（2014）青民一初字第3322号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-07-21
案件名称
董安林、陶任萍等与广西诚愉和物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董安林,陶任萍,广西诚愉和物业服务有限公司,黎权征
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一初字第3322号原告董安林。原告陶任萍。被告广西诚愉和物业服务有限公司，住所地：南宁市东葛路135号岭南家园F座1层。法定代表人陈仁巨，该公司董事长。委托代理人黄利颖，广西桂三力律师事务所律师。第三人黎权征。原告董安林、陶任萍诉被告广西诚愉和物业服务有限公司（以下简称：诚愉和物业）与第三人黎权征物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董安林、陶任萍，被告诚愉和物业的委托代理人黄利颖，第三人黎权征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董安林、陶任萍共同诉称，位于南宁市中新国际住宅小区原系第三人黎权征于2009年3月向广西中富房地产开发有限公司购买的房产，并于2010年年底交付，于2011年年底装修完毕。之后，第三人黎权征于2013年1月将该房屋以总价款940686元出售给原告董安林、陶任萍夫妇，当时因房屋购买时间未满5年，未办理房屋过户手续，双方为此签订了房屋买卖协议书，并向两原告交付了房屋，但因两原告家住贺州市××区，房屋一直空置。2014年10月31日，被告方工作人员发现涉案房屋门前渗水，电梯发生故障，不能运行，故电话通知第三人黎权征父亲黎明（系董安林、陶任萍姐夫）前往处理。第三人黎权征随即与母亲董萍进入涉案房屋，发现厨房、洗菜池下排水管不停冒水，污水、菜叶、油泥已将整套房屋淹没，造成了重大损失。经勘查，该事故系因该栋房屋共用排污管在1楼、2楼堵塞，被告工作人员发现隐患后，未及时清理疏通，相反还对1楼、2楼共用排污管渗水处用水泥补漏，反灌至原告房屋造成。被告诚愉物业作为物业管理公司，负有对小区公共设施设备，承担日常维护、养护、管理和运行服务的义务，其中就包括对该小区下水管道定期清理疏通，并及时采取措施避免损失继续扩大的义务。但其管理该小区物业后，一直未对原告方所住楼房18户业主共用的排污管主下水管进行疏通，发现隐患后，却因缺少相关经验未能及时明确向原告方告知，放任损失的扩大，导致原告房屋及财产被污水淹没浸泡达一个月之久，造成原告财产重大损失。故此请求法院判令：一、被告赔偿原告财产损失146260元（含橱柜、沙发、门窗、木地板等）；二、由被告承担本案诉讼费用。被告诚愉和物业辩称，一、被告对小区排污管，包括本案房屋所在楼层排污管，定期进行了疏通，已尽到管护义务，对本案损害后果不存在过错，不应当承担赔偿责任；二、排污管堵塞是同一楼层中，其他业主不良的生活习惯，使用不当造成的，全体业主才是真正的侵权人；三、事发后，被告已多次积极主动联系作为登记业主的第三人，但其并未到场开门，积极配合被告处理事故，导致原告财产损失进一步扩大，应赔偿责任。第三人黎权征陈述称，一、第三人已于2013年1月将涉案房屋出售给两原告，两原告是该房屋的实际产权人，对其财产造成的损失，被告应予赔偿；二、2014年10月31日，被告方工作人员发现涉案房屋门前渗水，其电梯发生故障不能运行，电话通知第三人母亲到场处理时，房内财物已受到重大损失，从勘查结果看，系由于被告未对该楼房共用的排污管主下水管进行疏通，导致污水倒灌造成，过错在于被告，应承担赔偿责任。经审理查明，涉案房屋位于南宁市青秀区中新路8号中新国际3号楼302号房（邕房权证字第××号），产权于2012年2月21日登记在黎权征一人名下，但在2010年10月20日即交付使用，并由黎权征（乙方，业主）与被告诚愉和物业（甲方）签订《中新国际住宅小区物业管理服务协议》及《临时管理规约》，其中《服务协议》第一条甲方权利义务载明，诚愉和物业“对小区共用部位、共用设施、······等项目进行维护、修缮、服务与管理；”，第二条物业管理服务内容中第一项、第二项载明，诚愉和物业进行物业管理服务的内容包括房屋主体承重结构部分等房屋共用部位的维护和管理，及包括共用的上下水管道、落水管、······等物业房屋共用设施及其运行的维护和管理；第八条违约责任载明，第一项规定，诚愉和物业违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求物业限期改正，逾期未改正给乙方造成的，物业承担相应的法律责任；第九条突发事件载明，为维护公众、业主、使用人的切实利益，在不可预见的情况下，如发生漏电、水管破裂、·····甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，双方按有关法律规定处理。协议还约定其他事项。2013年1月11日，第三人黎权征（甲方、卖方）与原告董安林、陶任萍（乙方、买方）签订一份《房屋买卖协议书》，约定由甲方将其南宁市青秀区中新路中新国际3号楼302号房屋出卖给乙方，房屋总价940686元，其中房屋按揭款520000元由乙方在银行按月偿付，余款420686元由乙方以现金方式通过银行转账支付给甲方，待乙方支付完420686元后，甲方将房屋的产权证书及其它全部证件原件与资料交付给乙方，甲方应协助乙方把办理房屋过户手续。庭审中，黎权征认可两原告付清了余款420686元，自2012年9月起由两原告出资以其名义偿还按揭贷款并居住使用涉案房屋，此后亦以黎权征名义交纳物业服务费、水电费等，其中2013年3月19日原告董任萍通过刷卡向被告支付了物业费1759.7元。2014年10月下旬，因同楼层共用的主排污管被堵塞，污水遂沿着管道往上倒灌至安装在涉案房屋厨房的排污口，污水由此自从排污口溢出蔓延，直至浸泡整个房屋，屋内财产如橱柜、木地板、皮质沙发、木质板门等由此遭受严重损失。因就赔偿事宜，双方未能协商一致，两原告遂以与被告存在事实上的物业服务合同关系，其怠于履行公共排污管道的清理、疏通，并及时采取措施，防止损失扩大，应承担赔偿责任为由，诉至本院，请求法院诉如所请；被告则答辩如前。诉讼中，因原被告双方对原告主张的财产损失不能协商一致，经两原告申请，本院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司对其所受损失予以评估。经现场勘察、记录，该公司并于2015年3月22日作出《价格评估结论书》［国宏信广西（价）字第2015第0005号］，认为中新国际302号房屋内家俱、家电等物品的损失价格（包括更换、修复、贬值）共计39032元。被告对该评估意见无异议，两原告部分予以认可，但认为厨柜修复价格200元过低，应按重置价10000元赔偿，并遗漏了另一台梳妆台未予评估，可参照已评估的梳妆台7**元确定其损失。在诉讼中，被告为证明其对包括中新国际第3栋楼在内的整个小区公共管道，进行了疏通维护，申请了证人马某出庭作证。证人马某陈述称，其具备相关清污劳务资质，受被告雇佣，对小区共6栋楼的公共排污管道进行定期疏通，事发前后的2014年9月、10月、11月份均进行过清理。为证明事发后及时告知业主并采取措施进行处理，被告还申请了涉案房屋下213、214号商铺（经营红木家具）店主闭沛琪出庭作证，闭沛琪陈述称其于2014年10月8日、9日发现铺面吊顶处漏水后，当即告知物业（即被告），被告于次日即派员查看，同时及时给予修复，同时多次当面致电屋上业主，但均联系未果。两原告及第三人对两位证人的证言不予认可，被告则主张证人证言真实可采信。另查明，两原告买受涉案房屋后，未向被告提交买卖合同，并告知其变更登记业主信息。现被告处仍按入伙时第三人所留联系人，即黎权征（139····8881）及其母董萍（131····1212），对涉案房屋进行业主及亲属信息登记。本案事发后，被告先后于2014年10月20日、10月31日按上述预留号码联系业主，通话时长有数十分钟。但黎权征称其母董萍上述手机在2014年10月前已停用，但号码可能被转售，故而能接通。本院认为，本案的争议焦点是：1、两原告与被告是否存在物业服务合同关系？2、被告应否对两原告的损失承担赔偿责任及应如何赔偿。一、两原告因未与第三人黎权征办理房屋权属转移登记，故在接收涉案房屋后，尚未与被告签订书面的物业服务合同，但确与第三人黎权征存在真实的房屋买卖合同关系，并在事实上以黎权征名义向被告支付物业服务费。而物业服务合同，主要依附于合同项下的物业（房产）产生权利义务关系，与物业业主的人身性关联较弱。故涉案房屋之物业服务合同，虽由登记产权人黎权征与之签署，但黎权征在将涉案房屋出售给两原告后，其既不对本案房屋享有权利，实际也不向被告履行合同义务。综上，两原告作为涉案房屋的买受人，并装修入住使用，应认定其与被告存在事实上的物业合同关系。二、本案房屋因公共排污管道堵塞，致使污水倒灌至屋内排污口，由此溢满蔓延至整个房间，后又因未及时采取措施处置，由少积多，屋内财产由此遭受浸泡，产生严重损失。对此，被告虽能提供一定证据证实其雇佣相关劳务公司定期进行清理疏通，但在发生实际损害后果的情况下，不能表明被告履行了足够有效管理义务，其以此作为免责的抗辩理由，理据不足，本院不予采纳，但应适当减轻其合同责任。另一方面，两原告购置本案房屋后，至事发前，长期闲置，对自身财产亦缺乏慎重管理，且又未在被告处报备身份信息及联系方式，客观上致使各方未能在第一时间发现隐患并予以处置，对事件的产生及损失的扩大，亦负有相当责任。结合本案实际，结合双方责任大小，本院酌定两原告承担本案财产损失的65%，被告承担35%。三、本案财产损失，经本院依法委托有资质第三方评估，估价损失为39032元，就两原告有异议的橱柜修复费200元，认为该橱柜已无法经修复，恢复其使用价值，应按重置价10000元定损。对此，本院根据日常生活经验及一般损耗，酌定其损失为6000元。至于两原告还主张遗漏另一梳妆台，因定损时，其未到场清点，现被告又不予认可，故本院不予支持。综上，本案财产损失，本院确认为44832元（39032元-200元＋6000元）。据此，被告应赔偿两原告15691.20元（44832元×35%）。综上所述，依照《中华人民国和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：被告广西诚愉和物业服务有限公司应赔偿原告董安林、陶任萍财产损失15691.20元。本案受理费2975元，财产评估费2000元，两项合计4975元，由两原告负担2985元，被告负担1990元。前两款两原告已预交，由被告随同上述应付款项一并支付给原告。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 骆兴国人民陪审员 杨晓玥人民陪审员 潘晓艳二〇一五年十月二十九日书 记 员 陈虹慧 百度搜索“”