（2015）中二法民一初字第1251号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-06-06
案件名称
中山市小榄工业区开发有限公司与中山市小榄镇三凤凰大酒楼、冯钜发土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市小榄工业区开发有限公司,中山市小榄镇三凤凰大酒楼,冯钜发
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十四条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国个人独资企业法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法民一初字第1251号原告：中山市小榄工业区开发有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。法定代表人：林有权，该公司总经理。委托代理人：孙守昌，广东衡德律师事务所律师。委托代理人：李乐然，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市，系原告员工。被告：中山市小榄镇三凤凰大酒楼，住所地广东省中山市，组织机构代码××。投资人：冯钜发。被告：冯钜发，男，汉族，住广东省中山市。上述两被告委托代理人：黄建良，广东广诚信律师事务所律师。原告中山市小榄工业区开发有限公司诉被告中山市小榄镇三凤凰大酒楼、冯钜发土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月29日受理后，适用普通程序组成合议庭，于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告中山市小榄工业区开发有限公司委托代理人孙守昌、李乐然，被告中山市小榄镇三凤凰大酒楼、冯钜发委托代理人黄建良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2013年12月1日签订《土地租赁合同》，约定原告将位于中山市小榄镇泰丰工业大道中59号，总面积12323.3㎡的土地出租给被告使用，租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日，被告须于合同签订之日起三天内缴交押金180000元；租金按月计收，2014年每月租金14940.8元，2015年每月租金42248.15元，每月的5日前交付当月租金，逾期则每日按逾期租金的1‰加收违约金；逾期支付租金或累计拖欠租金超过两个月（含两个月），原告有权解除合同并收回用地，原告有权单方面处理用地上一切附着物、设施等，合同期满或提前终止，地上固定建筑和增设的所有设施无偿归原告所有，所造成的一切损失均由被告承担。合同签订后，原告依约将合同所涉土地交付被告使用，但被告至今未向原告缴交押金，且从2015年2月起开始拖欠租金，至7月底已累计拖欠租金253488.9元。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判令：解除原、被告签订的《土地租赁合同》，被告立即迁离并返还土地给原告，地上建筑物及附属设施无偿归原告所有；被告清偿自2015年2月起至实际返还租赁物之日止的租金或占用费（按42248.15元／月计算，暂计至2015年7月为253488.9元）及违约金（以各月应付租金为基数，自当月6日起按每月千分之一计算，暂计至2015年7月为26024.86元）；被告负担案件受理费。原告对其陈述的事实在举证期限内向本院提交的证据有：1．土地租赁合同，证明原、被告的土地租赁关系；2．土地使用证及委托证明，证明原告享有案涉土地的合法权利；3．房屋临时使用证明，证明被告在案涉土地上建有星棚建筑物；4．三凤凰大酒楼欠租明细表，证明截至2015年7月底，被告拖欠租金253488.9元及违约金26024.86元；5．律师函及快递回单、送达证明，证明经原告多次催收，被告仍拖欠租金。被告中山市小榄镇三凤凰大酒楼、冯钜发辩称：被告拖欠原告租金属实，但具体数额以法院核实的为准。被告不同意解除合同，因租赁期未届满。原告主张的违约金过高，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。两被告对其陈述的事实没有向本院提交证据。经庭审质证：两被告对原告提交的证据1、3、5予以确认；对证据2予以确认，但认为案涉土地的产权属中山市小榄实业投资有限公司所有，故本案主体应为该公司；对证据4不予确认，属原告单方制作，具体欠款数额由法院核实。经审理查明：被告中山市小榄镇三凤凰大酒楼是由被告冯钜发投资开办的个人独资企业。2013年12月1日，原告为甲方（出租方）、被告中山市小榄镇三凤凰大酒楼为乙方（承租方）签订《土地租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于中山市小榄工业大道中59号（中江高速小榄出入口侧）总面积12323.3㎡土地，期限从2014年1月1日至2018年12月31日共5年；2014年每月租金为14940.8元，2015年每月租金为42248.15元，乙方须于签订合同之日起3天内缴交押金180000元及2014年1月至10月的租金，往后每月租金于当月5日前支付，逾期的按逾期金额的1‰计付违约金，逾期超过两个月，甲方有权解除合同并收回用地；乙方应于合同到期或合同终止之日前，自行将用地上的动产及废弃物迁离，返还用地，地上的固定建筑和增设的所有设施无偿归甲方所有；乙方不交付或者累计拖欠租金达2个月以上（含2个月）的视为乙方违约，甲方依据此情形解除合同的，应当书面通知乙方迁离，甲方有权收回土地，处理用地上的一切附着物、设施等，所造成的一切损失均由乙方自行承担。原告、被告分别在合同甲方、乙方处签名、盖章。合同签订后，原告依约交付土地，被告投入经营。2015年7月29日，原告以被告拖欠2015年2月至7月共6个月租金为由诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明：本案所涉土地使用权登记在中山市小榄实业投资有限公司名下，土地使用权证号为中府国用（2010）第050560号，地类系商业住宅。该公司委托原告对该土地经营管理，后又于2015年10月19日出具《证明》，进一步明确案涉土地授权给原告进行开发、管理、出租、获取收益、诉讼等。在《土地租赁合同》签订前，案涉土地上已建有4幢1层总面积为2315.22㎡的排架结构临时商业建筑物，为被告冯钜发出资建设，已取得中山市小榄镇城镇管理综合办公室颁发的《房屋临时使用证明》，原为被告冯钜发经营中山市小榄镇大乡里酒楼所用。2015年4月16日，原告曾通过EMS快递向被告邮寄（2015）广衡律函字第38号《律师函》，记载内容为被告已累计拖欠2015年4月以前的租金及违约金达194084.78元，原告要求被告尽快结清否则将采取相应法律措施，被告确认收到该函件。本院认为：被告主张原告非适格主体，但鉴于案涉土地的登记使用权人中山市小榄实业投资有限公司已明确案涉土地由原告经营管理并获取收益，且根据合同相对性，足以认定原告为《土地租赁合同》的相对方，故本院对被告主张不予支持，认可原告为本案适格的主体。原告与被告中山市小榄镇三凤凰大酒楼在平等自愿的前提下于2013年12月1日签订的《土地租赁合同》，在无证据显示该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条情形的情况下，本院对双方的租赁合同关系予以认定。现原告主张被告中山市小榄镇三凤凰大酒楼拖欠2015年2月至7月租金，原告对其主张提交相应证据佐证，被告亦对欠租事实予以确认，本院认为原告已完成其举证责任，并对其主张的事实予以认定，具体数额为253488.9元（42248.15元／月×6个月）。被告未依约支付租金的行为已构成违约，除应继续履行支付租金的义务外，还应按照《土地租赁合同》的约定支付违约金，即自2015年2月起至合同解除之日止的租金及合同解除后至实际返还租赁物期间的占用费，并支付各月租金从应付租金当月的6日起按每日1‰计算至清偿之日止的违约金。被告冯钜发作为个人独资企业中山市小榄镇三凤凰大酒楼的投资人，在酒楼财产不足以清偿以上债务时，应以个人的其他财产予以清偿。《土地租赁合同》约定“乙方不交付或者累计拖欠租金达2各月以上（含2个月）”视为乙方违约，甲方可解除合同。被告已拖欠原告6个月租金，且在原告以邮寄律师函形式追讨的情况下仍未清偿，原告现要求依据该约定行使合同的解除权，符合双方约定，本院予以支持，同时按照“乙方应于合同到期或合同终止时返还用地，地上的固定建筑和增设的所有设施无偿归甲方所有”的约定，被告应当将案涉位于广东省中山市小榄工业大道中59号的土地返还原告，土地上现有建筑及附属设施归原告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中山市小榄工业区开发有限公司与被告中山市小榄镇三凤凰大酒楼于2013年12月1日签订的《土地租赁合同》；二、被告中山市小榄镇三凤凰大酒楼、冯钜发于本判决发生法律效力之日起三日内将位于广东省中山市小榄工业大道中59号土地返还原告中山市小榄工业区开发有限公司，土地上现有建筑及附属设施归原告中山市小榄工业区开发有限公司所有；三、被告中山市小榄镇三凤凰大酒楼于本判决发生法律效力之日即向原告中山市小榄工业区开发有限公司清偿2015年2月至上述《土地租赁合同》解除之日止的租金及至实际返还租赁之日止的占用费（租金及占用费按每月42248.15元／月计算），并支付逾期付款违约金（各月以42248.15元为基数，分别从2015年2月起各月6日起按每日1‰计算至清偿之日止）；四、被告中山市小榄镇三凤凰大酒楼财产不足以清偿第三项债务的，被告冯钜发以其个人的其他财产予以清偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11595元，由被告中山市小榄镇三凤凰大酒楼、冯钜发负担（该款已由原告中山市小榄工业区开发有限公司预交，被告中山市小榄镇三凤凰大酒楼、冯钜发应在本判决生效之日一并迳付给原告中山市小榄工业区开发有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 梁春燕代理审判员 邝 羽代理审判员 高嘉敏二〇一五年十月二十九日书 记 员 谭勇兴第7页共7页 更多数据：