（2015）穗中法民五终字第2292号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-01-22
案件名称
黎潮伟与欧阳洪波、增城市南恩经济发展有限公司等土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
增城市南恩经济发展有限公司,黎潮伟,欧阳洪波,蒋仕恩,中新镇九和村梅元老屋经济合作社,中新镇九和村梅元前进经济合作社,中新镇九和村梅元对面经济合作社,蒋省生,蒋玉宏
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2292号上诉人（原审被告、反诉原告）增城市南恩经济发展有限公司，住所地广东省增城市。法定代表人蒋仕恩，该公司董事长。委托代理人罗明生，广东合众之源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）黎潮伟，住广东省增城市。被上诉人（原审原告、反诉被告）欧阳洪波，住广东省广州市萝岗区。上列两被上诉人的共同委托代理人刘华，广东增法律师事务所律师。原审被告蒋仕恩，住广东省增城市。委托代理人罗明生，广东合众之源律师事务所律师。原审第三人中新镇九和村梅元老屋经济合作社，住所地广东省增城市。原审第三人中新镇九和村梅元前进经济合作社，住所地广东省增城市。原审第三人中新镇九和村梅元对面经济合作社，住所地广东省增城市。原审第三人蒋省生，住广东省。原审第三人蒋玉宏，住广东省广州市白云区。上诉人增城市南恩经济发展有限公司（以下简称南恩公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2013）穗增法民一初字第1087号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年10月16日，蒋仕恩（乙方）、蒋省生（乙方）、蒋玉宏（乙方）和中新镇九和村梅元老屋经济合作社（甲方）、中新镇九和村梅元前进经济合作社（甲方）、中新镇九和村梅某对面经济合作社（甲方）签订了一份《租用水田承包合同》，该合同约定了乙方承租甲方位于九和梅某村高陂吓（土名）的低产水田及河边沙土旱地合计约90亩；租期从2007年10月16日起至2037年10月16日止等条文。2007年10月16日，蒋仕恩（甲方）、蒋省生（乙方）、蒋玉宏（丙方）签订了一份《合作协议书》，该协议书约定“……甲、乙、丙三方本着互惠互利原则，共同投资，共同参与，同享利润，共担风险，就原甲方意向开发九和村梅某合作社高陂吓（土名）约80亩土地开挖鱼塘，搞无公害水产养殖项目，在2005年开发至今，因部分农户工作未通，致使无法与合作社签订土地租用合约，也无法正常开发鱼塘，变成了投资项目中途停止瘫痪至今。现经甲、乙、丙三方共同协商，三方一致同意采取合作开发此项目的意向，并就合作三方有关投资股份比例，细则工作分工……四、……为便于日后有关政策性扶持项目的开发落实，三方原则上同意委托南恩公司对该项目负责日常实际管理工作，有关此项目的政策性资金收入归甲、乙、丙三方共同经营的水产项目所有，与南恩公司其他财务收支无关。”2011年9月20日，南恩公司（甲方、出租方）与黎潮伟（乙方、承租方）、欧阳洪波（乙方、承租方）签订了《鱼塘用地租赁合同》，合同约定“一、承租标的物1、甲方同意将其位于增城市中新镇九和梅园村南恩公司已取得承包使用权并已经规划建设好的鱼塘约16亩及鱼塘边预留空地14亩（含鱼塘提围在内），交付给乙方承包经营使用。二、用途发展种、养殖业。三、租期。（1）租期从2012年1月1日至2026年12月31日，共计租期为壹拾伍年。（2）租金支付办法。1、乙方承租约16亩鱼塘及14亩空地合计30亩面积，每年承包租金合计为人民币伍万伍仟元（￥55000.00元），该价格在承租期内不变。2、乙方向甲方交付一年的承包租金55000元人民币作为履约押金，该押金在承租期内不计利息，期满后作为最后一年的租金抵扣。该押金双方签订本合同的同时，乙方支付给甲方，同时支付第一年（即2012年1月1日至2012年12月31日）的租金给甲方。3、以后在每年十二月三十日前一次性支付下一年的租金给甲方。四、双方权利及义务。（1）甲方1、甲方提供使用权无纠纷、无抵押的鱼塘及可以兴建猪栏养猪的空地给乙方使用，若因甲方的权利瑕疵导致乙方无法正常经营使用鱼塘及兴建猪栏养猪的空地，甲方须双倍返还履约押金及赔偿乙方损失。若因甲方或政府原因，导致兴建猪栏停工影响施工进度的则使用期及租金按停工时间推移，若停工时间超过半年则属甲方违约，同时要赔偿乙方投入的一切损失。……5、在承租期内，如乙方无法经营，半途退出未能按时交租金的，超三个月未交租金甲方有权没收押金及场内的建筑设施。（2）乙方1、按时交纳承包租金及按合同书约定，经营养殖业和饲养业及饲料加工，不得从事其他违法行业的经营。超过三个月不能交纳承包租金属违约，甲方有权没收押金及场内的固定的设施……4、乙方可以对用地进行建造猪栏猪舍及增添生产设备等各项工作。……五、其他事项……2、在租赁期间，甲方要保证乙方正常作业；如因政府或村干涉，征地等因素使乙方不能继续养猪，前五年甲方应该按乙方实际建筑面积（按滴水为界）按人民币150元／㎡赔偿给乙方。第二个五年后如因政府或村干涉，征地等因素使乙方不能继续养猪，按实际建筑面积（滴水为界）按人民币130元／㎡赔偿给乙方。最后五年如因政府或村干涉，征地等因素使乙方不能继续养猪，按实际建筑面积（滴水为界）按人民币80元／㎡赔偿给乙方。乙方收到甲方的赔偿后，在该承租地范围内的全部建筑物投资均属甲方所有，政府的征地补偿款项全部归甲方所有，鱼塘的补偿款项由甲乙双方平均分配。如不是政府征收是甲方原因造成乙方不能养殖除补偿乙方建筑面积的费用外，另需补偿鱼塘鱼苗迁移费一万元。……4、承租期内乙方养殖生产所产生出来的猪粪及污水除排入鱼塘外，多出部分由甲方全权负责处理，乙方应一次性建立一个约50立方米的三级化粪池和挖一个约400㎡的废鱼塘进行排污，后续排污问题由甲方负责，乙方每年应向甲方交纳5000元排污费，如因政府环保部门干涉排污等问题而终止乙方不能养殖的，甲方按本合同规定赔偿给乙方。……6、本合同签订日起两个月内，甲方不能交付乙方可以兴建猪栏使用的，则本合同终止。甲方必须当月退还押金及已收取的租金，并且甲方在6个月内不能在另租给第三人，否则属甲方违约赔偿乙方人民币伍万伍仟元整（￥55000.00）。7、鱼塘用地在租赁期限内所有权发生变动，不影响本合同效力。六、违约……2、如甲方违约，应双倍返还押金及赔偿实际经济损失给乙方。3、如乙方违约，甲方不退回押金及已收取的租金给乙方，场内的建筑物及其固定设施由甲方无偿没收。七、本合同一式两份，双方各执壹份，经双方签字盖章后正式生效，双方应共同遵守执行，如有纠纷由当地人民法院处理。”同日，黎潮伟和欧阳洪波向某公司支付了保证金55000元及2012年1月1日至2012年12月30日的租金55000元。同日，南恩公司将租赁物交付给黎潮伟和欧阳洪波使用。2011年11月23日，南恩公司（甲方、出租方）与黎潮伟（乙方、承租方）、欧阳洪波（乙方、承租方）签订了一份《补充合同》，合同约定“经甲乙双方协商，在原租用合同的基础上乙方要求增加租用旁边的一口面积为2.6亩的鱼塘，具体条款如下：一、租用时间从2012年1月1日至2026年12月31日止，合计租期为15年。二、承包租金及支付办法：按每年每亩一仟叁佰元的承包价格，一次性支付十五年的承包租金，大写：伍万零柒佰元正，（￥50700.00元），本合同签订当日由乙方支付给甲方。三、该鱼塘甲方保证在2012年6月30目前交付给乙方使用，有关清塘补偿的费用由甲方负责，与乙方无关。四、本补充合约一式两份，甲乙双方各执一份，同时执行原合同的所有条款，甲乙双方签字后即时生效。”同日，欧阳洪波向某公司一次性支付了上述《补充合同》所约定的2012年1月1日至2026年12月31日的租金50700元。2011年12月31日，南恩公司（甲方、出租方）与黎潮伟（乙方、承租方）、欧阳洪波（乙方、承租方）再次签订一份《补充合同》，合同约定“经甲乙双方协商，在原“鱼塘用地租赁合同”的基础上，因乙方建造猪栏的方案及原材料造价等与原方案出现偏差，为体现公平原则，特将原合同的“第五项.其他事项”中的“第2项”中的“前五年按实际面积按人民币150元／㎡赔偿给乙方”更正为“前五年按实际面积按人民币120元／㎡赔偿给乙方”，“第二个五年按130元／㎡，最后五年按80元／㎡赔偿给乙方”的条款取消，更正为“后十年的赔偿标准须在经营五年后的猪栏现状的实际价值及乙方的实际投入情况由双方另行协商解决赔偿标准”……如原合同的条款与本补充合同的条款有抵触时，一律按本补充合同的条款执行。如未尽事宜，由双方协商解决。”2012年1月17日，黎潮伟、欧阳洪波向某公司支付了第一年的污水处理费5000元。2013年3月4日，南恩公司与黎潮伟、欧阳洪波在中新镇生猪养殖规范整治办公室的主持下进行协商，在协商过程中黎潮伟、欧阳洪波主张解除与南恩公司之间的租赁土地的合同关系以及要求南恩公司赔偿建筑物将被拆除的损失467748元等，对此，南恩公司表示不同意。同日，中新镇生猪养殖规范整治办公室出具《证明》，载明“位于中新镇慈岭村黎潮伟、欧阳洪波的养猪场类别砖瓦棚面积为3597平方米。”2013年3月4日，南恩公司向黎潮伟、欧阳洪波送达《缴交承包租金通知书》，载明“……欧阳洪波暨黎潮伟先生，现我公司已经多次电话通知你们交纳2013年的租金，但你方均以拆迁猪场为由至今不交纳租金，在此，我公司特书面答复并书面通知你方：1，拆迁猪场不构成合同解除的法定或任何条件，合同的解除须由法院确认，在此之前你们须按时足额交纳租金。2，你方以过中新镇政府或人民法院打过招呼或留有证据不能够成不按时交纳租金的抗辩理由，除非有向公证处公证提存的证据。3，我方根据《合同法》的规定通知你方须于2013年3月15日前缴交2013年租金55000元及5000元排污处理费，否则我公司必按我们之间的合同约定及法律规定解除合同，并追究相应法律责任。……”黎潮伟和欧阳洪波在2013年4月1日向原审法院提起诉讼，请求判决，一、解除双方于2011年9月20日签订的《鱼塘用地租赁合同》及双方于2011年11月23日、2011年12月31日签订的两份《补充合同》；二、南恩公司向黎潮伟和欧阳洪波退还押金55000元及其利息（从2011年9月20日按中国人民银行同期贷款利率计至实际支付之日止）；三、南恩公司向黎潮伟和欧阳洪波支付赔偿金467748元（工人房170.4㎡，饲料房94.9㎡，化粪池35.6㎡，猪栏3597㎡，共计3897.9㎡，按照合同约定每平方米120元的标准赔偿）及其利息（从2012年12月31日按中国人民银行同期贷款利率计至实际支付之日止）；四、南恩公司向黎潮伟和欧阳洪波退还履行在2011年11月23日签订的《补充合同》而多支付的鱼塘租金47320元及其利息（从2012年12月31日按中国人民银行同期贷款利率计至实际支付之日止）；五、南恩公司向黎潮伟和欧阳洪波返还已支付的2012年度租金55000元、排污费5000元及其利息（从2011年9月20日按中国人民银行同期贷款利率计至实际支付之日止）；六、蒋仕恩对上述债务承担连带责任；七、本案诉讼费用由南恩公司和蒋仕恩承担。南恩公司、蒋仕恩原审共同辩称：黎潮伟、欧阳洪波与南恩公司签订的《鱼塘用地租赁合同》，用地面积是30亩，南恩公司取得土地的使用权是合法的，具有合法的租赁权的主体，按黎潮伟、欧阳洪波的要求，双方在2011年11月23日签订了《补充合同》，加租了2.6亩的鱼塘，租赁的总面积是32.6亩。黎潮伟和欧阳洪波租赁土地是用于养鱼，配套养猪，用猪的排泄物作为饲料养鱼，故合同的名称是鱼塘租赁合同，养猪的面积不足总面积的六分之一。2012年因政府整治猪场的不可抗力原因，要求关闭猪场，不是构成合同解除的原因。黎潮伟和欧阳洪波经营的猪场具有合法的手续。黎潮伟和欧阳洪波以政府要求关闭猪场为由要求解除合同，对此，南恩公司明确表示不同意。黎潮伟和欧阳洪波称积极配合政府关闭养猪场，但事实是拆除猪场时遭到黎潮伟和欧阳洪波的多次阻碍。在中新镇人民政府调解时，南恩公司同意按合同的约定处理，即南恩公司同意用赔偿款冲抵黎潮伟和欧阳洪波应缴的租金，不同意解除合同，由黎潮伟和欧阳洪波继续养鱼。南恩公司当时的态度在中新镇人民政府在2013年3月4日组织的调解中已表达。黎潮伟和欧阳洪波以关闭猪场而要求解除合同是不能成立的，不符合合同的约定。对于黎潮伟和欧阳洪波提出的第二、三、四、五项诉讼请求，南恩公司认为合同因为黎潮伟和欧阳洪波的违约而解除，第四、五项请求没有事实和法律依据，南恩公司无需支付黎潮伟和欧阳洪波的上述请求所主张的款项。涉案的租赁合同是南恩公司的法律行为，承担有限责任，黎潮伟和欧阳洪波提出的第六项请求没有法律依据。南恩公司原审反诉请求判决，一、确认南恩公司与黎潮伟、欧阳洪波于2011年9月20日签订的《鱼塘用地租赁合同》及双方于2011年11月23日、2011年12月31日签订的两份《补充合同》于某公司寄发的《解除合同通知书》2013年4月8日到达黎潮伟和欧阳洪波时解除；二、黎潮伟和欧阳洪波承担诉讼费用。黎潮伟、欧阳洪波原审共同辩称：南恩公司的反诉不成立，2012年9月政府整治养猪场，合同在2012年9月就无法履行了，猪场已经被拆除了。黎潮伟和欧阳洪波当时已明确不再履行合同、不缴纳租金。后来南恩公司在2013年3月4日发出催交租金的通知。政府允许黎潮伟和欧阳洪波养猪的时间至2012年12月31日止，黎潮伟和欧阳洪波主张合同履行至2012年12月31日，之后的不再履行，不存在催交租金的情况，也不存在黎潮伟和欧阳洪波违约的情况。原审第三人中新镇九和村梅元老屋经济合作社、中新镇九和村梅元前进经济合作社、中新镇九和村梅某对面经济合作社、蒋省生和蒋玉宏原审均未发表意见。原审另查明，黎潮伟和欧阳洪波在2013年4月8日收到南恩公司发出的《解除合同通知书》，该通知书载明《鱼塘用地租赁合同》已经因为黎潮伟和欧阳洪波拒付租金的违约行为而解除，合同自本通知到达时解除，黎潮伟和欧阳洪波应承担违约责任；黎潮伟和欧阳洪波在2013年5月1日以前可以自行打捞鱼塘的鱼、自行拆除建筑物及固定设施；南恩公司拒绝再行收取黎潮伟和欧阳洪波的任形式支付的2013年度租金；南恩公司没收2013年5月1日后鱼塘内的鱼，尚存的建筑物、固定设施及押金等内容。另查明，南恩公司系有限责任公司，于1998年6月3日成立，股东为蒋仕恩和罗某。在原审庭审中，一、黎潮伟、欧阳洪波与南恩公司、蒋仕恩一致确认以下事实，1、黎潮伟和欧阳洪波在接收涉案土地后，在土地上建设了3597平方米的猪栏、170.4平方米的工人房、94.9平方米的饲料房和一个化粪池（放粪池），并养殖生猪和鱼；2、双方均于2012年9月4日收到增城市人民政府作出的增府（2012）6号《关于规范整治生猪养殖场（户）的通告》；3、黎潮伟和欧阳洪波建设的猪栏于2013年3月5日被有关部门拆除。二、黎潮伟、欧阳洪波主张以下事实，1、其签订《鱼塘用地租赁合同》的主要目的是用于养猪，副业是养鱼；2、其在2011年11月23日签订《补充合同》的目的是用于猪场的排污；3、其已收到中新镇生猪养殖规范整治办公室支付的拆迁猪栏奖励款21582元；4、南恩公司和蒋仕恩在双方发生纠纷后已收回租赁场地的钥匙，也不允许其打捞涉案鱼塘中的鱼，其在收到南恩公司送达的《解除合同通知书》后于2013年4月18日已打捞完毕涉案鱼塘中的鱼。三、南恩公司、蒋仕恩主张以下事实，1、双方签订的三份合同均是双方的真实意思表示；2、黎潮伟和欧阳洪波承租的涉案土地和鱼塘属于蒋仕恩、蒋省生、蒋玉宏与中新镇九和村梅某老屋经济合作社、梅某前进经济合作社、梅某对面经济合作社所签订的《租用水田承包合同》中的部分土地；3、黎潮伟和欧阳洪波签订《鱼塘用地租赁合同》的主要目的是用于养鱼，副业是养猪；4、中新镇生猪养殖规范整治办公室支付给黎潮伟、欧阳洪波的21582元是属于拆迁补偿款，该款无论是属于补偿款还是奖励款的性质，都应有黎潮伟和欧阳洪波支配；5、南恩公司和蒋仕恩在双方发生纠纷后没有阻止黎潮伟和欧阳洪波捕鱼，黎潮伟和欧阳洪波是在收到《解除合同通知书》后捕鱼的，具体捕鱼的时间不清楚，南恩公司和蒋仕恩于2013年5月1日正式收回涉案土地和鱼塘。原审法院认为：根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点为，一、黎潮伟、欧阳洪波与南恩公司分别于2011年9月20日签订的《鱼塘用地租赁合同》和2011年12月31日签订的《补充合同》是否有效；二、黎潮伟和欧阳洪波签订《鱼塘用地租赁合同》的目的。对于第一个争议焦点，南恩公司主张《鱼塘用地租赁合同》第五条第二款的约定以及2011年12月31日签订的《补充合同》对南恩公司不公平，应属无效。根据《鱼塘用地租赁合同》第五条第二款的内容，该条款主要是对在租赁期间因政府或村干涉、征地等因素致使黎潮伟和欧阳洪波不能继续养猪的情况下南恩公司对黎潮伟和欧阳洪波兴建的建筑物予以赔偿的约定，且明确了黎潮伟和欧阳洪波在收到南恩公司的赔偿款后，承租土地范围内的全部建筑物投资均属于某公司所有。综合双方于2011年12月31日又就上述建筑物赔偿标准重新作出约定，并签订《补充合同》的事实来分析，南恩公司对合同中关于建筑物赔偿的约定是清晰的，且在发生纠纷前未曾提出异议。同时，南恩公司也明确表示签订上述两份合同均是其真实意思表示。南恩公司的上述主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。本院认为，双方当事人签订的上述两份合同以及在2011年11月23日签订的《补充合同》均是签约人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，签约人理应按照约定全面履行自己的义务。对于第二个争议焦点，根据《鱼塘用地租赁合同》第四条第一款第一项“甲方提供使用权无纠纷、无抵押的鱼塘及可以兴建猪栏养猪的空地给乙方使用，若因甲方的权利瑕疵导致乙方无法正常经营使用鱼塘及兴建猪栏养猪的空地，甲方须双倍返还履约押金及赔偿乙方损失。若因甲方或政府原因，导致兴建猪栏停工影响施工进度的则使用期及租金按停工时间推移，若停工时间超过半年则属甲方违约，同时要赔偿乙方投入的一切损失。”、第四条第二款第四项“乙方可以对用地进行建造猪栏猪舍及增添生产设备等各项工作。”、第五条第二款“在租赁期间，甲方要保证乙方正常作业；如因政府或村干涉，征地等因素使乙方不能继续养猪，前五年甲方应该按乙方实际建筑面积（按滴水为界）按人民币150元／㎡赔偿给乙方。……乙方收到甲方的赔偿后，在该承租地范围内的全部建筑物投资均属甲方所有，政府的征地补偿款项全部归甲方所有，鱼塘的补偿款项由甲乙双方平均分配。如不是政府征收是甲方原因造成乙方不能养殖除补偿乙方建筑面积的费用外，另需补偿鱼塘鱼苗迁移费一万元。”、第五条第四款“承租期内乙方养殖生产所产生出来的猪粪及污水除排入鱼塘外，多出部分由甲方全权负责处理，乙方应一次性建立一个约50立方米的三级化粪池和挖一个约400㎡的废鱼塘进行排污，后续排污问题由甲方负责，乙方每年应向甲方交纳5000元排污费，如因政府环保部门干涉排污等问题而终止乙方不能养殖的，甲方按本合同规定赔偿给乙方。”、第五条第六款“本合同签订日起两个月内，甲方不能交付乙方可以兴建猪栏使用的，则本合同终止。甲方必须当月退还押金及已收取的租金，并且甲方在6个月内不能在另租给第三人，否则属甲方违约赔偿乙方人民币伍万伍仟元整（￥55000.00）。”的约定，以及与合同其他条文结合综合分析，虽然《鱼塘用地租赁合同》名为鱼塘用地租赁，所涉租赁标的物既有鱼塘也有空地，但是合同约定关于涉及养猪的条文显然比涉及养鱼的条文多，且合同约定如发生特定的情形致使黎潮伟和欧阳洪波不能兴建猪栏或养猪的，南恩公司即予以赔偿或终止租赁，相比而言，合同并没有约定如黎潮伟、欧阳洪波不能养鱼，南恩公司即予以赔偿或终止租赁的相关情形。故此，原审法院认定黎潮伟和欧阳洪波签订《鱼塘用地租赁合同》的目的是租赁土地用于养猪，在履行合同的过程中养鱼只是养猪的下游产业。继而，本院对于黎潮伟和欧阳洪波提出在2011年11月23日签订《补充合同》的目的是租赁另一鱼塘用于猪场排污的主张予以采信。同理，以及从南恩公司前后签订三份合同的事实分析，南恩公司对于黎潮伟和欧阳洪波的上述租赁目的亦是明知的。从双方当事人在庭审中均主张在2012年9月4日收到增城市人民政府作出的《关于规范整治生猪养殖场（户）的通告》的事实，可知双方当事人在当天已知悉黎潮伟和欧阳洪波租赁涉案土地经营的猪场在整治的范围内和应予以拆除，并由此引发了双方当事人就本次租赁是否继续履行产生争议。直至2013年3月4日，双方当事人在中新镇生猪养殖规范整治办公室主持下协商如何解决争议，黎潮伟和欧阳洪波在当日已以政府整治猪场，致使涉案猪场不能继续经营为由，主张解除租赁土地的合同关系。原审法院已认定黎潮伟和欧阳洪波签订《鱼塘用地租赁合同》的目的是租赁土地用于养猪，根据《鱼塘用地租赁合同》第五条第二款约定的内容，在发生了不能继续养猪的情形下，南恩公司对黎潮伟和欧阳洪波建设的建筑物予以赔偿，黎潮伟和欧阳洪波收到南恩公司的赔偿款后，在该承租地范围内的全部建筑物投资均属南恩公司所有，上述后果的发生将直接导致黎潮伟和欧阳洪波继续履行合同的基础不复存在，黎潮伟和欧阳洪波的合同目的无法实现，黎潮伟和欧阳洪波由此可以主张解除合同。原审法院认定上述条文实际上约定了合同解除的条件。故此，原审法院认定黎潮伟和欧阳洪波主张解除合同的事由符合上述合同约定。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，以及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本院认定黎潮伟、欧阳洪波与南恩公司分别于2011年9月20日、同年11月23日、同年12月31日签订的《鱼塘用地租赁合同》和两份《补充合同》，因黎潮伟和欧阳洪波在2013年3月4日主张解除而解除。鉴于上述三份合同已于2013年3月4日予以解除，黎潮伟和欧阳洪波在本案中要求解除上述三份合同，以及南恩公司要求确认上述三份合同在南恩公司寄发的《解除合同通知书》于2013年4月8日到达黎潮伟和欧阳洪波时解除的请求，均没有事实和法律依据，原审法院均不予支持。虽然《鱼塘用地租赁合同》约定黎潮伟和欧阳洪波应在每年12月30日前一次性支付下一年的租金给南恩公司，而黎潮伟和欧阳洪波亦确未如约支付2013年的租金，但从查明的事实可知双方当事人在2012年9月4日已知悉涉案猪场将要拆除，黎潮伟和欧阳洪波的合同目的已无法实现。原审法院认为黎潮伟和欧阳洪波未付2013年度租金的行为事出有因，并非恶意，故原审法院对于某公司和蒋仕恩主张黎潮伟和欧阳洪波未付2013年度租金的行为已构成违约的抗辩不予采纳。合同解除并非双方当事人的违约行为而造成，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，双方当事人在合同解除后应结算债权债务。黎潮伟和欧阳洪波要求南恩公司退还押金55000元和支付自2013年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清款之日止利息的请求，于法有据，原审法院予以支持，黎潮伟和欧阳洪波要求自2011年9月20日计付利息，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。黎潮伟和欧阳洪波在2011年11月23日与南恩公司签订租赁2.6亩《补充合同》后已一次性向某公司支付了该合同所约定的合同期内的租金50700元。涉案猪栏于2014年3月5日被拆除，黎潮伟和欧阳洪波的合同目的已无法实现，双方当事人应据实结算应付的租金。根据实际使用的时间计算，黎潮伟和欧阳洪波应支付上述鱼塘至2014年3月5日止的租金为3988.77元（一年零两个月又五日的租金），黎潮伟和欧阳洪波要求南恩公司退还多收取的46711.23元（50700元－3988.77元）租金和支付自2013年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清款之日止利息的请求，合理合法，本院予以支持。黎潮伟和欧阳洪波要求南恩公司退还多于上述核算的租金608.77元（47320元－46711.23元），以及要求自2012年12月31日计付利息，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。另，由于双方当事人签订的三份合同均为有效合同，且黎潮伟和欧阳洪波已实际使用租赁物，故黎潮伟和欧阳洪波要求南恩公司返还已支付的2012年度租金55000元、排污费5000元及其利息的请求，没有事实和法律依据，原审法不予支持。依据上述事实和理由，且双方当事人在庭审中均确认黎潮伟和欧阳洪波在租赁土地上建设的猪栏已于2013年3月5日被有关部门拆除，致使黎潮伟和欧阳洪波已无法实现经营猪场的合同目的。故此，黎潮伟和欧阳洪波要求南恩公司依约赔偿建筑物的损失，合理合法，原审法院予以支持。根据《鱼塘用地租赁合同》中关于以滴水为界的实际建筑面积作为赔偿建筑物的计算面积的约定，应予赔偿建筑物指向的是地上建筑物，即黎潮伟和欧阳洪波在租赁土地上建设的3597平方米的猪栏、170.4平方米的工人房和94.9平方米的饲料房属于赔偿建筑物的范围。黎潮伟和欧阳洪波在租赁土地上建设的化粪池（放粪池）并非地上建筑物，原审法院认定不属于赔偿的范围。另，根据双方当事人签订在2011年12月31日签订的《补充合同》中前5年按每平方米120元计算的约定，南恩公司应向黎潮伟和欧阳洪波支付上述地上建筑物的赔偿款463476元［（3597平方米的猪栏＋170.4平方米的工人房＋94.9平方米的饲料房）×每平方米120元］。黎潮伟和欧阳洪波要求南恩公司支付化粪池（放粪池）的赔偿款4272元，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。至于黎潮伟和欧阳洪波要求蒋仕恩对于上述债务承担连带责任的请求是否支持的问题。黎潮伟和欧阳洪波主张蒋仕恩作为南恩公司的法定代表人采用私人账户向承租人收取租金及收取现金不入账等方式逃避另案的执行，构成滥用南恩公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害南恩公司债权人利益，对此，南恩公司和蒋仕恩予以否认，黎潮伟和欧阳洪波没有提供相应的证据予以证实，故原审法院对其主张不予采纳，对其上述请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、被告增城市南恩经济发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黎潮伟、欧阳洪波支付地上建筑物的赔偿款463476元；二、被告增城市南恩经济发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黎潮伟、欧阳洪波退还押金55000元和利息（利息自2013年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清款之日止）；三、被告增城市南恩经济发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黎潮伟、欧阳洪波退还多收取的46711.23元租金和利息（利息自2013年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清款之日止）；四、驳回原告黎潮伟、欧阳洪波的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告增城市南恩经济发展有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10300元，分别由原告黎潮伟、欧阳洪波负担850元和被告增城市南恩经济发展有限公司负担9450元。反诉案件受理费100元，由反诉原告增城市南恩经济发展有限公司负担。判后，上诉人南恩公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判。在二审中，南恩公司补充事下意见：1、本案所争议的猪场的物权属于黎潮伟、欧阳洪波，其对该猪场享有收益并承担相应的风险，被政府拆迁应当归于物权所有人；2、黎潮伟、欧阳洪波因猪场拆迁事宜领取了增城市政府补偿款，另一方面，其又向某公司主张赔偿，实际上是双重赔偿；3、从黎潮伟、欧阳洪波与南恩公司的土地租赁合同来看，政府对猪场的拆迁的协议是对双方不对等的，是一份对赌协议，该协议应为无效，黎潮伟、欧阳洪波规避政策及法律风险，其把责任归责于土地出租人，对土地出租人是不公平的；4、猪场被拆迁不能构成解除鱼塘租赁合同的事由，黎潮伟、欧阳洪波以猪场被拆迁造成养鱼场成本提升为由要求解除鱼塘租赁合同，是没有依据的。成本提升不只是黎潮伟、欧阳洪波，其他养鱼场的成本也提升。黎潮伟、欧阳洪波答辩称同意原审判决，并答辩如下：1、争议的猪场被拆迁的风险应按照合同约定，原审按照合同约定判决补偿款是正确的；2、黎潮伟、欧阳洪波没有与增城市中新镇签订过补偿合同，也没有领取过补偿款。我方领取的补偿款是政府奖励我方提前拆迁的奖励款，共21582元。3、合同对双方均有约束力，不存在一方规避风险的情形。4、合同的目的是兴建猪栏，猪场被拆迁，直接导致合同不能实现。2012年9月4日，增城市人民政府出台《关于规范整治生猪养殖场（户）的通告》将涉案地块划为生猪禁养区，要求拆除猪栏并限期关闭。我方认为合同的履行出现不可抗力，合同于2012年9月4日已经解除，南恩公司在此之后催缴租金并解除合同的理由不能成立。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，南恩公司提交一份《中新镇养猪场（户）奖励申请表》，拟证明涉案猪场的所有权属于黎潮伟、欧阳洪波，收益属于黎潮伟、欧阳洪波，风险也应当属于黎潮伟、欧阳洪波，另黎潮伟、欧阳洪波也实际向中新镇镇政府领取了补偿款，其不应当向某公司要求双重补偿。该表载明猪舍人的权属人为黎潮伟、欧阳洪波，建筑面积为3597平方米，黎潮伟、欧阳洪波在该表格上签名确认。黎潮伟、欧阳洪波表示对该证据的真实性无异议。但该申请表显示的是奖励款，与南恩公司所说的补偿款是两个不同的概念。该证据不属于新证据，一审判决书对此已经查明了，另一审中黎潮伟、欧阳洪波没有将该表作为证据提交，只是确认了黎潮伟、欧阳洪波收到了奖励款。南恩公司表示黎潮伟、欧阳洪波在一审没有提交该证据，南恩公司当时不知道黎潮伟、欧阳洪波领取了奖励款。二审另查明，黎潮伟、欧阳洪波在一审时表示没有收到政府拆除涉案猪场的补偿款，只收到拆除猪栏的奖励款，按每平方米6元计算，该奖励是政府用于奖励早拆户的，其收到的奖励款是21582元。南恩公司表示知道黎潮伟、欧阳洪波是有收到补偿款，至于多少不清楚。本院认为，根据南恩公司的上诉请求、事实和理由，本案的争议焦点应确定为政府整治、拆除涉案场地的猪栏是否导致南恩公司与黎潮伟、欧阳洪波所签订的《鱼塘用地租赁合同》等合同解除。原审法院已根据当事人的诉辩、提交的证据对对该争议焦点进行详尽的论述，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。虽南恩公司现对原审判决提起上诉，但本院审理期间，南恩公司未有新的事实与理由，其提交的《中新镇养猪场（户）奖励申请表》亦只能显示黎潮伟、欧阳洪波取得了奖励款（黎潮伟、欧阳洪波在原审时对奖励款的事实已作出了陈述），并不能证实黎潮伟、欧阳洪波就猪栏已从政府处取得了补偿款，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对南恩公司上诉请求，不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费9550元，由上诉人增城市南恩经济发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴国庆审 判 员 李 民代理审判员 姚伟华二〇一五年十月二十九日书 记 员 郝 烨 搜索“”