（2015）宁民终字第5026号

裁判日期: 2015-10-29

公开日期: 2015-12-13

案件名称

上诉人汪小青与被上诉人南京江宁雅居乐房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

汪小青,南京江宁雅居乐房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第5026号上诉人（原审被告）汪小青，律师。委托代理人李成敏、王昊，江苏东银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京江宁雅居乐房地产开发有限公司，组织代码55205220-4，住所地南京市江宁开发区胜太路68号。法定代表人毛建平，该公司总经理。委托代理人欧永成，该公司法务部主任。上诉人汪小青因与被上诉人南京江宁雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。雅居乐公司原审诉称，2014年11月25日，双方签署《商品房现售合同》，由汪小青购买其开发的碧堤晚畔花园项目7幢1102室商品房，合同约定总房款2803920元，汪小青应于2014年7月3日前支付843920元，余款1960000元应于2014年11月25日办妥申请银行按揭贷款的各项手续，包括向银行提交办理贷款所需的全部资料。若逾期办理，视为迟延付款应按照贷款金额的万分之五／每日的标准支付违约金，汪小青至今未办理余款的按揭贷款手续，故其诉至法院要求判令汪小青支付逾期付款违约金58800元（以余款1960000元为基数，按照每日万分之五的标准，自2014年11月25日起计算至2015年1月25日止）。汪小青原审辩称，雅居乐公司的诉讼请求不能成立。第一，雅居乐公司诉称汪小青应于2014年11月25日办妥银行按揭贷款手续不属实，《商品房现售合同》于当天签订，其签字后由雅居乐公司销售人员收回至公司盖章，后才告知其提交相关贷款材料的具体情况，其已向雅居乐公司的销售人员提交了收入证明、身份证明等所有相关证明材料，其银行的流水证明由雅居乐公司的工作人员陪同打印。贷款所有的手续是由雅居乐公司的合作银行所办理，未能放款的原因在于雅居乐公司，而且雅居乐公司在得知贷款不成时并不愿意将相关资料包括合同副本、首付款发票给其，由其自行选择银行贷款；第二，2015年1月雅居乐公司的销售人员与其微信、短信、电话联系，告知贷款可能完不成的情况，并告知已在走退房流程；第三，其在购房时已与销售人员明确表示了如果贷款办不成其没有付全款的能力，双方只能协商一致解除合同，由雅居乐公司另行他售，故在签订合同时，对于合同补充协议中的关于贷款不成视为违约全部打叉，予以否认。故雅居乐公司主张没有依据，请求驳回雅居乐公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，2014年11月25日，双方签订《商品房现售合同》一份，约定由汪小青购买位于南京市江宁区秣陵街道清水亭西路200号碧堤湾畔花园7幢1102室房屋，建筑面积250.35平方米，总价款2803920元。另，合同第五条付款方式、时间和迟延付款的责任约定：“一、乙方应按下列方式和时间向甲方支付合同价款：商品房抵押贷款：乙方应于2014-7-3前支付房款843920元，剩余1960000元以银行按揭的形式支付给甲方。按本款约定，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应付款的日期。贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期。商品房抵押贷款事宜详见‘甲、乙双方的其他约定’第一条；二、乙方迟延支付合同价款的，应向甲方承担下列违约责任，但甲方依法解除本合同的除外：按照未付到期价款的万分之五／天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。”同日，双方签订补充协议即甲乙双方的其他约定，第一条约定：“……；2.乙方应当于本协议签订当日内办妥贷款申请手续，并向银行、住房公积金管理中心或其指定的代办机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用；……；4.乙方申请按揭贷款的年限、金额以银行、住房公积金管理中心最终批复为准，如非因甲方原因（包括但不限于乙方提供的材料不符合银行要求、有不良信用记录、有逾期还款记录等）造成银行、住房公积金管理中心批准的贷款低于乙方申请贷款金额的或不获批准贷款的，按以下方式处理：（1）银行、住房公积金管理中心批准的贷款金额低于乙方申请贷款金额的，乙方应在甲方通知发出之日（以寄出邮戳为准）起15日内前来办妥相关手续，同时付清差额部分金额之购房款，否则每逾期一日，乙方按申请贷款总额的0.5‰向甲方支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除合同，没收定金，乙方并需按房屋总价款的10%向甲方赔偿损失；（2）乙方贷款申请不获银行、住房公积金管理中心批准的，乙方应在甲方通知发出之日（以寄出邮戳为准）起15日内到甲方指定地点交齐剩余楼款，否则按乙方逾期付款处理，甲方有权要求乙方每逾期一日按贷款总额的0.5‰的标准支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除合同，没收定金，乙方并需按房屋总价款的10%向甲方赔偿损失。”上述第（1）（2）项后有汪小青打叉标注并签名。合同签订后，汪小青已支付购房款843920元。庭审中，汪小青认为违约金标准过高，要求调低。上述事实，有商品房现售合同、补充协议及当事人陈述等证据予以证明。原审法院认为，当事人的合法权益受法律保护，当事人订立合同应平等协商，公平确定双方的权利义务。双方签订的《商品房现售合同》及甲乙双方的其他约定，系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。汪小青应当按照合同约定及时支付购房款。合同对付款方式、时间进行了约定，即剩余1960000元购房款以银行按揭的形式支付给雅居乐公司。“甲、乙双方的其他约定”第一条第4款对银行、住房公积金管理中心批准的贷款低于汪小青申请贷款金额的或不获批准贷款的情形的处理进行了约定，虽然汪小青在该处理条款后打叉标注，仅可以证明其对被标注条款有异议，但《商品房现售合同》第五条及“甲、乙双方的其他约定”第一条对付款方式、付款时间、逾期付款违约责任以及提交完备贷款申请资料的时间等亦进行了约定，故并未免除汪小青支付购房款的义务。另，汪小青对其辩称的事实，未提交证据证明。合同签订后，汪小青仅支付了843920元，没有按约于2014年11月25日办妥银行按揭贷款手续，至今仍未支付剩余房款，其行为已经构成逾期付款违约，对于汪小青不应承担逾期付款违约责任的抗辩，原审法院不予采纳，其应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，应当支付2014年11月26日起计算至2015年1月25日止的逾期付款违约金。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。雅居乐公司要求汪小青按照每日万分之五的标准支付违约金，该违约金标准过高，原审法院予以适当调低，调整为同期中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍。违约期间对应的中国人民银行同期同档贷款基准年利率为5.6%。综上，对于雅居乐公司要求汪小青支付逾期付款违约金58800元的诉讼请求，原审法院部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条之规定，原审法院判决：一、汪小青支付雅居乐公司逾期付款违约金23781元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。二、驳回雅居乐公司的其他诉讼请求。原审法院减半收取案件受理费635元，由雅居乐公司负担378元，由汪小青负担257元。上诉人汪小青不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的请求或发回重审：二、被上诉人承担所有诉讼费用。事实与理由如下：一、一审判决认定事实不清。一审判决在经审理查明部分，仅仅认定了《商品房现售合同》有关条款内容，但是没有认定双方履行《商品房现售合同》的事实情况，一审没有认定以下重要事实：1、《商品房现售合同》是在11月25日下午由被上诉人工作人员从售楼处电脑中打印出来的，由上诉人先签名交给了被上诉人，按该公司销售流程审核后才能盖章，该合同一共有五本，被上诉人盖章后至今没有将其中任何一本合同交由上诉人，何时盖章，上诉人不清楚。一审法院从合同签订次日（11月26日）认定上诉人违约，开始计算违约金，明显认定事实不清。2、被上诉人要求上诉人在其指定银行办理贷款手续，被上诉人的工作人员告知上诉人需要哪些贷款资料，并陪同办理了相关手续。被上诉人在其指定银行未能办理贷款时，应当及时将相关情况及材料交由上诉人自行办理，但是至今所有材料原件（包括所有合同、发票）都在被上诉人处，上诉人除付首期款的刷卡单据外，没有其他任何材料。3、双方交易系2014年11月份，仍然处于限购、限贷政策期间，上诉人及被上诉人都了解可能有贷款不能的风险，因此上诉人在看到被上诉人作为开发商的霸王条款，即补充协议4条（1）（2）项，关于贷款不成，要付全款，要承担违约责任的条款时，当即表示反对，并在相应条款上打叉。4、贷款不能后，被上诉人工作人员与上诉人电话联系，已在走退房流程，只是表示要按公司规定扣50000元定金。二、原审认定事实错误。1、原审立的案由是错误的，将案由立成了商品房预售合同纠纷，实际上本案系商品房现售合同，应该是商品房销售合同纠纷，商品房预售合同和商品房现售在按揭贷款办理的程序不一样，存在比较大的差别。在原审当中双方就一点事实达成一致，在签了商品房现售合同之后，上诉人将自己的贷款材料交给了被上诉人，由被上诉人去办理贷款，然而在原审当中就该事实并没有作出正确的认定。2、原审判决认定涉案合同签订后上诉人已付购房款843920元，事实上上诉人缴纳购房款是在2014年7月1日，而不是在合同签订后。三、原审判决适用法律错误。一审判决虽适用了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，但是却没有适用与本案有关的条款，根据该解释第二十三条的规定，本案属于不可归责于双方的原因导致合同不能继续履行，应当解除合同，被上诉人返还收受的购房款及利息。综上所述，上诉人请求二审法院依法查明事实，公平裁决。被上诉人雅居乐公司辩称，上诉人陈述不符合客观事实。上诉人在2014年6月30日委托其表妹朱雅娟购买涉案房屋，理由是汪小青本人限购限贷，2014年10月23日因为南京市双限政策取消，汪小青本人以及朱雅娟向被上诉人作出承诺，要求将涉案房屋的购买人变更为汪小青本人，在一系列的手续完备以后，2014年11月25日汪小青与被上诉人签署了商品房现售合同。购房合同是现售合同，仅仅只表明房屋是一种现房销售的状态，其双方的权利义务应当按照合同的约定履行。汪小青支付首期房款843920元，被上诉人要求上诉人提供贷款的按揭资料，并不代表按揭贷款的申请人是被上诉人，上诉人汪小青因提供的资料不完备，银行要求补充的相关义务应当由汪小青本人履行，而非把相关责任推给被上诉人；实际情况是汪小青在购买涉案房屋以后，突然向被上诉人提出申请要求将购买的毛坯房变更为精装修房，在这种情况下被上诉人才口头承诺可以退房，但是因为上诉人就精装修房的选择迟迟没有作出最终的决定，被上诉人才启动了诉讼程序要求履行合同。关于上诉人提到的对事实认定的部分，关于合同条款，补充协议，关于效力的问题，一审法院判决依据的合同条款并不是合同中打叉的部分，而是根据主合同第4条的约定以及附件5其他约定中第1条的其他条款的约定，因此一审法院对事实认定正确。关于法律适用错误的问题，上诉人认为合同不能履行是因不可归责于双方当事人的事宜，但实际上按揭贷款未能发放的唯一原因是上诉人拒不配合银行要求提供银行流水资料。因此这并非不可归责于双方当事人。只要上诉人按照银行的要求补充材料，合同完全能够履行。因此一审法院适用法律正确的，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。上诉人主张其在合同签订前即2014年7月1日前就已经支付购房款843920元，被上诉人对此亦表示认可。双方对原审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。二审中上诉人提交其与被上诉人员工濮云之间的短信聊天记录，证明上诉人在购房合同签订后，将办理按揭贷款材料都提交给了被上诉人，由被上诉人办理按揭贷款；直到2015年1月8日，被上诉人才提出还需要上诉人补充提交相关资料；该份证据还记载2015年1月19日被上诉人提出上诉人的材料已经移交法务正在排期起诉，后面应该就是退房流程了。证明被上诉人已同意给上诉人退房，同意退房的原因是被上诉人无法为上诉人办理按揭贷款，截止到目前上诉人所有的购房资料全部在被上诉人处，被上诉人没有退还给上诉人，上诉人也没有其他的途径可以自行办理贷款。被上诉人对该证据的真实性不予认可，认为从内容来看也仅仅是表明雅居乐公司濮云要求补齐银行要求的按揭资料，至于被上诉人同意退房，从这个证据来看不出来，实际上濮云可能是误会了，如果真正是退房就不存在排期起诉，应该是退房流程。可能是濮云对法律术语的理解不够精准，因此并不能证明上诉人证明的内容。被上诉人提交2014年10月23日汪小青和朱雅娟的承诺书，证明虽然上诉人在上诉状里面写双方签订合同时仍处于限购限贷政策期间，但实际上并非因为限购限贷，而是因为上诉人自己申请变更。上诉人对此质证称，对该证据的真实性没有异议，但是不能达到被上诉人证明目的，南京的双限的政策在2014年10月取消，虽然双方在2014年11月份签订了买卖合同，依然存在着贷款不能被核准的可能性。二审中，被上诉人陈述上诉人在签订合同当日提交了贷款资料，一个月后通知上诉人补充提交其所在律师事务所（上诉人系该所合伙人）的银行流水；上诉人对对予以认可，并陈述其所在律师事务所的其他合伙人不同意，故没有提交。以上事实，由上诉人提交的短信聊天记录、被上诉人提交的承诺书、二审谈话笔录等在卷证实。本院认为，本案双方签订的系《商品房现售合同》，故本案案由应为商品房销售合同纠纷，原审法院立案由为商品房预售合同纠纷不当，本院依法予以纠正。双方依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订的《商品房现售合同》及《甲乙双方的其他约定》，系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行，上诉人应当按照约定及时支付购房款。双方约定，上诉人应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为上诉人应付款的日期，并约定上诉人应当于《甲乙双方的其他约定》签订当日内办妥贷款申请手续，并向银行、住房公积金管理中心或其指定的代办机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用，故上诉人支付余款1960000元的日期应为2014年11月25日。双方还约定，上诉人申请按揭贷款的年限、金额以银行、住房公积金管理中心最终批复为准，如非因被上诉人的原因（包括但不限于上诉人提供的材料不符合银行要求、有不良信用记录、有逾期还款记录等）造成银行、住房公积金管理中心批准的贷款低于上诉人申请贷款金额的或不获批准贷款的，按两种方式支付违约金，虽然上诉人不认可该两种处理方式，但在本案双方均确认上诉人未能按照被上诉人通知要求补充提交材料的前提下，上诉人提供的证据亦不足以证明其申请贷款不获批准系被上诉人原因，故其应当承担迟延支付合同价款的责任。原审中上诉人认为双方合同中约定的违约金过高，要求原审法院调整。故原审法院将违约金计算标准调整为同期中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍并无不当。综上，原审判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费395元，由上诉人汪小青负担。本判决为终审判决。审　判　长　　夏海南代理审判员　　汪德全代理审判员　　刘　凡二〇一五年十月二十九日书　记　员　　朱亚芳微信公众号“”