（2015）清连法东民初字第82号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2015-12-21
案件名称
清远市连州爱地旅游发展有限公司与欧明珍租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
连州市人民法院
所属地区
连州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
清远市连州爱地旅游发展有限公司,欧明珍
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三条，第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条
全文
广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2015）清连法东民初字第82号原告（反诉被告）：清远市连州爱地旅游发展有限公司，住所地：连州市。法定代表人：耿波，该公司总经理。委托代理人：邓伟雄。委托代理人：唐贵团，广东北湖律师事务所律师。被告（反诉原告）：欧明珍，女，汉族，住连州市。委托代理人：罗卫权，广东盈辉律师事务所律师。委托代理人：廖莉思。原告（反诉被告）清远市连州爱地旅游发展有限公司（以下称原告爱地旅游公司）诉被告（反诉原告）欧明珍（以下称被告欧明珍）租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由审判员罗文广担任审判长，与人民陪审员邓艳霞、黄自为组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告爱地旅游公司的委托代理人邓伟雄、唐贵团，被告欧明珍及其委托代理人罗卫权、廖莉思到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告爱地旅游公司诉称：2014年12月16日，原、被告签订《场地租赁合同》，原告依约定交付场地（房屋）由被告经营，可被告没有依约履行义务，超出约定经营范围出售日常生活用品和玩具等，且对所出售的商品基本上没有标示售价，经原告工作人员多次告知，被告拒不改正。2015年4月10日10时，原告工作人员发现被告有超范围经营现象，对现场进行拍照，要求被告在两个月内处理并保证今后不得超范围经营，但被告态度狂妄，拒不收回。2015年5月1日，被告丈夫身着原告工作服在租赁商铺后山小便，被游客发现并拍照，对原告公司及原告所属的国家5A级景区连州地下河造成极坏的负面影响。原告工作人员要求被告及时改正错误行为并写下检讨时，被告丈夫开始答应但随后反悔，不仅否认还威胁原告的工作人员。原告与被告已失去合作的基础，要求与被告解除合同并撤离原告场地。在有关部门协调下，原告同意以进货价收购被告尚未出售的商品及解除租赁合同，被告没有反对。在东陂派出所调解的当天，原、被告对剩余商品进行清点，确认未售出货品价值约3万元，随即被告反悔，要求原告补偿其6万元，否则不同意解除合同。在清点过程中，原告发现被告的货品仍然没有全部明码标价，且部分货品超出双方约定的经营范围，不听劝告，不服从管理，给原告所属景区造成恶劣影响。鉴于被告严重违反合同约定，且不愿意协商解除合同，根据双方合同约定及合同法的规定，原告决定直接解除双方签订的《场地租赁合同》，并通知了被告，但被告拒不履行。据此，特向人民法院提起诉讼，请求判令解除原、被告签订的《场地租赁合同》，并搬出原告的场地（商铺）。原告爱地旅游公司提供的证据有：1、原告营业执照、组织机构代码证、法人代表证明书各1份；2、被告欧明珍的身份证1份；3、《场地租赁合同》、《关于连州市地下河游步道1号铺男工作人员严重违反公司规定的报告》、《调解终结告知书》、《解除合同通知书》及《EMS专递单》各1份；4、被告的《未售出货品清单》1份，照片12张。被告欧明珍答辩并反诉称：被告自2012年已租赁上述场地用于经营工艺品，在租赁期间依《场地租赁合同》履行义务、依法经营，并不存在违约行为。2015年5月5日，原告在没有提供证据证明被告丈夫存在影响景区形象的情况下，作出解除《场地租赁合同》。5月16日17时停掉被告商铺用电，并在商铺贴出告示。5月17日晚，原告贴封条封住被告的商铺。5月20日，原告清点被告商铺货物，用木板封住被告商铺，禁止被告正常经营。处罚和查封是行政机关和司法机关的职能，原告没有权利处罚和查封被告的商铺，被告要求原告按照《场地租赁合同》的约定继续履行。特提起反诉，请求判令原告继续履行2014年12月16日签订的《场地租赁合同》，并从2015年5月16日开始延续被告的租赁期限。被告欧明珍提供的证据有：1、欧明珍的身份证1份；2、2012年、2013年的《商铺租赁合同》、2014年12月16日的《场地租赁合同》、《营业执照》各1份；3、2012年8月7日《收款收据》、2015年4月6日《收款收据》、2015年5月5日《收款收据》各1份；4、原告的《处罚通知书》、《解除合同租赁通知书》各1份；5、连州市东陂司法所作出的《调解笔录》1份；6、《购货清单》、《照片》各1组；7、磁盘1张。经审理查明：2014年12月16日，原告爱地旅游公司（甲方）与被告欧明珍（乙方）签订《场地租赁合同》，合同主要内容：1、甲方将位于连州市东陂镇连州地下河景区停车场至售票处之间的自编1号木屋租赁给乙方经营；2、经营范围：现场人工制作、编织、售卖工艺品、双面绣、贝壳、水晶饰品、珍珠；3、租赁期限1年（2015年1月1日起至2015年12月31日止），租金500元／月，拖欠20天，甲方有权收回房屋；4、乙方保证依法经营，所售商品均有醒目的明码标价及提示；5、严禁超范围经营，不得超出合同约定的经营范围，严重违反及不听劝告，甲方无条件取消合同；6、严禁乱摆乱放，特别是超出经营场所摆放；7、严格执行甲方商铺管理规定，做到不蒙骗顾客，不强迫顾客消费，不与顾客争吵，保证零投诉，若一年内发生三次以上行为的，无条件解除合同；8、乙方承诺并同意，一年内如商铺发生三次违规经营，不接受公司管理及不改正的，甲方视其自愿并无条件解除合同，由公司收回商铺等内容。2015年5月1日，原告接到举报，有一身着连州地下河景区商铺工作服的人员在后山小便，被游客拍照。原告即派人调查，认为是被告欧明珍之夫冯志军所为，要求冯志军写1份检讨书。次日，冯志军不承认到后山小便，拒绝写检讨，与原告工作人员发生争执。同年5月5日，原告以被告损坏景区形象，对管理人员进行威胁等理由，作出《处罚通知》，取消与被告签订的经营合同，限被告于同年5月15日搬出商铺。同年5月17日，原告派员到被告经营的商铺切断电源、张贴封条，被告自始停止经营。同年5月20日，经原、被告清点，被告未售出商品进货价共计33383元，其中有雨伞、毛巾、纸巾、电池、胶水等物品。同年6月2日，在东陂镇司法所的调解下，双方对赔偿数额未能达协议。同年6月5日，原告以被告在经营过程中，对所出售的商品基本上未明码标价，超出经营范围出售雨伞、电池等日常生活用品和各种玩具，同时存在不文明行为，不配合景区的管理工作等理由，向被告发出《解除合同租赁通知书》，要求被告次日腾出商铺，但被告至今仍未腾出。本院认为：合同解除权的行使应遵守合同解除的条件，即符合法律规定或者当事人约定的条件。只有法律规定或者当事人在合同中事先约定的解除条件成就时，一方才可以行使解除权。从原、被告双方签订的合同来看，当出现以下约定情形时，原告可以行使合同解除权：1、合同期满；2、被告不按期交纳租金及其他费用；3、严重违反及不听劝告超出合同约定经营范围；4、被告不执行原告商铺管理规定，蒙骗顾客、强迫顾客消费、与顾客争吵，有顾客投诉，若一年内发生三次以上行为的；5、被告一年内发生三次违规经营，不接受公司管理及不改正的。庭审中，双方当事人主要争议焦点：被告是否严重超范围经营，不听劝告。原告主张被告经营的玩具卡车、坦克、风车、玉佩等商品不属于工艺品，属严重超范围经营。而对于工艺品，一般认为以模具或专业机器制作出来的产品均是工艺品，其中旅游工艺品还包括工艺水晶、玉饰、木制艺品、玩具等物品，故对原告主张不予采纳。经审核，被告主张电池，是用于销售玩具的赠品，胶水是为修补小商品所用，予以采纳。被告经营的雨伞、毛巾、纸巾，属生活用品，超出了合同约定的范围，但鉴于规模、数量较少，并非属于严重超出经营范围，构成根本违约。对此，原告本可按合同规定进行批评，发生三次不听劝告，仍拒不改正的，原告方可行使合同解除权，收回商铺。但原告并未完全依合同执行，而首先是以被告之夫损坏景区形象，对管理人员进行威胁等理由，作出《处罚通知》，提出解除与被告签订的经营合同，与《中华人民共和国合同法》第三条规定相悖，本院不予支持。对于被告出售商品明码标价问题，因合同未约定原告有合同解除权，原告在管理中发现此类问题，可提出限期整改意见，或者向相关行政部门举报，予以行政处罚。综上，本院认为原、被告约定的解除合同条件并未成就，也不符合法定的解除合同条件，故对原告的诉讼请求不予支持。对于被告的反诉请求，因合同约定租赁期限1年（2015年1月1日至2015年12月31日），在履行期间，原告在没有合同约定的情形下，于2015年5月17日派员到被告经营的商铺切断电源、张贴封条，造成被告停业，行为不妥，应承担责任。故对被告要求延续租赁期限的反诉请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）清远市连州爱地旅游发展有限公司的诉讼请求；二、本判决生效之日起，继续履行原告（反诉被告）清远市连州爱地旅游发展有限公司与被告（反诉原告）欧明珍签订的《场地租赁合同》，至届满1年。案件受理费100元，反诉费50元，由原告（反诉被告）清远市连州爱地旅游发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 罗文广人民陪审员 邓艳霞人民陪审员 黄自为二〇一五年十月二十九日书 记 员 欧雪玲附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来自