（2015）绵高新民初字第1224号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2015-12-30
案件名称
原告四川绵阳富临物业管理有限责任公司与被告陈琮瑛物业服务合同纠纷民事一审判决书
法院
绵阳高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川绵阳富临物业管理有限责任公司,陈琮瑛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）绵高新民初字第1224号原告四川绵阳富临物业管理有限责任公司，住所地绵阳市长虹大道南段41号。法定代表人张丽华，总经理。委托到理人陈南猛，四川蜀兴律师事务所律师。被告陈琮瑛，女，汉族。原告四川绵阳富临物业管理有限责任公司（以下简称“四川富临物业公司”）诉被告陈琮瑛物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法由审判员邹恩昊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川富临物业公司的委托代理人陈南猛到庭参加诉讼，被告陈琮瑛经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告四川富临物业公司诉称，本公司是“富临.卢卡美郡”小区开发商依法选聘委托的该小区物业管理企业，被告陈琮瑛办理“富临.卢卡美郡.奥尔塔森林”14-2-302号房入住手续后与本公司签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费按照1.5元／月／平方米的标准计收，被告陈琮瑛房屋面积为151.33平方米，每月应交纳物业服务费227元。协议签订后，被告陈琮瑛从2014年1月欠交物业服务费至今，截止2015年6月累计已欠交物业服务费4086元，经多次催至今无果。特诉至法院请求判令被告陈琮瑛立即支付物业服务费4086元、违约金1164.51元，并承担本案受理费。被告陈琮瑛未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见。经审理查明，原告四川富临物业公司是绵阳高新区普明北路东段“富临.卢卡美郡”小区房地产开发单位通过招投标选聘的该小区物业管理服务企业，被告陈琮瑛系“富临.卢卡美郡.奥尔塔森林”14-2-302号房的业主。2009年12月30日，被告陈琮瑛入住前述房屋，并同时与原告四川富临物业公司签订《前期物业管理服务协议》，主要约定如下：在“富临.卢卡美郡”小区业主委员会与物业管理企业签定物业管理合同前，由四川富临物业公司为被告陈琮瑛位于该小区的房屋提供常规物业管理服务，被告陈琮瑛所购房屋建筑面积为151.33平方米，物业管理服务费缴纳标准为1.50元／月／平方米；物业管理服务费从开发商通知交房之日起开始全额收取，在办理入住手续时可一次性预收一年的物业管理服务费，此后每次预交时间为季度或月度15日前；如因业主原因造成房屋空置的，物业管理服务费应全额交纳，不得以主动放弃入住权力而不履行全额缴费义务；如业主未按协议约定收费标准和时间交纳有关费用，物业服务企业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。协议签订后，被告陈琮瑛除向原告四川富临物业公司交纳了截止2013年12月31日的物业服务费外，从2014年1月起即未再继续交纳物业服务费，截止2015年6月30日累计已欠交物业服务费4086元。原告四川富临物业公司经催收未果，遂起诉来院请求判决支持如前诉请。另查明：原告四川富临物业公司为“富临.卢卡美郡”小区提供物业服务期间，确实存在对绿化维护不力、对乱搭乱建未合理制止、对业主反映问题未及时处理等物业管理服务质量瑕疵。上述事实，有经庭审核实的《前期物业管理服务协议》及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告四川富临物业公司与被告陈琮瑛之间签订的物业服务合同，不违反法律法规的强制性规定，也不损害第三人的合法权益，合法有效。原告四川富临物业公司按照约定为“富临?卢卡美郡”小区提供了物业服务，被告陈琮瑛应当按约定履行物业服务费用交纳义务，但在合同实际履行过程中，被告陈琮瑛从2014年1月1日起即未继续按约定交纳物业服务费用，故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务……”之规定，本院对原告四川富临物业公司要求被告陈琮瑛给付从2014年1月1日起至2015年6月30日止的物业服务费4086元的主张予以支持。关于原告四川富临物业公司所主张的违约金1164.51元，虽原、被告所签订物业服务协议明确约定迟延交纳物业服务费的违约金为逾期金额的日1‰，被告陈琮瑛也确实存在迟延交纳物业服务费的情形，但原告四川富临物业公司并未提供证据证明其因此造成的损失情况，且该公司所提供物业服务确实存在一定质量瑕疵，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院对原告四川富临物业公司提出的违约金主张不予支持。综上，依照，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈琮瑛于本判决生效之日起五日内给付原告四川绵阳富临物业管理有限责任公司物业服务费4086元；二、驳回原告四川绵阳富临物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告陈琮瑛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 邹恩昊二〇一五年十月二十九日书记员 罗雅婷 关注微信公众号“”