（2015）枣民五终字第470号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-01-29
案件名称
枣庄市台儿庄区涧头粮油购销有限公司与王志彬、孙峰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省枣庄市中级人民法院
所属地区
山东省枣庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王志彬,枣庄市台儿庄区涧头粮油购销有限公司,孙峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）枣民五终字第470号上诉人（原审被告）：王志彬。委托代理人：刘涛，山东铸鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：枣庄市台儿庄区涧头粮油购销有限公司。住所地：枣庄市台儿庄区涧头集镇驻地。法定代表人：刘克强，经理。委托代理人：孙晋荣，台儿庄区法律援助中心律师。原审被告：孙峰。上诉人王志彬因与被上诉人枣庄市台儿庄区涧头粮油购销有限公司（以下简称粮油公司）、原审被告孙峰房屋租赁合同纠纷一案，不服枣庄市台儿庄区人民法院（2015）台商初字第143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2002年1月1日，台儿庄区涧头粮油管理所（甲方）与孙峰（乙方）签订一份租赁合同，合同约定：甲方将粮所院内（老粮所）库房4间租赁给乙方使用，租赁期限为10年，从2002年1月1日至2011年12月31日止，租金2万元，未经甲方同意，不得转租、变卖或抵押给他人。库房位于王志彬门市以北方位，后孙峰交给王志彬使用，使用期间，二被告在原租赁物上有加建行为，现已与王志彬的门市房连在一起，孙峰称加建获得了原告的许可，但未提交相关证据。2006年4月25日，台儿庄区涧头粮油管理所被注销，其资产及权利义务由重新设立的原告承继。原审法院认为，就原、被告之间的争议，需分以下五点进行评述：一、原告承继台儿庄区涧头粮油管理所的资产及权利义务，其中当然包括与孙峰之间的租房协议中所涉的权利，原告基于此权利提起诉讼具有充分的事实依据，被告王志彬辩称原告主体不适格，原告无证据证明对该房屋或土地享有所有权或使用权的理由不成立，该院不予采纳。二、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……”。本案中，原合同租赁期限至2011年12月31日届满，但原告未提出异议且被告继续使用租赁物，因此，其后的租赁为不定期租赁，原告可以随时解除合同，原告虽未履行合理期间的通知义务，但该项义务的设定并不是以通过诉讼方式解除租赁合同的必经程序，且孙峰未就此提出异议，因此，原告诉求解除与被告孙峰之间的租赁合同，要求被告腾空并返还租赁物的诉求于法有据，该院予以支持。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”被告虽称加建行为获得了原告的同意，但未有证据证实，且原告未予认可，因此，原告要求拆除加建的部分、恢复原状的诉求于法有据，该院予以支持，其中恢复原状应指恢复至被告加建前的状态而非租赁起始时的状态。四、原告的第二项诉求虽是基于租赁合同的解除而提出，但该项诉求的权利基础是其对租赁物所享有的物权，物权属绝对权，具有排他性。王志彬不是租赁合同当事人，但作为租赁物使用人，其与孙峰都有擅自对原租赁物的加建行为，均妨害了原告的物权，故在二被告之间法律关系（是否转租等）无法认定的情况下，原告将王志彬列为被告要求其共同排除妨害并返还租赁物而未将其列为第三人并不违反法律的强制性规定，具有租赁合同解除后的物权请求权法理基础，因此，被告王志彬关于其与原告之间不存在房屋赁关系，不应成为本案被告的辩解不成立，该院不予采纳。五、被告王志彬主张其门市北墙以北尚有一段距离的土地属被告王志彬使用，但其未提交相关证据，且不属本案审理范围，因此，对被告王志彬的该项主张，该院不予理涉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、解除原告枣庄市台儿庄区涧头粮油购销有限公司与被告孙峰所签订的房屋租赁合同；二、被告孙峰、王志彬自判决生效之日起十日内将王志彬门市房以北的库房四间及所属土地腾空并返还给原告枣庄市台儿庄区涧头粮油购销有限公司，并拆除加建的建筑物，恢复至加建前的状态。如果未按判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元人民币由被告孙峰、王志彬负担。上诉人王志彬不服原判上诉称：一、原审认定事实错误。被上诉人的设立与台儿庄区涧头粮油管理所之间无任何关系，没有证据证明被上诉人承继了该粮油管理所的资产及权利义务。我国《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定起诉必须符合的条件是：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，原审原告与本案没有直接利害关系，应驳回其诉讼请求。二、一审认定上诉人与孙峰都有擅自对原租赁物的加建行为是错误。一审中，上诉人请求证人白某出庭作证，证明位于上诉人门市北面的房屋在2011年4月倒塌，由上诉人投资重建的事实，因被上诉人认可这一事实，故证人没有出庭作证。一审法院将倒塌后的重建认定为加建是错误的，因为重建不同于加建。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人涧头公司答辩称：一、上诉人诉称被上诉人主体不适格不能成立，我公司于2002年1月1日与孙峰签订本案租赁合同时与孙俊生签订租赁合同，我公司与孙俊生解除合同原物返还诉讼判决中已确定诉讼主体资格，一审中原告将判决书及与孙俊生的租赁合同提交法庭，根据民诉证据规定第9条规定，上诉人诉称主体不适格不成立；二、因上诉人不是本案租赁合同当事人，无论系加建还是重建上诉人均无权建设，事实上上诉人系加建而非重建，一审判决上诉人腾空房屋及土地返还并拆除加建的建筑物系正确的。综上，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。原审被告孙峰未答辩。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明，2006年3月6日，枣庄市台儿庄区粮食局台粮字（2006）12号文枣庄市台儿庄区涧头粮油管理所变更为枣庄市台儿庄区涧头粮油购销有限公司。本院认为，2006年台儿庄区涧头粮油管理所更名为枣庄市台儿庄区涧头粮油购销有限公司，其权利义务未予变更，被上诉人当然享有涉案房屋的租房协议中所涉及的权利，被上诉人是适格的诉讼主体，本院予以确认。关于上诉人加建的建筑物，被上诉人在一审中认可是在原有房屋的基础上加建的事实，但未予以认可同意其建设，上诉人也未提交证据予以证明。综上，上诉人上诉理由均无事实和法律依据，应不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王志彬承担。本判决为终审判决。审判长 岳永军审判员 杨 建审判员 刘彦彦二〇一五年十月二十九日书记员 张 婕 来源：百度搜索“”