（2015）榆金民初字第137号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2015-12-19
案件名称
殷某某与李某某房屋租凭赁合同纠纷一审民事判决书
法院
榆中县人民法院
所属地区
榆中县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
殷某某,李某某
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十六条，第三十七条，第六十条第一款，第七十八条，第一百二十五条第一款，第二百一十七条，第二百二十四条第一款
全文
甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2015）榆金民初字第137号原告殷某某，男，汉族，1958年6月7日出生，江苏省镇江市人，居民。委托代理人王英，甘肃栖云律师事务所律师。被告李某某，男，汉族，1958年2月25日出生，甘肃省兰州市人，居民。委托代理人丁浩，甘肃英之剑律师事务所律师。原告殷某某与被告李某某房屋租凭赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人，被告及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告经人介绍认识，双方于2012年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将本人合法持有的位于330变电所库房11290平方米出租给被告，租期15年，房租每月每平方米6.7元，每年度租金到期应提前一个月缴纳下一年度租金。同时双方约定：租赁合同期内，未征得原告同意不得将承租的房屋转租。如任何一方违约，应赔偿一年的租金作为违约金赔偿对方。然而，被告自合同签订后一直没有按约定支付房租，再次拖欠房租至今，且被告将承租房偷偷转租他人从中牟利。被告行为已违约严重侵害原告权益。故提起诉讼要求：1、依法解除《房屋租赁合同》，要求被告立即腾交租赁房屋；2、要求被告支付违约金907716元；3、要求被告支付拖欠房租每平方米6.7元，从2015年8月1日起计算，至实际腾交房屋给原告时止；4、本案诉讼费用由被告承担。被告李某某辩称：1、被告不存在整体转租的违约行为。事实上在合同实际履行过程中，被告分户转租给次承租人，原告是予以认可，并符合合同签订时的双方同意分户转租的合同精神的。2、被告不存在根本迟延支付租金的违约行为。被告与原告在2012年签订《房屋租赁合同》之后，由于承租库房的老板很少，双方在实际履行合同的过程中，对被告支付租金的期限进行了变更，由每年度租金到期应提前一个月缴纳下一年度租金，变更为年度租金每半年缴纳一次，原告是根本同意的。被告在今年7月份向原告交纳下一年度租金时，原告自始至终不见被告的面，致使租金一直到现在未缴纳，这个根本不是被告所造成的。3、被告与原告签订《房屋租赁合同》受法律保护，应继续履行。被告与原告签订《房屋租赁合同》之后，被告将上述所承租的一万多平方米的库房陆续分户转租给十二户次承租人，而这些转租合同并未到期，大多数与次承租人合同的履行期限在2020年，如原告解除与被告合同，会造成一系列的连锁反应，势必会导致次承租人要求被告支付巨额的违约金等相关损失，被告根本无力赔偿，也会牵连到自己整个家庭，这是被告根本不想看到的，也是无法接受的事实。经审理查明，原、被告双方于2012年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定由原告将其所有的位于榆中县来紫堡乡方家泉村330变电所11290平方米的库房出租给被告，租期自2012年8月1日至2027年7月30日，租金前5年为每月每平方米6.7元，之后每5年租金上浮10%。同时双方约定租赁合同期内，未征得原告同意被告不得将承租的房屋转租，转让或抵押，否则原告有权终止合同。另约定，如任何一方违约，应赔偿对方一年的租金作为补偿。合同签订后，被告自2012年开始陆续将库房分批转租他人使用。同时被告每半年向原告支付一次库房租金，截止2015年8月，被告共向原告实际支付租金2723147元。上述事实，有原、被告的陈述、原、被告所签房屋租赁合同、被告与他人所签租赁合同、租金收条等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方于2012年6月1日签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，自合同生效之日起双方形成房屋租赁合同关系。原告向被告交付租赁房屋后，被告作为承租人应当按合同约定使用租赁房屋。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》中明确约定未经原告同意不得转租，被告单方面转租的行为侵犯了原告作为出租人的权益，构成合同违约。被告辩称订立该合同本意是“不得整体转租他人”，该辩解理由单方面缩小解释了合同条文，有悖一般人对文字的通常字面理解，本院对此辩解理由不予采信。被告辩称原告对其转租行为是认可的，但未能提供证据证明原、被告双方对合同中不得转租的内容进行过变更，在租赁合同中，默认行为不具有变更合同内容的法律效力，因此本院对被告该项辩解理由不予采信。被告辩称不存在根本迟延支付租金的违约行为，由于原告对被告每半年交付一次租金的行为主动接受，即被告履行支付租金的义务，原告亦接受该支付行为，可视为双方对支付租金期限达成了一个新的合约、新的协议，该协议作为原租赁合同的变更条款，应当优先适用。故被告在支付租金行为上并无违约，本院对该项辩解理由予以采信。综上，本院对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。原告要求被告支付违约金907716元，我国合同法中的违约金是对损失方的财产补偿，本案原告依租赁合同向被告收取约定的租金，被告也履行了给付租金的义务，原告并未因被告的转租违约行为减少其租金收入，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。原告要求被告支付拖欠房租自2015年8月1日起至实际腾房时止，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”原告应当向次承租人主张租金权利，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第六十条、第七十八条、第一百二十五条，第二百一十七条、第二百二十四条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告殷某某与被告李某某于2012年6月1日所签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告殷某某的其它诉讼请求。案件受理费12877元，由原告殷某某负担6438.50元，被告李某某负担6438.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 任忠旭代理审判员 安旭晨人民陪审员 王富忠二〇一五年十月二十九日书 记 员 安 兴 更多数据：