（2015）庆中民终字第672号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2015-11-25
案件名称
郭亚妮与邓海琴合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省庆阳市中级人民法院
所属地区
甘肃省庆阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）庆中民终字第672号上诉人（原审被告）郭亚妮，女，1984年1月28日出生，汉族，庆阳市西峰区人，农民。被上诉人（原审原告）邓海琴，女，1969年5月20日出生，汉族，庆阳市西峰区人，农民。上诉人郭亚妮因与被上诉人邓海琴合同纠纷一案，不服西峰区人民法院（2015）庆西民初字第1951号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭亚妮与被上诉人邓海琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：郭亚妮2014年4月25日承租董某某所有的、位于西峰区张三巷22号门面房一间，经营卤肉（猪头、鸭脖等）生意。双方签订了房屋租赁合同书（出租方由董某某的儿子翟某某代签合同），合同约定：租赁期为半年，2014年4月25日至2014年10月25日。每月租费800元，押金500元。该合同第4条约定：“承租方在租用期间严禁转让，一旦发现承租方转让或变相转让他人使用者，出租方有权解除合同收回房屋并由出租方承担交涉过程中的一切费用…。”该合同期满后，郭亚妮又与出租方董某某口头续签了半年租赁合同，至2015年4月25日租赁期满。郭亚妮在该合同期满的前几天，在所经营的绝味卤肉坊门上张贴转让的信息，邓海琴看到转让信息后，遂于2015年4月22日与郭亚妮联系，双方口头约定，该商铺转让费14500元，邓海琴当日向郭亚妮交500元定金，郭亚妮给邓海琴出具收条一张，内容为：“今收到鸭脖转让定金五百元，郭亚妮，2015年4月22日”。2015年4月24日邓海琴向郭亚妮支付10000元，郭亚妮给邓海琴出具收条一张，内容为：“收到鸭脖王转让费10500元，欠4000元。郭亚妮，2015年4月24日”。2015年4月25日邓海琴向门面房所有权人董某某交房屋租赁费时，董某某以该房屋不能私自转让为由，拒绝出租给邓海琴，邓海琴遂找到郭亚妮要求退还交纳的10500元转让费，郭亚妮拒绝退还，邓海琴遂提起诉讼。原审法院审理认为：郭亚妮作为承租人，在明知有约定不得转让、在未经得房屋所有权人同意的情况下，擅自将承租已到期的房屋转让给邓海琴，收取转让费，而邓海琴在交纳了转让费后，并未取得该房屋的实际使用权，致使其受到一定的经济损失。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……”，《城市房屋管理办法》第三十二条规定：“未征得承租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效……。”因此，被告的转租行为为无权处分行为，邓海琴、郭亚妮达成的协议为无效协议。合同无效后因合同取得的财产应予以返还，造成损失的有过错的一方应赔偿对方。因此，郭亚妮收取的转让费，无合法依据，应当予以退还；郭亚妮辩称其所转让的是“鸭脖王”的生意技术，但并未向法庭提交相应的证据证明是技术的转让，因此，郭亚妮的辩解理由不能成立；邓海琴作为完全民事行为能力人，应当知道或者向房屋所有权人了解清楚后，再租赁房屋，而其在未了解的情况下与郭亚妮达成协议，交纳了转让费，亦存在一定的过错，应承担相应的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、邓海琴与郭亚妮达成的房屋转让协议无效；二、郭亚妮退还邓海琴转让费10000元，邓海琴自己承担500元。案件受理费63元，由郭亚妮负担43元，邓海琴负担20元。郭亚妮不服上述判决，上诉称一审判决认定基本事实错误，其与邓海琴之间是“绝味卤肉”的精加工技术及生意的转让合同，而非房屋转租合同。2015年4月22日，其与邓海琴协商转让事宜时明确告知所转让门店马上到期，其只是转让卤肉精加工技术及生意，附带转让冷鲜柜、冰柜，房屋由邓海琴与房屋所有人联系。邓海琴与房屋所有人协商确定了租房事宜后，要求其找人将房子刷白，其即搬离门店，并找他人已将房子刷白，刷白工料费为1000元。邓海琴在交付10500元后，反悔不交付剩余4000元转让费和1000元的刷白工料费。其为此从该店拉走了冰柜和冷鲜柜以抵顶下欠转让费及刷白工料费。一审判决由于事实认定错误，导致错误适用有关房屋租赁方面的法律，要求二审撤销一审判决，驳回邓海琴的诉讼请求。被上诉人邓海琴答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确。上诉人称与其约定的是技术转让费，租房事宜由其与房屋所有人协商纯属虚构。其转让该门面房准备做凉皮生意，没有必要学习上诉人所谓的卤肉加工技术。双方约定的转让费是空房转让费，并非技术转让费。被上诉人事后得知上诉人对承租房屋无权转租，但上诉人却隐瞒事实私自转让，因此，双方之间的转租行为无效，上诉人应返还其转让费用。一审法院判决公平、公正，要求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经二审审理查明，双方当事人在一审提交的证据已经庭审举证、质证，二审中双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审法院认定一致。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点问题为：郭亚妮与邓海琴之间约定的转让费是卤肉加工技术转让费还是房屋转让费。经一、二审庭审查明，郭亚妮在原租赁合同期满的前几天，在所经营的绝味卤肉坊门上张贴转让的信息，邓海琴看到转让信息后，遂于2015年4月22日与郭亚妮联系，双方只口头约定该商铺转让费14500元。上诉人称向邓海琴收取的转让费系卤肉加工技术转让费，但一、二审中，均未提交相关证据证实其主张。原审认定双方约定的转让费为房屋转让费并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，郭亚妮的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63元，由上诉人郭亚妮负担。本判决为终审判决。审 判 长 张彦高代理审判员 赵会娥代理审判员 卢小栋二〇一五年十月二十九日书 记 员 苏 妍 来自