（2015）马民一终字第00434号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2015-11-19
案件名称
童佑保与汪仁明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省马鞍山市中级人民法院
所属地区
安徽省马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）马民一终字第00434号上诉人（原审被告）：汪仁明，男，1964年10月10日出生，汉族，住安徽省含山县。委托代理人：康文华，江西至中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：童佑保，男，1948年10月7日出生，汉族，住安徽省含山县。委托代理人：齐伟，含山县环峰镇法律服务所法律工作者。上诉人汪仁明因与被上诉人童佑保房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省含山县人民法院（2015）含民三初字第00103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人汪仁明及其委托代理人康文华、被上诉人童佑保及其委托代理人齐伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。童佑保在一审中诉称：2010年3月，被告购买原告位于含山县环峰镇祁门行政村菜市场内房屋一套。被告只给付部分房款后就搬进房屋居住至今，剩余房款28000元未付。被告于2010年3月12日出具欠条一张，欠条注明：年内还清，过期付息。原告多次催要未果。原告为维护其合法权益依法起诉，请求依法判令：1、被告给付原告欠款28000元并支付逾期利息；2、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院查明：1997年元月4日，含山县人民政府批准了环峰镇人民政府在环峰镇祁门行政村祁门一队12.7亩土地建设祁门农贸市场。含山县土地管理局与环峰镇祁门行政村祁门一队签订征地协议，征收了12.7亩土地。2006年3月21日原告童佑保与含山县环峰镇人民政府签订关于共建祁门街道及农贸市场的协议书。并同意成立含山县环峰镇祁门小城镇综合建设办公室，该办公室由原告童佑保具体操作，所发生的相关债权债务均由原告童佑保负责承担。2006年初，含山县环峰镇人民政府为建设社会主义新农村需要，在征地12.7亩范围中间重建祁门农贸市场。为解决资金来源，童佑保在农贸市场的四周建商住楼对外出售。2010年3月，被告向原告购买房屋一套。原告按约交付了房屋。但被告仅支付购房款100000元，尚欠原告购房款28000元。2010年3月12日，被告汪仁明向原告童佑保出具欠条一份。一审法院另查明：原告童佑保与含山县环峰镇人民政府合作开发的祁门农贸市场，于2006年7月10日取得安徽省村镇建设工程规划许可证（编号：CH20067032），建设单位为胡业文等十八户，工程名称为私户联建。一审法院认为：被告汪仁明所购买的房屋属于私户联建房，又处于祁门农贸市场四周，依法应当属于可以使用的集体所有的建设用地，且该宗地得到了含山县人民政府的批准，并办理了相关的征用手续，取得了村镇建设工程规划许可证。且汪仁明属于祁门行政村本区域村民。因此被告汪仁明向原告童佑保购买房屋不违反有关法律规定，该买卖行为应是合法有效的。因此，被告汪仁明向原告童佑保出具的欠条是合法有效的。原告陈述欠条上注明的“年内还清，过期付息”是其在被告在场知情的情况下添加上的，但被告不予认可，且原告也没有提供证据予以佐证，故本院对此约定不予认可。虽然双方没有约定房款给付时间，但按照交易规则被告应当在原告交付房屋之日支付房款。且原告在交付房屋之后多次向被告催要房款，但被告一直未予清偿。被告显属违约，应承担履约责任，即应向原告清偿借款28000元。故原告要求被告给付欠款28000元的诉请，于法有据，应予支持。双方虽没有约定逾期利率标准，但被告应承担相应违约责任，应按中国人民银行同期贷款利率从原告起诉之日（2015年3月17日）计算至实际还款之日。关于被告辩称涉案房屋存在漏水、墙体开裂质量问题，被告没有提供相关证据且未提起反诉，因此不在本案的受理范围，被告可另行依法主张权利。据此一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年8月7日作出如下判决：汪仁明自本判决书生效之日起十日内一次性支付给童佑保购房款28000元及逾期付款利息（利息自2015年3月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日）。案件受理费250元，由被告汪仁明负担。宣判后，汪仁明不服，向本院提起上诉称：一、本案所涉房屋买卖关系是否有效，请二审法院重新审查。本案所涉房屋至今为集体土地，也至今无法办理相关产权手续。童佑保作为房屋的销售方主体不符，也不合法。如此情况下，却要求汪仁明给付剩余房款，显然不公平和难以成立。二、童佑保销售的房屋存在质量问题，至今没有解决。三、童佑保起诉已超过诉讼时效。多年来，童佑保下落不明，要求汪仁明支付剩余房款，显然已经超过诉讼时效。综上，请求撤销原判，依法改判。童佑保当庭答辩称：一、本案所涉及的买卖合同是合法有效的。汪仁明所购买的房屋位于农贸市场，属于私户联建房，依法属于可以使用的集体所有的建设用地。二、汪仁明购买房屋至今已有10年了，且一直在使用。一审中，汪仁明也没有就质量问题提起反诉，因此，房屋质量问题不属于本案审理范围。三、一审中汪仁明没有提出任何的诉讼时效抗辩。当事人在一审中没有提起的诉讼时效的抗辩，在二审中不予审理。综上，请求维持原判。二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与原审一致。综合双方当事人的诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：1、案涉房屋买卖合同是否合法有效；2、案涉房屋质量问题应否在本案中一并处理；3、童佑保的诉讼请求是否已超过诉讼时效。本院认为：一、关于案涉房屋买卖合同是否有效问题。童佑保与他人合作建房，双方已实际履行了合同，房屋已建成。童佑保基于合作建房，将案涉房屋出售给汪仁明，汪仁明已给付大部分房款，童佑保也将涉案房屋交付给了汪仁明，双方的房屋买卖合同成立。案涉房屋处于祁门农贸市场四周，属于私户联建房，依法应当属于可以使用的集体所有的建设用地，且该宗地得到了含山县人民政府的批准，并办理了相关征用手续，取得了村镇建设工程规划许可证，故汪仁明主张案涉房屋买卖合同无效，本院不予支持。二、案涉房屋质量问题应否在本案中一并处理。本案中，汪仁明与童佑保对案涉房屋的维修费用未能达成一致意见，且汪仁明未能提供相应证据加以证明，故一审法院对此在本案中不予处理，并无不当。据此，汪仁明可另行主张。三、关于诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，汪仁明在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审庭审中认可童佑保每年都曾向其主张过购房款，故童佑保的诉讼请求未超过诉讼时效。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，汪仁明的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费500元，由上诉人汪仁明负担。本判决为终审判决。审 判 长 雍自涛审 判 员 范秀媛代理审判员 刘 乔二〇一五年十月二十九日书 记 员 温 芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”