（2015）商中民二终字第00108号

裁判日期: 2015-10-29

公开日期: 2015-11-11

案件名称

李英波与陕西锦瑞泰实业有限责任公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省商洛市中级人民法院

所属地区

陕西省商洛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李英波,陕西锦瑞泰实业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

陕西省商洛市中级人民法院民事判决书（2015）商中民二终字第00108号上诉人（原审原告）李英波，男，1977年7月23日出生，汉族。被上诉人（原审被告）陕西锦瑞泰实业有限公司。住所地商洛市商州区北新街西段。法定代表人黄琳，董事长。委托代理人穆治平，陕西秦南律师事务所律师上诉人李英波因商品房预售合同纠纷一案，不服商洛市商州区人民法院（2015）商州民初字第00142号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人李英波、被上诉人陕西锦瑞泰实业有限公司的委托代理人穆治平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，被告陕西锦瑞泰实业有限公司原名为商洛锦业房地产开发有限公司。2010年被告开发“时代华城”小区并向社会公开预售房屋。2010年6月1日原告支付202900元预订该小区2号楼21层22101号房屋。2010年10月31日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买该小区2号楼21层22101号房屋，房屋建筑面积122.69平方米，总价款为人民币382900元。原告首付202900元，余款180000元采取银行个人住房按揭贷款方式支付。合同约定被告应在2011年12月20日前将验收合格的房屋交付原告；逾期交房未超过90日的按日向原告支付已交房屋价款万分之1的违约金；被告向原告发出通知（电话、传真、书面或登报声明）之日起，在30日内仍未办理房屋交接手续视为原告自动接收，开发商完成房屋交接。该公司在房屋交付后90日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并在房屋交付后365日内取得房地产权属证书，否则按已付房价款1.5%向原告支付违约金。2011年12月19日被告在商洛日报上刊登公告2号楼21层－26层在12月23日交房。2011年12月23日原告向被告补交房款3090元，被告将房屋交付原告，并代收房产契税11579.70元和大修基金11579.71元。原告正常装修后目前已入住。其后原告按约定时间将办理房屋所有权证书所需文件材料送交被告，但时至今日被告仍未为原告办理好房屋所有权证书，原告提起民事诉讼。原审认为，原告李英波与被告陕西锦瑞泰实业有限公司签订《商品房买卖合同》后，原被告间形成商品房预售合同法律关系，原被告均应按照合同的约定行使权利履行义务。原告已经按照合同的约定履行了支付价款义务，被告亦应按照合同约定履行为原告办证的义务，向房管部门提供为原告办证所需的相关资料，被告未按约定履行该义务，应承担继续履行的违约责任，并按约定支付违约金；被告未按合同约定向原告交房，亦应承担逾期交房违约责任。故原告请求被告在30日内向房管部门提供办证所需的资料、承担逾期办证违约金、逾期交房违约金，应予支持。具体金额按双方合同的约定，逾期办证违约金按（382900＋3090）×1.5%＝5789.85元；逾期交房违约金从2011年12月21日起算至实际交房之日2011年12月23日共计3天，逾期未超过90日按日万分之1支付违约金115.79元。原告请求114.87元就按114.87元定。原告请求被告支付代收房产契税的利息，因契税征收机关为房屋所在地的财政机关或地方税务机关，被告是为该机关代收契税，契税的所有权归该机关，被告没有及时向该机关缴纳契税，是契税征收机关与被告之间的纠纷，原告无权要求被告向其支付利息；原告请求被告支付大修基金的利息，因原告交存的住宅专项维修资金属于原告所有。住宅专项维修资金的存储利息应当转入住宅专项维修资金滚存使用。该资金及利息应由相关部门监督、管理、使用，原告无权直接行使该权利，故原告请求被告支付契税、大修基金利息，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告陕西锦瑞泰实业有限公司向房屋管理部门提供为原告李英波办理房屋产权证书所需的资料，为原告办理房屋产权证。二、被告支付原告逾期办证违约金5789.8元、逾期交房违约金114.87元，共计5904.72元。三、驳回原告的其他诉讼请求。以上一、二项内容，限判决生效之日起30日内履行完毕。案件受理费180元，原告负担80元，被告负担100元。上诉人李英波上诉称，一、原审法院遗漏案由。上诉人的诉讼请求包含商品房预售合同和不当得利两个案由。被上诉人收取契税无法律依据，收取契税及大修基金也未转交主管部门，被上诉人收取契税及大修基金的行为构成不当得利。上诉人要求被上诉人返还契税及大修基金的利息，属于要求返还不当得利的诉讼请求，应作为不当得利的案由审理，但原审法院仅以商品房预售合同一个案由审理不当。二、原审法院对被上诉人应当赔偿上诉人违约金的金额计算方式不当，显失公平。合同中违约金的约定属于格式条款，且有多种解释，应作出不利于提供格式条款一方的解释，违约金应按已付房款每年1.5%向买受人支付，二审庭审中，上诉人将逾期办证违约金由按年1.5%变更为按日1.5%标准要求被上诉人支付。三、被上诉人不具备征收契税资格，被上诉人未取得税务机关的委托授权，代征税款的行为违法，且将税款挪用，严重损害国家利益。四、维修基金属于业主所有，业主主张自己的权利合法，被上诉人将维修基金挪作他用，原审法院驳回诉讼请求违法。请求：一、撤销原审判决。二、依法发回重审或判决支持上诉人的诉讼请求，即判令被上诉人按年支付违约金5789.8元，直至被上诉人办好房产证之日为止。三、判令被上诉人从2011年12月按同期银行贷款利率并上浮30%支付代收房产契税11579.70元及房产维修基金11579.71元的利息至房产证办理之日。四、判令被上诉人赔偿逾期交房违约金114.87元。五、判决被上诉人承担一、二审诉讼费。被上诉人陕西锦瑞泰实业有限公司答辩称，第一、关于逾期办证违约金计算问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条有明确约定，从合同条文的表达来看，无论是1%的赔偿损失还是1.5%的违约金，并不存在不同的解释，该约定违约金明显是一次性的。该条约定的365天是出卖人向买受人交付房地产权属证书的合理期限或者最后期限，超出这一期限买受人即应当承担违约责任。合同条文本身并没有约定按照365天作为支付违约金的周期。第二、关于被上诉人代收契税、大修基金应否承担利息的问题。双方当事人在履行《商品房买卖合同》中，被上诉人向上诉人收取数量不等的契税和大修基金，这一事实是存在的，这两项费用是受有关单位委托代为收取的，而且这两项费用也是办理房地产权属证书的必要条件，被上诉人在收取有关费用后，按照办证进度，已经逐步向有关单位缴纳了应缴的费用，并不存在挪用的事实，上诉人提出利息请求，没有事实和法律依据。第三、关于逾期交房的违约责任问题。逾期交房的违约责任在合同中有明确约定，本案一审判决已支持业主的要求，判令被上诉人承担了逾期交房的违约责任，本次上诉，少数业主又再次提出，属重复请求，不符合合同约定，不应得到支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审法院应驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人李英波未提交新的证据，二审庭审中，上诉人要求被上诉人提交商品房预售许可及契税和大修基金委托代收的相关证据。庭后，被上诉人向法庭提交了商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、土地使用证、户内实测实量检查记录表、住宅工程质量分户验收表、柳海龙和王春琴房产所有权证及领取房产证业主登记表。本院另依法调取商州区农业税收管理局（现名称为商州区农村财务管理局）“委托代征税款协议书”和“商洛市房产管理局关于归集商品住宅维修基金的通知”各一份。上诉人李英波质证认为，相关证书载明的项目名称是通江国际商洛电子数码城，而不是时代华城，二者互不相干，且按照合同约定，契税和大修基金应在办理房产证时由物业或业委会代收，被上诉人代收该两项费用，违背合同约定，亦违反国家相关规定，被上诉人没有代收资格，房屋未经消防验收和综合验收，不可能办理房产证，因此，上述证据与本案没有关系，不能作为证据采信。被上诉人对本院调取的证据无异议。经审查，上述证据材料均属书证，虽然相关证书载明项目名称是通江国际商洛电子数码城，但商品房预售许可证中同时用括号标注有时代华城字样，由此可以确定，该小区有通江国际商洛电子数码城和时代华城两个名称。双方签订的商品房买卖合同补充协议虽然约定契税和维修基金在业主入住前由物业管理公司代收，但被上诉人向上诉人收取该两项费用时，票据加盖的是被上诉人的印章，上诉人并未提出异议。上述商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、土地使用证以及委托代征税款协议书、商洛市房产管理局关于归集商品住宅维修基金的通知等证据与本案具有关联性，应当作为证据予以采信。被上诉人提交的户内实测实量检查记录表、住宅工程质量分户验收表、柳海龙和王春琴房产所有权证及领取房产证业主登记表，对案件处理不能起到证明作用，不作证据采用。二审查明的案件事实与原审认定一致。本院认为，双方当事人自愿签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同约定的商品房属预售商品房，出卖人在签订合同时，已取得商品房预售许可证，因而，双方之间形成商品房预售合同关系，合同不违背法律法规的强制性规定，应予有效，当事人均应按合同约定履行。上诉人依照约定支付了购房款，上诉人的合同义务已经完成，被上诉人未按合同约定期限交付房屋、办理房地产权属证书，构成违约。原审已经判令被上诉人按期办理房地产权属证书并支付逾期交房和逾期办证违约金。上诉人上诉再次主张逾期交房违约金，属重复主张，应不予支持。二审双方当事人争议焦点问题主要有，第一、案由确定是否恰当的问题；第二、逾期办证违约金是按房屋总价款1.5%标准一次性支付还是按日1.5%标准支付；第三、契税及大修基金的利息能否向上诉人返还的问题。loz1loz关于案由问题案由是人民法院对诉讼案件所涉及的法律关系的性质进行概括后形成的案件名称。上诉人提起诉讼的依据就是双方当事人签订的《商品房买卖合同》，该合同约定的房屋属预售商品房，因此，双方之间形成商品房预售合同关系。契税和大修基金属双方合同约定的内容，受该合同的调整和约束，上诉人认为被上诉人收取契税和大修基金的行为构成不当得利，不符合本案法律关系的性质，原审法院将案由确定为商品房预售合同纠纷，定性恰当，应予确认。（二）关于逾期办证违约金的问题双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。3、双方约定在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书，如未按约定的时间取得房地产权属证书，双方同意按十五条1、2项处理。根据上述十五条的约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。本案上诉人不要求退房，则应按上述十五条第2项约定支付逾期办证违约金。被上诉人未在约定的期限内办理房地产权属证书是客观事实，但该条约定并未约定逾期办证应当按年或按日1.5%标准承担违约金。上诉人认为应按房屋总价款日1.5%标准支付逾期办证违约金，缺乏合同约定。虽然该条约定不能体现出对出卖人逾期办证违约时间长短的惩罚性，但并不能以此加重出卖人的违约责任。原审对此判决并无不当，应予认可。（三）关于契税利息问题契税是指以所有权转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。契税税率为3%-5%。契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或地方税务机关。本案当事人之间的房屋买卖，属于契税征收的对象，上诉人作为买受人，是缴纳契税的主体，应当依法缴纳契税。《中华人民共和国税收征管法》第二十九条规定，除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和个人外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。被上诉人2011年11月14日与商州区农业税收管理局达成《委托代征税款协议书》，约定由被上诉人代征其房屋交易的契税，税率为3%。被上诉人依据该委托协议，向上诉人收取房屋总价款3%的契税，符合协议约定，亦不违背法律、行政法规的规定。至于被上诉人是否将收取的契税交付给税款征收委托机关，属税款征收机关审查和处理的事项，不属本案审查内容，上诉人不能据此要求返还所交契税产生的利息。（四）关于大修基金利息问题大修基金也称维修基金，是用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金。由房屋购买人按购房款的一定比例向售房单位交纳。售房单位代为收取的大修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入，交纳大修基金是商品房购买者应当履行的一项义务。被上诉人作为售房单位，代为收取大修基金，应当及时交由房地产行政主管机关代管或指定的专户存储，被上诉人至今未予办理，造成利息损失，侵害了全体业主的利益。上诉人主张的大修基金利息，属于小区全体业主共同所有的财产，上诉人作为个体业主，主张全体业主共有的财产，主体不当，依法不应支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由上诉人李英波负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王礼武代理审判员　　王　倩代理审判员　　文改云二〇一五年十月二十九日书　记　员　　王　博微信公众号“”