买卖合同的当天向吴建宏付款12万元，吴建宏、戢保平将该房屋交付给周旭红。周旭红将该房屋装修后于2011年10月搬进去居住。之后，周旭红自2011年4月起至2014年4月止分五次向吴建宏付款28000元，由吴建宏、戢保平支付银行按揭贷款及房屋相关费用。自2014年9月起，周旭红直接在戢保平指定的银行卡上按月打款，用于偿还下欠建行的按揭贷款。2014年1月8日，阮敏向本院提起诉讼，要求吴建宏偿还借款10万元及利息，同时提出诉讼保全申请。本院于2014年1月13日作出（2014）鄂麻城民一初字第00147号民事裁定书和协助执行通知，查封了吴建宏、戢保平位于麻城市陵园路48号证号为1000015423号房屋一套。本院（2014）鄂麻城民一初字第00147号民事调解书确定：被告吴建宏分两次偿还所欠原告阮敏借款10万元及利息。该民事调解书生效后，吴建宏只给付借款5万元及利息。吴建宏下欠的5万元借款及利息，阮敏向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2014年12月14日作出（2014）鄂麻城执字第00266号执行裁定：终结本案的本次执行。本院于2015年6月25日作出（2015）鄂麻城执字第00034号申请执行人易大祥等与被执行人吴建宏民间借贷纠纷系列执行案执行裁定：拍卖被执行人吴建宏所有的麻城市经济开发区聚豪华庭2F房产、位于麻城市陵园路48号房产、位于麻城市京沪大道以西（华中义乌商贸城A4-2）房产。案外人周旭红知道后，认为其已善意取得麻城市陵园路48号房产，法院的拍卖执行行为将侵害其合法财产权益，于2015年9月29日向本院提出案外人异议，要求停止对麻城市陵园路48号房屋的拍卖执行行为。本院认为，本案外人异议审查的争议焦点为：一是被执行人向案外人转让房屋的行为，是否与本院（2014）鄂麻城民一初字第00147号民事裁定（查封涉案房屋）相冲突？本院认为，被执行人与案外人签订房屋买卖合同、案外人向被执行人支付购房款、被执行人向案外人交付房屋，均发生在2011年，本院的查封裁定于2014年作出，故涉案房屋转让行为与本院的房屋查封不相冲突。二是案外人是否给付了购房款？本院认为，案外人与被执行人签订的房屋买卖合同约定，合同签订的当天案外人向被执行人支付12万元购房款，主要用于支付购房首付款及房屋的相关税费，余款以银行按揭贷款形式偿还。案外人已向被执行人支付14.8万元，下欠银行按揭贷款案外人已按合同约定向银行支付，应当认定案外人给付了购房款。三是未办理房屋产权变更登记手续，案外人有无过错？案外人与被执行人在房屋买卖合同中约定，五年后办理房屋产权变更登记手续。本院认为，当事人的约定不违反法律的强制性规定，故目前未办理房屋产权变更登记手续，案外人没有过错。四是案外人是否善意取得涉案房屋？本院认为，自2011年被执行人向案外人交付涉案房屋后，案外人在对房屋进行装修后，于2011年10月起在涉案房屋内居住，符合善意取得涉案房屋条件。综上，本院认为，案外人周旭红在本院查封涉案房屋之前，已与被执行人签订合法有效的房屋买卖合同，在查封前案外人已合法占有该不动产，案外人已按房屋买卖合同约定给付购房款，未办理房屋产权变更登记手续，案外人没有过错。故案外人异议理由成立。因此，对现登记在被执行人名下的涉案房屋，案外人提出排除执行的主张，本院应予支持，依法应当停止对麻城市陵园路48号房屋拍卖的执行行为。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（二）项及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于麻城市陵园路48号文化花园2栋1单元502号商住房的拍卖执行行为。本裁定送达后立即生效。如不服本执行裁定，申请执行人、被执行人可在收到本执行裁定之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长 刘援农审判员 王 凯审判员 薛 娇二〇一五年十月二十九日书记员 郑胜利 微信公众号“”