（2015）穗中法民五终字第4286号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2015-12-11
案件名称
广州完全房地产物业管理有限公司与郑晓璇、孔欣光物业管理服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑晓璇,广州完全房地产物业管理有限公司,孔欣光
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第4286号上诉人（原审被告）：郑晓璇。委托代理人：操翔，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州完全房地产物业管理有限公司。法定代表人：王荣林，职务：总经理。委托代理人：余泳凤，广东智韬律师事务所律师。委托代理人：田兰兰，广东智韬律师事务所律师。原审被告：孔欣光。上诉人郑晓璇因与被上诉人广州完全房地产物业管理有限公司（以下简称完全物业公司）物业管理服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第673号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：完全物业公司是具有从事物业管理资质的企业法人。广州市番禺区大石街朝阳东路425号银湾大街3座1梯2005／2006房分别系孔欣光、郑晓璇名下的房产，上述房产建筑面积分别为67.77／56.07平方米，共用地面积均为1762.40平方米，属于广州市番禺区锦绣银湾小区，该小区目前尚未成立业主委员会。广州市番禺区大石街朝阳东路425号银湾大街3座1梯2005房与2006房共用一个房屋的出入大门，共用水表和电表，对外的门牌号码为广州市番禺区大石街朝阳东路425号银湾大街3座1梯2005房。广州市番禺区大石街朝阳东路425号银湾大街3座1梯2005／2006房产权分别登记在孔欣光、郑晓璇名下，实际上未分户，也不具备重新分户和另行分装水表、电表的条件。2009年8月15日，孔欣光、郑晓璇一同签署了《锦绣银湾物业交接表》，一并办理了上述两房产的收楼入住手续。孔欣光、郑晓璇并就涉案两房产共同与完全物业公司签订了《前期物业管理服务协议》、《锦绣银湾业主临时公约》、《承诺书》各一份，注明前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。该《前期物业管理服务协议》约定：物业管理服务费用低层住宅按建筑面积每月每平方米3元、高层住宅按建筑面积每月每平方米2.3元计算，交纳费用的时间为每月1号前；受有关部门或单位的委托，完全物业公司可提供水某、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；孔欣光、郑晓璇不按约定的收费标准和时间交纳相关费用的，完全物业公司有权要求孔欣光、郑晓璇补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。《前期物业管理服务协议》、《锦绣银湾业主临时公约》、《承诺书》签订后，孔欣光、郑晓璇曾向完全物业公司交纳物业管理费用等至2009年11月。之后，因孔欣光、郑晓璇未向完全物业公司缴交相关费用引致纠纷，完全物业公司曾于2011年8月4日向孔欣光、郑晓璇发出《律师函数》催收物业管理费等相关费用，完全物业公司并于2012年7月12日分别向原审法院提起民事诉讼，要求孔欣光、郑晓璇支付拖欠的物业管理费及滞纳金、返还代垫的水电费及分摊水电费等，在原审法院所立案号分别为（2012）穗番法民三初字第1432、1431号。之后完全物业公司分别向原审法院申请撤回对孔欣光、郑晓璇的起诉，原审法院予以准许。2014年7月10日，完全物业公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、孔欣光、郑晓璇向完全物业公司支付从2009年12月1日起暂计至2014年4月30日的物业管理费14890.35元及逾期违约金（违约金以每月物业管理费为本金，按每日千分之三，自逾期支付之日起暂计至2014年4月30日止为17991.27元，并要求计算至实际付清之日止）；2、孔欣光、郑晓璇向完全物业公司返还自2009年12月1日起至2014年4月30日止为其垫付的电费5430元；3、孔欣光、郑晓璇向完全物业公司返还自2009年10月1日起至2014年4月30日止为其垫付的水某666元；4、孔欣光、郑晓璇向完全物业公司返还自2009年10月1日起至2014年4月30日止为其垫付的分摊电费1572元；5、本案的诉讼费用由孔欣光、郑晓璇承担。孔欣光原审未到庭，无作答辩。郑晓璇原审辩称，一、本案程序错误，应当驳回完全物业公司起诉。1、虽本案孔欣光、郑晓璇系共同与完全物业公司签署了《前期物业管理服务协议》（以下简称《物业服务协议》），但是郑晓璇、孔欣光系两个完全独立的民事法律主体，即不同的自然人，而且孔欣光、郑晓璇人与完全物业公司签署《物业服务协议》系基于不同的物业，其中郑晓璇系锦绣银湾3座2006房的所有权人，而孔欣光系锦绣银湾3座2005房的所有权人。故此，孔欣光、郑晓璇与完全物业公司形成的系两个独立的法律关系，孔欣光、郑晓璇亦无任何法律上的牵连关系。根据《民事诉讼法》第五十二条规定当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。本案虽诉讼标的系同一种类但是并未经过孔欣光、郑晓璇同意，故此本案合并审理系违反法定程序的。2、根据《民事诉讼法》第一百一十九条第三项规定起诉必须符合有具体的诉讼请求和事实、理由的条件。本案孔欣光、郑晓璇无任何牵连关系，即本案不属于按份责任更不属于连带责任，孔欣光、郑晓璇系独立的责任主体。故此，完全物业公司的各项诉讼请求应当明确孔欣光、郑晓璇各自的具体责任范围。完全物业公司笼统的诉讼请求明显不符合法律规定，违反法定程序。二、完全物业公司在履行《物业服务协议》中存在严重瑕疵，已构成违约，故此我方某拒绝支付物业管理费用，同时完全物业公司应当承担降低物业管理费的法律责任。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。业主权利：在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求；《物业服务协议》第二条明确了物业管理服务内容及责任，但完全物业公司在履行上述物业管理服务的义务时存在如下严重瑕疵：1、房屋共用设施、设备及运行的维护和管理中，完全物业公司存在维护不力和管理不善问题。如：大门、电梯、路面都不同程度的损坏，但长时间没有修复。2、完全物业公司没有尽到保持涉案小区环境卫生清洁的义务。如大楼、路面、地下车库等地方的垃圾随处可见，严重影响了小区的生活环境。3、完全物业公司没有尽到保安义务。如小区业主经常发生被盗事件。4、完全物业公司没有尽到维持小区交通秩序与车辆停放有序的义务。如车辆进入小区后乱停乱放，经常阻碍小区内的交通秩序。完全物业公司在履行物业服务合同义务上存在上述严重瑕疵，没有提供合格的服务，已构成违约，我方某不按照《物业服务协议》中关于物业费的约定支付费用，同时我方应当承担降低物业管理费的法律责任。三、完全物业公司垫付水某、电费、分摊电费无事实与法律依据。《物业管理条例》第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。故此我方物业产生的水某、电费、分摊电费的收取都应由水电部门出具相应凭据。而完全物业公司诉称为我方垫付了水某、电费、分摊电费，不但无法提供付款凭据也无相应水电部门出具的收费凭据。同时关于水某、电费、分摊电费数额的计算依据。完全物业公司亦无法提供水电部门出具的我方名下的电表、水表读数单据。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释的相关规定，完全物业公司应当承担举证不能的不利后果。四、水某、电费、分摊电费的返还，不属于本案审理范围。完全物业公司未经我方许可或授权擅自垫付水某、电费、分摊电费，且事后我方并未对完全物业公司的垫付行为进行追认，且《物业服务协议》并无垫付水某、电费、分摊电费的相关约定。故此即使垫付款项事实成立，但未经授权的垫付款项行为形成的系不当得利的法律关系，与本案物业服务合同的法律关系无关，不属于本案审理范围。五、本案部分诉讼请求已过诉讼时效。《民法通则》第135条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。本案完全物业公司的起诉时间系2014年7月10日。本案既无因客观的障碍在法定诉讼时效期间不能行使请求权的情形，也无任何诉讼时效中止或中断情形。故此完全物业公司诉求中2012年7月11日之前的诉讼请求部分已过诉讼时效，不应得到法律强制性保护。完全物业公司诉称接受锦绣银湾的开发商广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司的委托无事实依据。完全物业公司无任何证据证明锦绣银湾系由广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司开发，且无证据证明完全物业公司所持物业所在地为锦绣银湾。完全物业公司房产所在地为番禺区大石街朝阳东路425号银湾大街3座，而《前期物业服务合同》中第一条物业基本情况坐落位置为广州市番禺区大石镇新城西路，两处地址明显不同。另外，完全物业公司诉称我方于2009年8月15日办理了收楼手续，开始接受完全物业公司所提供的物业管理服务无事实依据。完全物业公司现无证据证明其为完全物业公司提供物业管理服务的时间系2009年8月15日，无论系《前期物业服务合同》亦是《前期物业管理服务协议》都未标注签订时间。而完全物业公司房产证发证日期系2011年2月14日。完全物业公司对郑晓璇的答辩回应称，孔欣光、郑晓璇所居住的房屋在事实上是同一间房屋，是不可分割的，而且孔欣光、郑晓璇所有的水电表均是相同的，在事实上孔欣光、郑晓璇对所欠缴的物业管理费及我方垫付的水电费也是属于不可分割的债权、债务。郑晓璇主张我方服务有瑕疵，但是并没有证据证明服务瑕疵的存在。关于郑晓璇抗辩诉讼时效的问题，我方在2012年就对孔欣光、郑晓璇的所欠缴债务提起过诉讼，依法诉讼时效可以延续。我方证据已经足够证明，我方接受涉案房屋开发商的委托，为涉案房屋提供物业管理服务。综上所述，我方在法律上及事实上均有权向孔欣光、郑晓璇主张物业管理费及我方为其垫付的水电费。原审法院受理本案后，按完全物业公司提供的孔欣光、郑晓璇物业地址拟邮寄送达完全物业公司起诉状及证据材料副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等司法文书，但因拒收而被退回。为此，原审法院工作人员将本案的上述司法文书留置在孔欣光、郑晓璇的物业地址，并拍照纪录送达过程。郑晓璇在答辩期内向原审法院提出管辖权异议，原审法院经审查后裁定驳回郑晓璇的管辖权异议；郑晓璇不服原审法院裁定，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院经审查后维持原审法院作出的管辖权异议处理裁定。另因孔欣光下落不明，原审法院向孔欣光发出开庭公告，并将开庭公告予以现场张贴；公告期满，仍未见孔欣光到庭应诉，孔欣光也未向原审法院提交书面答辩状或证据。原审另查明，完全物业公司与物业建设单位开发商广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司签订了《前期物业服务合同》一份。该合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每月每平方米2.3元计算，电梯用电、梯灯用电及水电损耗另行核算分摊。根据开发商出具的《关于锦绣银湾前期物业服务单位的证明》记载：广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司自锦绣银湾小区开发至今，一直委托完全物业公司负责向锦绣银湾业主提供前期物业管理服务，并收取物业管理费、代收代付水电费（包括公共用电分摊及自用部分）。该公司与完全物业公司系每3年重新签一份新的《前期物业管理服务合同》，委托期限至该小区业主委员会成立之日。物业建设单位开发商广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司于2007年4月13日与广州市番禺区房地产东乡水厂签订《供水协议书》，约定由该水厂向物业所在小区供水。根据该水厂出具的《证明》记载：根据物业所在小区的给水设计，水厂对其供水收费计量方式是按总表计量收费；因此，该小区的用水是由其物业公司每月按抄总表计量向水厂缴交水某，而该小区住户的供水属二次供水方式，由物业公司分别向小区各住户收取水某；从2009年9月至2014年4月期间，锦绣银湾小区的应交水电费已由广州市完全房地产物业管理有限公司全部缴清。在本案中，完全物业公司主张物业管理服务费从2009年12月1日起计至实际付清之日止，电费从2009年12月1日计至2014年4月30日止，水某及分摊电费从2009年10月1日计至2014年4月30日止。若按孔欣光名下涉案房产的建筑面积67.77平方米计算，每月物业管理费为155.87元，涉案物业从2009年12月1日至法庭辩论终结前的2015年3月期间的物业管理费为155.87元／月×64月=9975.68元。若按郑晓璇名下涉案房产的建筑面积56.07平方米计算，每月物业管理费为128.96元，涉案物业从2009年12月1日至法庭辩论终结前的2015年3月期间的物业管理费为128.96元／月×64月=8253.44元。完全物业公司在本案中陈述孔欣光、郑晓璇名下位于广州市番禺区大石街朝阳东路425号银湾大街3座1梯2005／2006房的涉案房屋虽是两个房产证，但两房屋实为同一户，两房屋只有一个水表和电表和一个大门出入。完全物业公司对该主张事实，提供了照片、《锦绣银湾物业交接表》、物业管理费收费发票等予以证实。有关物业水电费的核算和收取，完全物业公司陈述是其代缴整个小区的水电费后，由其工作人员每月根据每户水、电表的使用具体度数进行抄录核算，按照其所代缴水电费的计算标准向业主收取。有关公摊电费，完全物业公司提供了缴费发票、欠费清单和分摊电费明细表等，根据分摊电费明细表记载，分摊电费包括电梯用电电费、梯灯用电电费和园区路灯用电电费三项，分摊方式为按用户数分摊，其中一楼住户不分摊用电电费、3楼以下不分摊水泵用电电费。郑晓璇在本案中主张完全物业公司的物业管理服务存在瑕疵，故有权拒交物业管理等费用，且认为完全物业公司的部分主张已超过诉讼时效。原审法院认为，完全物业公司是具有相应物业管理资质的公司。因该公司与物业小区开发建设单位签订《前期物业服务合同》而取得对该小区进行物业服务管理的资格。该公司依照物业服务合同、协议对该小区提供了物业服务，孔欣光、郑晓璇作为广州市番禺区大石街朝阳东路425号锦绣银湾大街3座1梯2005／2006房的业主，享受了完全物业公司提供的物业管理服务，且孔欣光、郑晓璇一同与完全物业公司签订了《前期物业管理服务协议》、《锦绣银湾业主临时公约》、《承诺书》，故完全物业公司与孔欣光、郑晓璇双方已形成物业管理服务合同关系。完全物业公司在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费。完全物业公司主张上述物业每月按孔欣光、郑晓璇房产证登记的建筑面积计收物业管理等费用，该收费标准是根据完全物业公司与孔欣光、郑晓璇双方共同签订的《前期物业管理服务协议》约定收取的，故应予认可。因孔欣光、郑晓璇分别办理了不同的产权证书，故孔欣光、郑晓璇的物业管理费用应当分别计算。孔欣光、郑晓璇享受物业服务后，未按合同约定支付对价给完全物业公司，已构成违约，除清偿拖欠的物业服务费等费用外，还应支付滞纳金给完全物业公司。完全物业公司主张按约定从逾期之日起以每月应交的费用作为本金按照每天千分之三的标准来计算滞纳金，该约定未违反国家法律、行政法规强制性规定，对此予以准许，但各月滞纳金总额不得超过该月应交纳的物业管理费用为宜。因完全物业公司收取物业管理费应当以提供物业管理服务为前提，原审法院不能预先判定未到期间的物业管理费，故孔欣光、郑晓璇的欠费期间应确定至法庭辩论终结前，完全物业公司在本案中要求物业管理费计至实际付清之日止没有依据，原审法院不予支持。关于完全物业公司主张的水某、电费问题。根据合同的约定及完全物业公司提供的证据证实其已代缴了孔欣光、郑晓璇涉案物业所共用水电费用，而孔欣光、郑晓璇名下的房产虽然产权分别登记，但孔欣光、郑晓璇在占有使用涉案房产时却无法分割，上述涉案房产也不具备重新分户或另行分装水表、电表的条件，故原审法院从公平合理原则予以考量，孔欣光、郑晓璇应当连带共同承担涉案房产的水电费用，故原审法院对完全物业公司要求孔欣光、郑晓璇返还涉案房产水电费的主张予以支持。有关公共电费的分摊，因公摊电费系按户计收，而孔欣光、郑晓璇名下的房产虽然分别登记产权，但是共用一处大门出入，共用一个门牌号码，分摊电费按一户计收符合常理，现完全物业公司提供证据证实其已代垫了公共电费，其所主张的计算方式及标准符合《广州市居民住宅公共用电电量摊分办法》规定，该主张的分摊电费合理有据，予以支持。郑晓璇所提供的证据不足以证明完全物业公司的物业管理服务存在较大的过错，故原审法院对郑晓璇辩称完全物业公司的物业管理服务存在瑕疵而拒交物业管理费用的主张不予支持。在孔欣光、郑晓璇欠缴物业管理费等相关费用后，完全物业公司曾向孔欣光、郑晓璇发出催收《律师函》，并在诉讼时效内曾就孔欣光、郑晓璇拖欠物业管理费等提起民事诉讼，故完全物业公司在本案中的主张并未超过诉讼时效。综上所述，驳回完全物业公司的其他诉讼请求。孔欣光经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，原审法院于2015年4月10日作出如下判决：一、孔欣光在本判决发生法律效力之日起七日内按每月155.87元的标准支付从2009年12月至2015年3月期间的物业管理费用9975.68元及滞纳金（滞纳金以每月应交纳物业管理费用155.87元为本金，按每日千分之三的标准，从每月2日计至实际清还所欠物业管理服务费之日止，每月应交纳费用的滞纳金分期计算，上述各月所计付滞纳金数额不得超过该月应交的物业管理费155.87元）给完全物业公司；二、郑晓璇在本判决发生法律效力之日起七日内按每月128.96元的标准支付从2009年12月至2015年3月期间的物业管理费用8253.44元及滞纳金（滞纳金以每月应交纳物业管理费用128.96元为本金，按每日千分之三的标准，从每月2日计至实际清还所欠物业管理服务费之日止，每月应交纳费用的滞纳金分期计算，上述各月所计付滞纳金数额不得超过该月应交的物业管理费128.96元）给完全物业公司；三、孔欣光、郑晓璇在本判决发生法律效力之日起七日内共同返还完全物业公司代垫的2009年12月1日至2014年4月30日期间电费5430元；四、孔欣光、郑晓璇在本判决发生法律效力之日起七日内共同返还完全物业公司代垫的2009年10月1日至2014年4月30日期间水某666元、分摊电费1572元；五、驳回完全物业公司广州市完全房地产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费814元，由孔欣光、郑晓璇共同负担。判后，上诉人郑晓璇不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定“涉案房屋实际上未分户，也不具备重新分户和另行分装水表、电表的条件”，系事实认定错误。《房屋买卖合同》附件以及房地产权证附件都能证实涉案房屋系两个独立的民事主体。故涉案房屋可以也应当是分户，具备分装水表、电表的条件的。二、原审法院超越职权调取证据，属于严重违反法定程序。一审庭审中完全物业公司并未提交（2012）穗番法民三初字第1432、1431号案起诉证明，亦未申请法院调取。原审法院主动引用（2012）穗番法民三初字第1432、1431号案明显违反《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十六条规定。三、原审合并审理本案，属于严重违反法定程序。具体意见与我方一审答辩意见一致。同时，原审法院认定“完全物业公司于2012年7月12日分别向原审法院提起民事诉讼，要求孔欣光、郑晓璇支付拖欠的物业管理费及滞纳金、返还代垫的水电费及分摊水电费等，在原审法院所立案号分别为（2012）穗番法民三初字第1432、1431号”，亦从侧面证明完全物业公司与孔欣光、郑晓璇成立的系两个独立的物业服务合同关系，不存在任何法律上的牵连关系。四、完全物业公司在履行《物业服务协议》中存在严重瑕疵，已构成违约，应当承担降低物业管理费的法律责任。故上诉请求：1、撤销原审判决，改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用全部由完全物业公司承担。被上诉人完全物业公司答辩认为：郑晓璇的上诉理由与客观事实不符，两房屋本身没有任何间隔墙，孔欣光、郑晓璇也是共同生活的，房屋内只安装共用一个水表和电表，电路及水管均是只有一条，一审法官也实地勘查过，房屋只有一个门牌号，全部小区两千户人均是这种情况，这么多年来，所有业主均是按照合二为一的方式缴纳管理费、水电费及分摊费，这是客观事实，涉案小区这么多年也仅有本案业主及其他共同一个家族的四户人家以种种理由拒绝缴纳管理费。郑晓璇上诉理由中我方申请撤诉的事实属于客观事实，我方无需举证，而孔欣光、郑晓璇应当负担的各项费用属于共同生活产生的共同债务，根据前期物业服务合同第六条约定梯灯用电水电损耗等分摊费另行核算分摊，郑晓璇所称的分摊电费没有经过其同意，与前期物业服务合同的约定不符。孔欣光、郑晓璇与我方签订的前期物业管理服务协议上面明确注明两房屋只签一份服务协议，孔欣光、郑晓璇也共同在同一份服务协议上签名，前期物业管理服务协议第六条也约定受有关部门或单位委托，甲方可提供水某电费等代收代缴收费服务，我方的证据证明及关于锦绣银湾前期物业管理服务的证明中均提到水某电费由我方代缴的事实，郑晓璇称我方没有权利垫付水某电费等与该客观事实也不符。请求法院驳回上诉，维持原判。原审被告孔欣光经本院依法传唤未到庭，无作陈述。经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，原审开庭时，完全物业公司当庭述称孔欣光、郑晓璇名下的涉案房屋只有一个大门出入和一个水电表，共用2005的门牌号，郑晓璇对完全物业公司的该说法并未予以否认。二审中，郑晓璇称涉案房屋实际有两个门牌号码，有两个出入的大门，共用一个水电表。二审中，郑晓璇述称之所以和孔欣光一起签订一份物业服务合同，是按照开发商的要求签的，当事人也不懂。在涉案房屋没有独立水电表的情况下，孔欣光、郑晓璇为何会收楼的问题，郑晓璇述称因收楼时开发商说很快会解决水电表分户的问题，所以收楼，郑晓璇同时确认目前没有证据可以证实其在涉案房屋收楼前和收楼后就涉案房屋共用一个水电表的情况向开发商提出过异议。二审庭后，郑晓璇向本院提交书面复函，内称：孔欣光与郑晓璇是朋友关系；涉案房屋共用水电多年，有向相关部门反映临水临电问题；孔欣光、郑晓璇所交管理费是收楼时由一方缴交的，是开同一张发票，但不是一起交的；因孔欣光、郑晓璇没有法律意识，且物业管理公司告知业主必须签订物业服务合同才能收楼，所以没有细看合同条款就签订了物业合同，更没有询问物业管理公司为何只是签订一份物业服务合同。郑晓璇的上述复函中并未进一步回应本院在庭审中要求当事人回答的如下问题：对物业管理公司将涉案两套房屋的物业管理费开在一张发票上有无异议？为何会接受不同房屋的物业收费开在同一张发票上？本院认为：本案二审争议的焦点问题是完全物业公司能否在本案中一并向孔欣光、郑晓璇主张物业管理费、相应滞纳金及代垫费用。从合同相对性来看，郑晓璇、孔欣光是共同和完全物业公司签订了一份《物业服务协议》，现完全物业公司依据该份协议，将协议的签约人郑晓璇、孔欣光作为共同被告，要求郑晓璇、孔欣光承担上述协议约定的物业管理费，并无不当。从本案实际情况来看，完全物业公司在原审中已经当庭提出涉案房屋是两套打通，一个大门出入，共用一个水电表，郑晓璇对此一审并未予以否认，即便二审中其否认了涉案房屋是一个大门出入，但其对此并未举证证实，且郑晓璇也确认涉案房屋是共用一个水电表，在郑晓璇对为何两套房屋只有一个水电表的情况下也愿意收楼且居住多年都未提出异议一节不能做出合理解释的情况下，同时结合郑晓璇、孔欣光只和完全物业公司签署一份《锦绣银湾物业交接表》、《锦绣银湾业主临时公约》和《承诺书》，涉案两套房屋所交的物业管理费开在一张发票上等事实，足以证明两套房屋是未分割的共同使用。综上分析，原审根据完全物业公司的诉请，在本案中一并判令郑晓璇、孔欣光支付物业管理费和其他拖欠费用，并无不当，本院予以支持。郑晓璇主张原审将郑晓璇、孔欣光列为共同被告审理程序不当，理据不足，本院不予支持。因完全物业公司在原审中已主张其曾提起诉讼向郑晓璇、孔欣光追讨物业管理费，原审据此对该基本事实予以核实，并非超越职权调取证据，郑晓璇据此主张原审程序不当，理据不足，本院不予支持。郑晓璇主张完全物业公司提供物业服务存在严重瑕疵，但对此并未提供充分证据予以证实，原审法院对郑晓璇的该主张不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人郑晓璇的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费814元，由上诉人郑晓璇负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴国庆审 判 员 李 民代理审判员 姚伟华二〇一五年十月二十九日书 记 员 邹文芳 来自