（2015）威高民初字第1370号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2015-11-12
案件名称
威海市万美物业服务有限公司与周春艳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
威海火炬高技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
威海市万美物业服务有限公司,周春艳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第二十四条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）威高民初字第1370号原告：威海市万美物业服务有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区。法定代表人：孙怀敏，总经理。委托代理人：王宇新，山东海明达律师事务所律师。被告：周春艳，女，户籍地河北省沧州市。委托代理人：纂江，男，户籍地山东省平度市。原告威海市万美物业服务有限公司与被告周春艳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理。依法由审判员魏亦斌适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告威海市万美物业服务有限公司之委托代理人王宇新、被告周春艳之委托代理人纂江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威海市万美物业服务有限公司诉称，原告于2010年9月26日与被告建立物业服务合同关系。合同签订后，原告履行了物业服务义务。被告自2012年10月1日至2015年9月30日未缴纳物业管理费、垃圾外运费。经原告索要无果，故诉至法院，要求被告支付涉案房屋物业费5288.54元、垃圾外运费180元，及自2015年9月9日起至法院判决确定的履行之日止的利息。被告周春艳辩称，1、涉案小区属于封闭小区，被告属于田和街道办，与物业无关；2、涉案小区的物业合同《前期物业服务协议》中约定的服务对象是小区内物业，但被告不属于小区内；3、原告未履行物业服务义务，被告不同意缴纳物业费；4、被告的卫生清扫、垃圾处理现由环卫负责。经审理查明，被告系涉案小区业主。2010年，原告（乙方）通过公开招投标方式与威海市城市建设综合开发公司（甲方）就涉案小区签订了前期物业服务合同，合同约定，乙方为甲方开发建设的涉案小区提供前期物业服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括：1、指定物业服务工作计划并组织实施…；2、物业共用部位的日常维修、养护和管理；3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；4、公共绿地、景观的养护；5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生；6、协助维护秩序；7、协助做好安全防范工作等等。物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.6元／平方米／月、高层住宅0.85元／平方米／月、商业物业1.2元／平方米／月。业主应于开发单位交付房屋入住之日起交纳物业服务费，业主办理入住手续时预付清半年的物业服务费，此后按半年为一交费周期续交，业主或物业使用人在到期前15日内履行续交纳义务。合同还对甲乙双方的权利义务及违约责任进行了约定。2010年9月26日，原告与被告签订了前期物业服务协议，协议约定物业管理服务内容包括：1、房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理；2、公共场所、场地、房屋共用部分、共用设施设备、非市政道路的保洁、垃圾外运；3、绿化养护，清理公共绿化卫生；4、公共秩序管理，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序、进行安全巡视、门岗执勤等治安秩序的维护管理工作等等。物业服务收费标准为多层0.6元／平方米／月、高层1.35元／平方米／月、商业网点1.2元／平方米／月，垃圾外运费每户每年60元，按半年为一交费周期续交，被告应在到期之日前15日内履行交费义务，逾期未交按每日3‰交纳滞纳金。2015年8月21日，原告向被告发出催缴物业费通知书一份，内容为：请将2012年10月1日至2015年10月1日拖欠的物业费7933元、垃圾外运费180元，共计8113元，在本通知下达之日起至2015年8月25日前交齐…如逾期不交，物业公司将按照…诉诸法律程序解决，届时被告有可能承担诉讼费等其他费用。因被告未按通知规定交纳上述物业费，原告遂于2015年9月9日诉来本院，请求处理。上述事实，有双方当事人的陈述及前期物业服务合同、前期物业服务协议、催缴物业费通知等证据在案佐证。本院认为，《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，威海市城市建设综合开发公司按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标的方式选聘具有相应物业服务资质的原告为其开发建设的涉案小区提供前期物业服务，并与原告签订了前期物业服务合同，该合同系双方当事人的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。作为建设单位即威海市城市建设综合开发公司依法选聘的原告与被告及所有业主均应按前期物业服务合同约定享有各自的权利、履行相关义务。被告作为涉案小区的业主，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，应受该合同的约束。且原、被告又另行签订了前期物业服务协议，该协议系当事人的真实意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定，亦应合法有效。依据前期物业服务合同和服务协议的约定，原告按约定提供物业服务，被告按约定交纳物业费，但依据庭审情况，原告的服务存在瑕疵，被告享有相应的抗辩权，即可以拒交相应的物业费，但原告提供了基本的物业服务，被告拒交全部物业费，也属违约，根据本案的实际情况，依据公平原则，酌减被告应交纳的物业费数额的15%，滞纳金参照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，原告的诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第二十四条、第六十七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：被告周春艳于本判决生效后十日内给付原告2012年10月1日起至2015年9月30日的物业费4495.26元、垃圾外运费180元及滞纳金（自2015年9月9日起至实际给付之日止，依拖欠物业费数额，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告负担3.75元，被告负担21.25元。本判决为终审判决。审判员 魏亦斌二〇一五年十月二十九日书记员 于志远 关注公众号“”