（2015）沪二中民二（民）终字第1381号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2015-11-20
案件名称
李颖与吴金弟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1381号上诉人（原审被告）李颖，女，1994年9月13日生，汉族，户籍地福建省，现住上海市。委托代理人李绍桂（系李颖父亲），男，1966年2月8日生，汉族，户籍地及现住址均同上。被上诉人（原审原告）吴金弟，男，1956年12月8日生，汉族，住上海市。委托代理人吴金鑫，上海市养和律师事务所律师。上诉人李颖因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月2日公开开庭进行了审理。上诉人李颖及其委托代理人李绍桂，被上诉人吴金弟及其委托代理人吴金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年2月22日，吴金弟（甲方）与李颖（乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将位于上海市宝山区美艾路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给李颖使用，租赁期限为2014年3月1日起至2016年2月28日止，月租金为人民币（以下币种均为人民币）3，300元，租金三个月为一个支付期限，先付后用。乙方同意向甲方支付租赁保证金3，300元。租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。如由于乙方不当或不合理使用，致使该房屋或者附属设施、设备毁损，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方负担。如任何一方未按本合同约定履行的，经另一方催告后仍不履行的，其行为视为根本违约，守约方有权单方解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。2015年3月，吴金弟向原审法院起诉称，双方签订《租赁合同》后，其按约向李颖交付房屋，李颖支付租金至2014年12月底，但李颖突然于2014年12月25日打电话告知其不愿继续承租并于当日搬家撤离，吴金弟表示不予同意。但吴金弟于2015年1月4日回沪后，至涉案房屋内查看，发现地板、墙体、门锁、下水严重损坏，立即打电话要求李颖予以修复，但李颖置之不理。故吴金弟认为，李颖的行为构成了根本违约，其擅自搬离涉案房屋未经吴金弟同意，也未将房屋交还吴金弟，故吴金弟有权行使单方解除权。吴金弟起诉要求判令：一、确认双方签订的《租赁合同》于2015年3月31日终止履行；二、李颖支付水费48.3元、电费110.67元、煤气费126元；三、李颖按照三个月租金标准，向吴金弟支付违约损失9，900元；四、李颖赔偿修复涉案房屋的地板、墙体、门锁、下水管道、灯泡、家具损坏的费用共计15，000元；五、李颖支付自2015年1月1日至2015年3月31日止的租金共计9，900元。李颖所支付的押金用以抵扣欠付的租金及违约赔偿金。原审审理中，李颖辩称，其已向吴金弟支付了押金及2014年12月31日前的租金。在承租期间，李颖因个人原因想提前终止合同，故从2014年10月开始就向吴金弟提出，但遭到吴金弟拒绝。无奈下，李颖于2014年12月25日正式搬离涉案房屋，同日也电话告知了吴金弟，并同意依据合同赔偿吴金弟相当于一个月租金金额的违约金。当日，李颖将房屋钥匙交付给中介，也报110有警察在场。据此，李颖认为租赁合同于12月25日终止履行，其也将房屋返还给了吴金弟，故2015年1月1日起的租金不同意支付。至于水电煤等费用，如若有单据为证，李颖同意承担。支付的押金同意作为违约金向吴金弟支付。吴金弟陈述的墙面、地板起撬问题并非由李颖使用不当造成，而是房屋本身装修存在问题所导致，下水道没有损坏，灯泡本来老化了，门锁原来就松动，物业公司不同意来修复，至于家具，李颖入住后自带家具进场使用，将吴金弟的家具堆放于阳台，故对于吴金弟要求赔付修复费的主张，李颖完全不同意。原审审理中，吴金弟提供：1、公安局案件接报回执，证明其在2015年1月4日报警，反映李颖擅自离开承租房屋，并将房屋损坏的事实；2、照片一组，反映李颖搬离后涉案房屋内的情况，墙面局部渗水、发霉、地板起撬、门锁损坏、红木椅扶手松动等；3、电费发票、水费发票和煤气费发票，证明主张的金额。李颖表示，对水电煤的费用没有异议，同意支付；至于报警，其不清楚；对于照片反映的真实性不予认可，均非其使用不当引起和造成。李颖提供一份公安局案件接报回执，证明在2014年12月25日其从系争房屋中搬离；房屋交接单和照片一张，证明在承租期间，其使用的是自带的家具设备，并未使用吴金弟提供的家具。吴金弟表示，对证据材料的真实性均无法确认，交接清单中罗列了红木家具，是否使用是李颖的问题，与吴金弟无关，李颖在接受时也未提出过家具的质量问题。吴金弟还表示，其不再向李颖主张2015年4月1日起的使用费，因其自行收回房屋使用；其至今未实际修复房屋被损坏部分，是因咨询了装修人员，装修人员称如果对墙体、地面、天花板、门锁等进行修理的话预估的费用为15，000元至20，000元，下水道由吴金弟自行修复，给了工人100元，红木家具是松动了，也还没修。原审法院认为，吴金弟与李颖就涉案房屋签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，租金三个月为一支付期限，先付后用。李颖未能按约履行付租义务，且在合同履行期内明示吴金弟不再继续履行合同，并擅自搬离，该行为已经构成根本违约。吴金弟依约行使单方解除权，符合双方合同约定和法律规定，可予准许。吴金弟解除合同的意思表示于2015年3月31日到达李颖，故原审法院确认该日为合同终止履行之日。李颖主张2014年12月25日合同解除并向吴金弟返还了房屋，对此吴金弟不予认可，李颖对上述抗辩缺乏证据佐证，法院不予采信。合同解除后，双方应据实结算相关费用，违约一方承担相应违约责任，故吴金弟要求李颖支付自2015年1月1日起至2015年3月31日止的租金及拖欠的水、电、煤气费用的诉请，合法有据，予以准许。关于违约责任的问题，合同约定，违约一方须向守约方承担相当于月租金一倍的违约金，现李颖自愿承担上述违约金，于法不悖，予以准许。吴金弟主张依照三个月租金标准计算违约损失，应就其实际损失承担举证责任，然吴金弟未能提供证据佐证，难以准许。最后，关于吴金弟要求李颖赔偿修复涉案房屋的地板、墙体、门锁、下水管道、灯泡、家具损坏的费用15，000元的诉请，原审法院认为，根据合同约定，李颖应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备，如由于李颖使用不当或不合理使用，致使该房屋或者附属设施、设备毁损，李颖应负责维修，李颖拒不维修的，吴金弟可代为维修，费用由李颖负担。吴金弟自认尚未进行实际修复，故其主张的维修费用缺乏事实依据，不予采信；同时，吴金弟亦未举证证明房屋及装修、附属设施的损坏系李颖使用不当所导致，据此，吴金弟要求李颖赔偿修复费用15，000元的诉请，缺乏事实和法律依据，不予准许。吴金弟要求将李颖支付的押金抵扣欠付的租金，于法不悖，予以准许。原审法院据此判决：一、吴金弟与李颖就上海市宝山区美艾路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的租赁合同于2015年3月31日终止履行；二、李颖于判决生效之日起十日内，向吴金弟支付水费48.3元、电费110.67元、煤气费126元；三、李颖于判决生效之日起十日内，向吴金弟支付自2015年1月1日起至2015年3月31日止的租金共计9，900元（李颖已付押金3，300元用以抵扣上述租金）；四、李颖于判决生效之日起十日内，向吴金弟支付违约金3，300元；五、吴金弟的其余诉讼请求，不予支持。原审法院判决后，李颖不服，向本院提起上诉称：其已于2014年12月25日搬离涉案房屋，因物业接到吴金弟的指示拒绝开具出门单，李颖在报警后搬离，并于当日下午将房门钥匙交给了中介公司，故双方之间的《租赁合同》已于2014年12月25日终止。李颖同意承担相当于一个月租金的违约金符合合同约定，原审法院不应再判决由李颖承担2015年1月1日起至2015年3月31日止的租金。李颖据此请求撤销原审法院判决第一、三项，依法改判。被上诉人吴金弟答辩称，李颖在2014年12月曾向其表示要将涉案房屋转租出去，并未表示要终止合同。李颖于2014年12月25日电话联系吴金弟称其搬离了，当时吴金弟正在外地，且未同意李颖的做法，李颖未经同意擅自将钥匙放在中介处，故双方之间的合同并不因此而解除。吴金弟不同意李颖的上诉请求，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，有效成立的合同对双方当事人具有约束力，任何一方都应遵守合同约定而不得任意变更或解除。无论依据本案双方之间的《租赁合同》中有关“守约方有权单方解除本合同”的约定还是立法本意，合同解除权是法律赋予合同当事人在其自身利益遭受违约方的行为严重损害时可以采取的一种违约救济权利或解除合同的约定条件成就时，解除权人享有解除合同的权利。李颖违约要求提前终止合同是不争的事实，且李颖作为违约方在未经吴金弟同意的情况下擅自将房屋钥匙留在中介处显然并非交还房屋的妥善处理方式，故李颖以此为由主张双方合同已于2014年12月25日终止缺乏依据。综合涉案《租赁合同》的实际履行情况、一方当事人的违约过错程度，本院认为，原审法院以吴金弟解除合同的意思表示到达李颖的日期确认双方之间的合同于2015年3月31日终止履行尚属合理。综上，原审法院所作判决并无不当，可予维持。对李颖的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李颖负担。本判决为终审判决。审判长 卢薇薇审判员 成 皿审判员 邬海蓉二〇一五年十月二十九日书记员 仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”