（2015）临民初字第2316号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-08-03
案件名称
淄博裕华物业管理有限公司与崔红娟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
淄博市临淄区人民法院
所属地区
淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淄博裕华物业管理有限公司,崔红娟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
山东省淄博市临淄区人民法院民 事 判 决 书（2015）临民初字第2316号原告：淄博裕华物业管理有限公司，住所地：淄博市临淄区。法定代表人：孙家明，经理。委托代理人：边圣富，淄博临淄东昊法律服务所法律工作者。委托代理人：许新亮，淄博裕华物业管理有限公司职工。被告：崔红娟，居民。委托代理人：李俊亮，山东大地人（临淄）律师事务所律师。原告淄博裕华物业管理有限公司诉被告崔红娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告淄博裕华物业管理有限公司的委托代理人边圣富、许新亮，被告崔红娟的委托代理人李俊亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淄博裕华物业管理有限公司诉称，2014年按《淄江花园C-1组团项目前期物业管理服务合同》及其他相关规定，原告为被告提供物业管理服务，根据《淄博市物业管理办法》的相关规定，被告应向原告缴纳2014年度物业管理费1269.40元、电梯运行维护费639.30元、停车服务费360元。经原告多次催要，被告至今未交。为此，原告诉至法院，请求判令被告向原告交纳物业管理费1269.4元，电梯运行维护费639.3元、停车服务费360元并赔偿经济损失83.9元。被告崔红娟辩称，原告起诉要求被告支付物业管理费1269.4元，电梯运行维护费639.3元、停车服务费360元并赔偿经济损失83.9元无事实和法律依据；山东裕华发展有限公司与原告签订的合同，没有经过房产管理部门批准，程序违法;原告也没有与被告签订物业服务合同，原告起诉的物业服务收费标准是按照三星标准收费，该收费标准没有经街道办事处、社区居民委员会召集的物业服务企业建设单位参与的联席会议确定，原告的收费没有法律依据；原告按三星标准收费，他们的服务没有达到三星标准，属于擅自提高收费标准，我方有权拒绝缴纳上述费用。经审理查明，2012年10月1日山东裕华发展有限公司与原告淄博裕华物业管理有限公司签订淄江花园CI-1组团项目前期物业管理服务合同，合同期三年，自2012年10月1日至2015年9月31日。2014年3月1日山东裕华发展有限公司与原告淄博裕华物业管理有限公司签订补充协议，将物业管理服务费标准进行了下调。约定2014年物业费分段计算，2014年1月1日至2014年3月31日，物业服务费的收取标准为住宅物业按建筑面积人民币每月每平方米0.60元，商业物业按建筑面积人民币每月每平方米0.90元，电梯运行维护费按建筑面积人民币每月每平米0.20元，地下车库停车服务费每辆每月30元；2014年4月1日起住宅物业按建筑面积人民币每月每平方米0.70元，商业物业按建筑面积人民币每月每平方米1.05元，电梯运行维护费按建筑面积人民币每月每平米0.40元，地下车库停车服务费每辆每月30元。被告崔红娟住房建筑面积156.71平方米，2014年应交物业管理费1269.35元，2014年1-3月份是156.710.63=282.08元，2014年4-12月份是156.710.79=987.27元；电梯运行维护费639.3元，按建筑面积1-3月份是156.710.203=94.03元，2014年4-8月份是156.710.405=313.42元；2014年9-12月份156.710.374=231.93元，计639.3元；停车服务费360元。2015年6月5日原告公示催告后，被告至今未交。上述事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证一份、物业服务企业二级资质证书一份、物业管理费收费许可证一份、淄江花园CI-1组团项目前期物业管理服务合同一份、服务及收费标准公示一份、淄博市临淄区房产管理局于2010年6月8日临物备（2010）第12号证明一份、2010年8月18日临物备（2010）第17号前期物业管理备案证明一份、物业服务企业资质动态考核表一份、房屋建筑面积分户汇总表一份、临淄东昊法律服务所函一份、照片一份及被告提供的调查表十三页、提供照片33张、淄博市物价局房产管理局淄房发（2013）29号文件一份等证据为证，经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为，依照《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持的规定，山东裕华发展有限公司作为淄江花园CI-1组团项目的建设单位在该项目业主委员会尚未成立前有权选聘前期物业服务企业,原告作为有物业经营资质的企业与山东裕华发展有限公司签订前期物业管理服务合同,并无不当，该合同对被告具有约束力，被告以其不是合同当事人，不受合同约束的辩驳理由不能成立。原告按前期物业管理服务合同的约定履行了相关义务，被告应按合同约定交纳相关物业管理费用，因此原告要求被告按合同约定交纳物业管理费用的诉讼请求本院予以支持。经原告公示催告后，被告仍未交纳，系违约行为，应承担相应的违约责任，自催告七日后计算经济损失按日万分之二计算至起诉之日止，因此原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，本院予以部分支持。被告认为按合同约定原告应提供三星级物业服务，原告未能达标，因此有权拒绝交纳物业费用，依照《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持的规定,被告认为原告不履行或不完全履行服务合同约定,可另案起诉要求原告承担违约责任，据此，被告在本案中以原告不履行或不完全履行服务合同约定作为不交纳物业管理费用的抗辩理由不能成立。依照《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同的规定，被告认为原告与山东裕华发展有限公司签订的前期物业管理服务合同加重了其责任或签订程序不合法侵害了其利益，可起诉请求确认合同无效，合同未经确认无效，被告以合同无效为由拒绝履行，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告崔红娟交纳所欠原告淄博裕华物业管理有限公司物业管理费1269.35元，电梯运行维护费639.3元、停车服务费360元，合计2268.65元，于判决生效后十日内交纳。二、被告崔红娟赔偿原告淄博裕华物业管理有限公司经济损失20.42元（2268.650.000245），与第一项同时付清。三、驳回原告淄博裕华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告崔红娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长 罗 彬审 判 员 毕素卿人民陪审员 王 涛二〇一五年十月二十九日代理书记员 崔汇颍 更多数据：