（2015）泉民终字第2187号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-10-29
案件名称
安溪中凯房地产营销策划代理有限公司与林晋文居间合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省泉州市中级人民法院
所属地区
福建省泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安溪中凯房地产营销策划代理有限公司,林晋文
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民终字第2187号上诉人（原审原告）安溪中凯房地产营销策划代理有限公司，住所地安溪县凤城镇新安西路128号。法定代表人梁明成，系该公司总经理。被上诉人（原审被告）林晋文。委托代理人钟志强，福建安荣律师事务所律师。上诉人安溪中凯房地产营销策划代理有限公司（下称中凯公司）因与被上诉人林晋文居间合同纠纷一案,不服福建省安溪县人民法院（2014）安民初字第6062号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明，安溪县凤城镇新安西路南侧6幢3梯401室、501室的原产权人陈某甲在2012年间曾到多家房屋中介公司挂牌出租或出售。被告林晋文于2012年9月间与原告中凯公司签订了《购房委托协议》，该《协议》第四条约定：被告确认原告带看的房产属于首次看房，同时承诺不会直接或间接与原告提供的房产之业主私下联系，并同意即使第七条所列房产最后由被告之亲人、朋友、授权人、代理人等无论通过任何渠道以任何价格成功购买，被告仍须支付原告上述第三条约定之佣金。《协议》签订后中凯公司带被告林晋文看了安溪县凤城镇新安西路南侧6幢3梯401室、501室，但未达成交易。2012年11月间第三人陈某乙带原产权人陈某甲主动与被告林晋文商谈上述房产的交易，最终以1200000元的价格达成房屋买卖合同，并于2012年11月16日办理了过户手续。嗣后，原告中凯公司在《购房委托协议》的时间空白处填补上“2012年10月28日”。2014年10月27日，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.被告支付原告中介服务费30000元及违约金30000元；2.被告支付律师代理费4000元；3.被告承担本案诉讼费用。原审法院认为，本案中原告中凯公司与被告林晋文签订的《购房委托协议》依法成立，本案系原告中凯公司基于双方之间的居间合同提起的居间报酬请求及认为被告恶意“跳单”提起的违约金请求。故本案的争议焦点：1.原告中凯公司是否具有居间报酬请求权；2.被告林晋文的行为是否构成“跳单”违约。针对原告的居间报酬请求，根据双方签订的《购房委托协议》第三条的约定及相关法律的规定，居间人促成委托人与第三人之间合同成立的，委托按照约定支付报酬。本案中，原告提供的通话录音证据中被告林晋文“第三主是那个房东和那个第三个认识，然后再把他带来我家来和我谈”的表述与出庭证人陈某甲、陈某乙关于涉案房屋系原产权人陈某甲通过第三方陈某乙主动找到被告林晋文而与被告林晋文协商达成买卖交易的证言一致。由此可见，涉案房屋交易成功并非中凯公司居间促成，居间人因此丧失居间报酬请求权，故原告请求被告林晋文支付佣金缺乏事实和法律依据，不予以支持。关于被告林晋文的行为是否构成“跳单”，虽然双方在《购房委托协议》第四、五条对“跳单”行为作了限制性约定，但并不能据此认定委托人丧失了拒绝订立契约之完全自由。首先，本案中原告中凯公司没有证据证明其与原产权人之间存在房屋出售的独家代理，且原产权人陈某甲亦证实其通过多家房地产中介公司挂牌出租涉案房屋，因此，可以认定本案的买方系可以通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息的；其次，本案原告提供的《购房委托协议》的禁止“跳单”的格式条款，相较于禁止委托人利用中介公司提供的房源信息、机会等条件却绕开中介公司与卖方签订房屋买卖合同等不诚信行为的限制性约定更为严苛，极大加重委托人的责任而没有对居间人的履约责任和违约责任也有所加重，且在居间合同签订过程中，居间人也没有采取合理方式提醒委托人，违反了合同公平原则，所以该部分约定应为无效，不能作为委托人授予居间人独家代理的规定；再次，本案系原产权人陈某甲主动联系被告林晋文，被告林晋文基于订立契约之完全自由，与原产权人陈某甲达成房屋买卖交易，不构成“跳单”违约。综上，原告请求被告林晋文支付中介服务费及违约金缺乏事实和法律依据，不予以支持。被告林晋文辩称合法、合理的部分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告安溪中凯房地产营销策划代理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费人民币1400元，由原告中凯公司负担。宣判后，原告中凯公司不服，向本院提起上诉。上诉人中凯公司上诉称，一、上诉人为被上诉人推荐合适房源、信息，并安排被上诉人实地看房，被上诉人也确认其看房属于第一次，但被上诉人为“跳单”绕过上诉人人私自与业主签订购房协议，并已成交，被上诉人应支付中介服务费30000元和违约金30000元及律师费4000元，原审不予判决是错误的。二、《购房委托协议》第四、五条的“跳单”条款是双方真实意思表示，合法有效，原审认定条款无效是错误的。三、原审认定原产权人陈某甲通过多家房地产中介公司挂牌出租诉争房屋，被上诉人通过第三方陈某乙介绍购买诉争房屋，纯属被上诉人捏造的事实，原审对此认定错误。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人林晋文答辩称，一、上诉人提供的录音资料足以证明原业主陈某甲通过多家中介机构挂牌出租或出售诉争房屋、被上诉人在上诉人之前已经由其他中介机构带领察看了房屋、之后被上诉人是通过第三方陈某乙居间促成购买诉讼房屋。二、上诉人并没有接受原业主陈某甲、陈敏芬的委托销售诉争房屋，自然也没有权利居间销售诉争房屋。三、在上诉人带领被上诉人看房之前，被上诉人已通过其他中介机构察看了诉争房屋，上诉人并非首次带领被上诉人看房的中介机构。四、上诉人提供的购房委托协议是其事先制定的格式条款，协议第七条第三栏的内容系上诉人事后添加的，也未履行如实告知或提请注意等释明义务，应认定为无效条款。五、原审法院认定被上诉人是通过第三方陈某乙居间促成向陈某甲购买诉争房屋证据充分，被上诉人没有“跳单”行为。综上，上诉人的上诉主张没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，当事人二审中的主要争议焦点为：上诉人是否为被上诉人提供居间服务，被上诉人是否应支付被上诉人中介服务费和违约金。除上述争议焦点所涉事实外，当事人对原审判决查明的其余事实均无争议，本院对当事人无争议的事实依法予以确认。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院认为，上诉人主张其接受诉争房屋原所有权人陈某甲的委托出售房屋，但上诉人未能提供其与陈某甲签订的居间委托合同予以证明，上诉人原审提供的录音资料及证人陈某甲、陈某乙出庭作证的证言可以证明陈某甲之前已通过多家中介机构挂牌出租或出售诉争房屋，被上诉人是通过第三方陈某乙介绍向陈某甲购买了诉讼房屋。上诉人主张其为被上诉人提供居间服务并促成诉争房屋的买卖交易成功，证据不足，不予支持。上诉人与被上诉人于2012年9月间签订的《购房委托协议》第四条、第五条的约定属于房屋买卖居间合同常用的禁止“跳单”的格式条款，条款中关于“被上诉人确认上诉人带看的房产属于首次看房，同时承诺不会直接或间接与上诉人提供的房产之业主私下联系，并同意即使第七条所列房产最后由被上诉人之亲人、朋友、授权人、代理人等无论通过任何渠道以任何价格成功购买，被上诉人仍须支付上诉人佣金、诚信违约金”之约定相比较于“禁止买房委托人利用中介公司提供的房源信息、机会等条件却绕开中介公司与卖方签订房屋买卖合同等不诚信行为的限制性约定”更为严苛，极大加重了委托方的责任，且上诉人也未履行如实告知或提请注意等释明义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，《购房委托协议》第四条、第五条的约定应认定为无效条款，原审对此认定依据充分，应予确认。综上，上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉人安溪中凯房地产营销策划代理有限公司的上诉，维持原判。本案二审受理费人民币1400元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 李翔峥审 判 员 吴梅芳代理审判员 陈志杰二〇一五年十月二十九日书 记 员 王莉莉附注：本案适用的主要法条：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：