（2015）瑶民二初字第02348号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2017-03-09
案件名称
合肥绿都物业管理公司与合肥市嘉应房地产开发有限公司、合肥瑶海博乐茗阳幼儿园物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
合肥绿都物业管理公司,合肥市嘉应房地产开发有限公司,合肥瑶海博乐茗阳幼儿园
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民二初字第02348号原告：合肥绿都物业管理公司，住所地安徽��合肥市淮河路，组织机构代码14914434-4。法定代表人：郎道阔，该公司董事长。委托代理人：张春来，该公司员工。被告：合肥市嘉应房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市龙岗开发区，组织机构代码74489095-8。法定代表人：张拥军，该公司董事长。委托代理人：吴刚，安徽天瑞律师事务所律师。被告：合肥瑶海博乐茗阳幼儿园，住所地安徽省合肥市龙岗开发区，组织机构代码05577664-X。法定代表人：方春霞，园长。委托代理人：张鹏，安徽昊华律师事务所律师。委托代理人：程旦，安徽昊华律师事务所实习律师。原告合肥绿都物业管理公司诉被告合肥市嘉应房地产开发有限公司、合肥瑶海博乐茗阳幼儿园物业服务合同纠纷一案。本案依法适用一审简易程序审理，由代理审判员陈林独任审判，公开开庭进行了审理。原告合肥绿都物业管理公司的委托代理人张春来、被告合肥市嘉应房地产开发有限公司的委托代理人吴刚及被告合肥瑶海博乐茗阳幼儿园的法定代表人方春霞、委托代理人张鹏、程旦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告合肥绿都物业管理公司诉称：2006年10月17日，合肥市嘉应房地产开发有限公司（以下简称嘉应公司）与原告合肥绿都物业管理公司（以下简称绿都物业）签订了《嘉应茗阳水岸前期物业管理委托合同》（以下简称合同），原告将位于合肥市龙岗开发区（长江东路以南，新安江支路以北）嘉应茗阳水岸小区交于原告施行前期物业管理；原告提供服务的受益人为本物业的全体产权人和使用人，本物业的全体产权人和使用人均应对履行本合同承担相应的责任，自本合同签订之日起负责对嘉应茗阳水岸小区进行前期物业管理；并约定本物业的管理服务费按多层住宅建筑面积0.45元/m2/月，高层0.85元/m2/月、商业物业1.8元/m2/月收取。《合同》签订后，原告依约进驻嘉应茗阳水岸小区开展前期物业管理与服务活动。此后，该小区一直未成立业主委员会，原告至今一直在履行《合同》为该小区提供物业服务。嘉应公司规划的幼儿园物业的所有权人是被告嘉应公司，被告合肥瑶海博乐茗阳幼儿园（以下简称茗阳幼儿园）承租嘉应公司位于嘉应茗阳水岸小区规划幼儿园物业经营合��瑶海博乐茗阳幼儿园，并于2011年1月1日入住经营至今，嘉应公司与茗阳幼儿园约定幼儿园所使用物业（建筑面积1996.00m2）的物业服务费由被告合肥瑶海博乐茗阳幼儿园承担，嘉应公司告知原告直接向茗阳幼儿园收取。起初原告向被告收取物业服务费时，被告以自己刚刚开业资金不足为由要求暂缓，原告考虑到刚刚开业的实际情况就同意予以暂缓，但时隔一年后原告要求支付拖欠物业服务费时，被告又以物业服务费过高为由扯皮拖欠。无奈之下，原告向茗阳幼儿园送达书面《催缴物业费用函》，茗阳幼儿园也以书面形式对物业服务费收费标准提出了异议，并要求原告降低标准收取物业服务费。对此双方一直未达成一致，茗阳幼儿园也一直以此为理由拒绝支付2011年1月1日至今的物业服务费。在上述期间，原告也多次就幼儿园一直拖欠物业服务费一事向嘉应公司催缴，但至今未果，遂诉至法院，请求：一、判令二被告连带支付2011年1月1日至2015年6月30日物业管理人民币107784.00元；二、判令二被告连带支付迟延支付物业管理费违约金人民币48503.00元；三、本案诉讼费用由二被告承担。被告合肥市嘉应房地产开发有限公司辩称：原告诉请的物业服务费已在贵院审理终结，对于包括幼儿园费用在内的物业费达成了调解协议，贵院也制发了（2015）瑶民二初字第00161号民事调解书，双方已履行完毕。原告再次起诉两被告，有违一事不再理原则，请法院依法驳回。被告合肥瑶海博乐茗阳幼儿园辩称：幼儿园属于小区配套的公共设施，其物业费用的承担，应当记入小区物业公摊面积之内，物业公司已经向其他业主收取了物业费，其中就包括分摊在其中的幼儿园费用，属于重复���张；另外嘉应房地产已经向原告支付了包括幼儿园物业费之内的物业费用，原告无权再主张；物业公司与茗阳幼儿园之间没有就物业服务达成相关协议，其与开发商达成的物业协议约定收费标准是0.45元/平方，因此，物业公司按1元/平方收费没有依据；茗阳幼儿园是2011年7月1日起承租该小区配套幼儿园用房的，并非2011年1月1日。综上，请求法院驳回对幼儿园的诉讼请求。经审理查明：2006年10月17日，被告嘉应公司（甲方）原告绿都物业（乙方）签订了《嘉应茗阳水岸前期物业管理委托合同》，合同中约定：甲方开发的嘉应茗阳水岸小区交于乙方施行前期物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体产权人和物业使用人，本物业的全体产权人和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；本物业的管理服务费按多层住宅建筑��积0.45元/m2/月，高层0.85元/m2/月、商业物业1.8元/m2/月收取。合同签订后，原告依约进驻嘉应茗阳水岸小区开展前期物业管理与服务活动，并对商业物业按1元/m2/月收取物业服务费。此后，该小区一直未成立业主委员会，原告一直为该小区提供物业服务。该小区内规划的幼儿园物业所有权人是被告嘉应公司，合肥小牛津名邦锦绣年华幼儿园（乙方）与被告嘉应公司（甲方）于2011年5月14日签订幼儿园承包合同，承租经营该小区幼儿园，承包时间为2011年7月1日至2019年6月30日，合同注明“该幼儿园建筑面积1907平米”，承包合同中约定：“乙方进场装修改造前，应签订物业管理合同，服从物业管理，装修方案经甲方确认后方可施工”。合同签订后，合肥小牛津名邦锦绣年华幼儿园更名为合肥瑶海博乐茗阳幼儿园。茗阳幼儿园承租后，一直未支付物业服务费，原告曾多次就包括茗阳幼儿园在内的物业服务费拖欠问题向两被告催缴，而茗阳幼儿园在原告催缴后对物业服务费的收费标准提出过异议，要求降低物业服务费标准，对此双方未达成一致；嘉应公司亦于2014年8月14日派员工方云等人与原告公司代表进行了费用核对，其中双方无异议部分就包括茗阳幼儿园欠付2011.1.1-2014.7.31期间物业费85828元。后因嘉应公司未按约定时间支付，绿都物业于2014年12月9日诉至我院，要求嘉应公司支付包括茗阳幼儿园物业费在内的物业管理费1072861元。2015年3月25日，绿都物业与嘉应公司在我院主持下达成了（2015）瑶民二初字第00161号调解协议，双方均同意将物业费金额确定为690247元，但绿都物业委托代理人陈述调解意见时称“另嘉应茗阳水岸幼儿园物业管理费我方另行向幼儿园使用方主张”，嘉应公司委托代理人未置可否。截至本院受理时，此调解协议双方已履行完毕，庭审中嘉应公司称其已向茗阳幼儿园收取了2015年3月25日之前的物业服务费用，庭后又提交了一份情况说明，称该物业服务费用并未实际收取。上述事实，由物业服务企业管理资质证书、经营性服务收费许可证复印件各一份、《嘉应茗阳水岸前期物业管理委托合同》复印件一份、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》复印件各一份、《幼儿园承包合同》复印件一份、绿都物业分别于2012年11月12日及2013年9月26日、2014年8月11日制发的《关于请求解决茗阳水岸小区空置房等物业费的函》及附件各一份、《关于茗阳水岸小区物业管理费用的付款申请函》及附件一份、《关于茗阳水岸小区欠费清单及收费标准的回函》一份、《嘉应公司应付物业费用核��情况》一份、绿都物业分别于2015年4月17日及2015年6月12日、2015年7月27日制发的《催缴物业费函》各一份、茗阳幼儿园对于《催缴物业费函》的复函一份、（2015）瑶民二初字第00161号民事起诉状、民事调解书及调解协议笔录各一份、民办非企业单位登记证书复印件一份、物业管理费发票复印件七张及原告绿都物业、被告嘉应公司的委托代理人、被告茗阳幼儿园的法定代表人及委托代理人的当庭陈述等证据附卷佐证。本院认为：原告绿都物业与被告嘉应公司签订的《嘉应茗阳水岸前期物业管理委托合同》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。茗阳水岸小区在原告进驻后一直未成立业主委员会，原告也一直为该小区提供物业服务，故原告有权向包括茗阳幼儿园在内的全体产权人和物业使用人收取相应的物业服务费，茗阳幼儿园辩称其未与原告达成相关协议，不应向其交纳费用的意见本院不予认可。茗阳幼儿园虽为学前教育机构，但其使用的物业本身属于商业用房，绿都物业按1元/平方米/月收取物业服务费不高于前期物业委托合同的约定，应予支持。因涉案用房使用人系幼儿园，嘉应公司亦与幼儿园方面约定物业费用由茗阳幼儿园支付，故茗阳幼儿园有义务缴纳自2011年7月1日的物业服务费；同时涉案用房产权人系开发商嘉应公司，嘉应公司亦应承担自2011年1月1日起至2011年7月1日止的物业管理费，从嘉应公司与绿都物业于2014年8月15日核对的应付物业费用无异议部分显示，嘉应公司亦认可自己负有缴费义务。由此，本院认为，2011年1月1日起至茗阳幼儿园入驻之日前的物业服务费应由嘉应公司支付，茗阳幼儿园入驻之日起的物业服务费应由茗阳幼儿园支付，嘉应公司对此应承担连带责任。另，关于双方达成的（2015）瑶民二初字第00161号民事调解书中给付物业费金额690247元是否包含茗阳幼儿园的问题，虽然在该调解书中未予以明确写明，但双方的调解协商过程在调解协议笔录中有详细记录，绿都物业的委托代理人陈述调解意见时称“另嘉应茗阳水岸幼儿园物业管理费我方另行向幼儿园使用方主张”，嘉应公司委托代理人未置可否，因茗阳幼儿园的物业管理费是否在该案中处理作为该案原告的绿都物业有权选择，嘉应公司是否同意不影响其选择结果，故本院认为绿都物业在该案调解时将该小区配套幼儿园的物业管理费中需要由茗阳幼儿园方面承担的部分予以了排除，但明确表示了仅向幼儿园使用方主张，同时对于茗阳幼儿园未承租前需要由开发商承担的物业管理费包括在该案调解协议金额690247元中。综上，被告茗阳幼儿园应向原告绿都物业支付2011年7月1日至2015年6月30日物业管理费，嘉应公司对此不承担连带责任。关于原告要求两被告连带支付迟延支付物业管理费违约金的诉讼请求，本院认为，前期物业管理委托合同中虽约定了迟延支付物业管理费需支付违约金，但没有明确具体违约金的计算方法，且支付物业费的义务人为被告茗阳幼儿园，原告的该项诉讼请求实际上就是被告茗阳幼儿园逾期缴纳物业费所造成的原告资金占用利息损失，故本院酌情按同期银行贷款基准利率计算，自2011年7月1日起至2015年6月30日，以茗阳幼儿园每期应当缴纳的物业费为基数，按照同期银行贷款基准利率为标准，分段计算。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，��决如下：一、被告合肥瑶海博乐茗阳幼儿园于本判决生效之日起十日内支付原告合肥绿都物业管理公司自2011年7月1日至2015年6月30日物业管理费人民币89629元及违约金（自2011年7月1日起，以被告每期应当缴纳的物业费为基数，按照同期银行贷款基准利率分段计算至2015年6月30日）；二、驳回原告合肥绿都物业管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3430元，减半后收取1715元，由被告合肥瑶海博乐茗阳幼儿园负担1500元，原告合肥绿都物业管理公司负担215元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 陈林二〇一五年十月二十九日书 记 员 孟芹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求��民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自