（2015）阆民初字第4054号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-01-07
案件名称
张玉全、张冰玉与四川阆中云天物业发展有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
阆中市人民法院
所属地区
阆中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张玉全,张冰玉,四川阆中云天物业发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
四川省阆中市人民法院民 事 判 决 书（2015）阆民初字第4054号原告张玉全。原告张冰玉。委托代理人张玉全，同原告张玉全，系原告张冰玉之父。被告四川阆中云天物业发展有限公司，住所地四川省阆中市巴都大道1号。法定代表人陈春来，该公司董事长。委托代理人王强，四川纪明律师事务所律师。原告张玉全、张冰玉诉被告四川阆中云天物业发展有限公司（以下简称“云天公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理。本案依法由审判员依简易程序于2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告张玉全、张冰玉及其委托代理人张玉全，被告委托代理人王强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告张玉全、张冰玉于2010年2月8日与被告云天公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，该合同约定被告于2011年6月30日前向原告交付所购房屋，并约定逾期90日内交房，被告按每天50元计付违约金，逾期90天后，被告按每天100元计付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，并按被告提出的标准交纳了房屋专项维修基金4079元，但被告至今未向原告交付房屋，且被告向原告超额收取了专项维修基金。合同签订后，被告告知原告需交款才能持有合同及补充协议，原告支付房款后向被告索要合同，被告才告知原告《商品房买卖合同补充协议》已约定：“本补充协议一式两份，出卖方一份，阆中市房地产管理处一份”，另一份已交由房管局备案，由房管处代原告被持。原告认为，该条款是格式条款，排除了原告作为商品房买受人持有合同的权利。另合同约定被告应向买受方说明房屋分摊面积17.22平方米被分摊的公用部位的名称、用途、所在位置、面积，但被告在补充协议中并未将该情况告知原告。诉请判决：1、被告按约定向原告交房并支付逾期交房的违约金149，400元；2、变更《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第十三条为“本补充协议一式叁份，出卖人一份，买受人一份，阆中市房地产管理处一份，均具有同等法律效力”，并判令被告向原告提供一份《商品房买卖合同》及做了变更的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》；3、被告以具有法律效力的书面形式，按合同附件二所列1、2、3告知原告XXXXXX号《商品房买卖合同》所涉及建筑面积为17.22平方米共用部位与共用房屋分摊面积的构成情况；4、被告立即退还原告缴纳的房屋维修资金4079元，并按其3倍赔偿损失计16，316元；5、本案诉讼费用由被告负担。被告云天公司辩称，1、被告延期交房是事实，愿意赔偿原告违约金，但合同约定的违约金过高，且云天公司与云天新城一号小区很多业主于2011年在政府各职能部门的调解下，达成过关于延期交房的赔偿标准，延期交房一年以内（含一年）的按50元／平方米补偿，一年半以上（含一年半）的，按65元／平方米补偿，违约金赔偿标准依法庭酌定；2、原告的维修金被告公司收取了4079元，向监管单位缴纳了2038.80元，多收取的部分被告认可应当退还原告，并就多收取部分按银行同期贷款利息赔偿，但原告主张的全额退还且3倍赔偿没有依据；3、房屋公摊及共用面积都是经过规划部门规划并设计的，经审核批准后被告才建房，签订合同时我们已附有楼层图，具体数据只有规划部门才清楚，被告也无权书面告知原告；4、签订合同是原、被告双方自愿，被告为了购房户方便故将《商品房买卖合同》交由房管局备案以方便之后办证，也是放在了原告的房屋档案中，故原告请求变更合同条款持有合同原件没有法律及事实依据。经审理查明，2010年2月8日，原告张玉全、张冰玉在被告云天公司购买房屋，并签订《商品房买卖合同》，约定：1、该商品房为二幢2单元第6层4号，建筑面积101.97平方米，其中套内建筑面积84.75平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.22平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明详见附件二；2、出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付该商品房。在该合同附件二中约定了“被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积见《商品房买卖合同》补充协议”。同日，二原告与被告签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，约定：1、购房总款为人民币224，130元，第一期人民币214，130元，于2010年2月8日支付，第二期人民币10，000元于交房时支付；2、出卖人未按约定期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付人民币50元违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；3、逾期超过90日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付人民币100元，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；4、本补充协议壹式贰份，出卖方一份，阆中市房地产管理处一份，均具有同等法律效力。在该份补充协议中，被告云天公司未按《商品房买卖合同》约定说明原告房屋分摊建筑面积17.22平方米的有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成情况，合同中附有该小区2幢1-3单元房屋分层平面图（预）复印件一份。合同签订当日，原告张玉全依约定向被告缴纳了214，130元购房款及房屋维修专项资金4079元。2010年3月21日，被告向阆中市房屋专项维修资金监督管理办公室缴纳了原告的专项维修资金2038.80元。同时查明，被告云天一号小区二期房屋已竣工但至今未整体验收合格达到房屋交付条件，被告云天公司称无法交房原因一是被告与云天小区承建商因纠纷现仍在重庆市中级法院审理中，云天小区承建商一直未提供土建等相关软件资料，被告至今无法进行竣工备案；二是该工程单项验收中仍有消防及电施未进行验收，未能达到程序上的交房条件。现云天小区二期房屋已有部分业主在被告未达到交付条件下已居住使用房屋。2011年9月13日，因云天一号小区迟延交房引发大部份业主群访事件，在市相关职能部门的调解下，云天公司与小区业主就迟延交房等赔偿达成了一致意见，形成了《“云天1号”延期交房事宜处理意见备忘录》，约定：1、对于二期业主，延期交房一年以内（含一年）的，开发公司应根据业主房屋的建筑面积按照50元／平方米予以补偿；一年以上，一年半以内（含一年半）的，根据业主房屋的建筑面积按照65元／平方米予以补偿，具体支付方式及时间签订协议时商定。该备忘录有12位业主代表签订并捺印。庭审中，原告主张作为买受人的正当权利，应当持有原、被告签订的《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》原件一份，补充协议中关于原告不持有合同原件的条款应属格式性条款。被告称为方便购房户，该两份合同原件都已代原告交与了阆中市房管局以进行备案及之后的房产证办理，并未交与原告合同原件。认定上述事实，有身份信息、《商品房买卖合同》、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》、收据、《“云天1号”延期交房事宜处理意见备忘录》、房屋专项维修资金缴款凭证及双方当事人的陈述为据。本院认为，原告张冰玉、张玉全与被告云天公司签订的《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，应属合法有效。原告张冰玉、张玉全与被告云天公司之间建立了商品房买卖合同法律关系。关于二原告的各项主张：（一）关于主张被告按合同约定交付房屋，因该栋房屋整体验收现仍未完全进行验收，在程序上还未达到交房条件，待该房屋交房条件成就时，被告云天公司有义务向原告交付所购买房屋，故原告的该项主张，本院不予支持。（二）关于主张被告按合同约定支付逾期交房违约金149，400元。本案中，二原告按约定向被告缴纳了购房款，被告应履行按期向二原告交付房屋的合同义务，故二原告主张被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。根据双方签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》“出卖人未按约定期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，出卖人按日计算50元违约金，逾期超过90日买受人要求继续履行合同的，按日向买受人支付人民币100元，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”的约定，双方约定的违约金计付标准过高，超过了相关规定，本院酌定按照同地段商品房屋年租金标准作为二原告的实际损失以计付违约金，根据二原告所购买的房屋面积101.97平方米，参照当地物价水平及同地段租金行业标准，本院酌定二原告所购买房屋租金为10，000元／年。自合同约定交房之次日起（2011年7月1日）截至2015年10月28日，被告应向原告支付违约金43，260.60元。（三）关于主张被告变更《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第十三条为“本补充协议一式三份，出卖人一份，买受人一份，阆中市房地产管理局一份，均具有同等法律效力”，庭审中，原告未陈述持有《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》合同原件对其生活的必要性、必须性，且原告的该项主张，并非其实体权利，对其合同条款非实质性的变更，不在法院审判范畴，故原告的该项主张，本院不予支持。（四）关于主张被告以具有法律效力的书面形式，按约定向二原告说明建筑面积为17.22平方米共同部位与共用房屋分摊建筑面积的构成情况，本案中，二原告购买房屋还未达到交付条件，现在更无法办理房屋产权证书，房屋公摊面积需经专门机构进行测绘计量，被告作为房屋开发商，无权利在不确定具体数据的情况下就公摊面积构成作出说明，但待该房屋达到办证条件时被告云天公司有义务按合同约定向二原告说明共用部位与共用房屋分摊面积的构成情况，二原告的该项主张现条件未成就，本院不予支持；（五）关于主张被告退还申请人缴纳的房屋维修资金4079元，并按三倍标准赔偿损失16，316元。根据原告的缴纳房屋维修资金的票据（4079元）及被告云天公司向阆中市房屋专项维修资金监督管理办公室的缴款凭证（2038.80元），被告向多收取的房屋维修资金2040.20元应予以返还，并从原告缴纳该费用之日起（2010年2月8日）至被告返还之日止按中国人民银行规定的同期一年期基准贷款利率计付资金占用利息，二原告主张被告全额返还房屋维修资金并按三倍赔偿损失于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、被告四川阆中云天物业发展有限公司于本判决发生法律效力十五日内向原告张玉全、张冰玉支付逾期交房违约金43，260.60元；二、被告四川阆中云天物业发展有限公司于本判决发生法律效力十五日内向原告张玉全、张冰玉返还房屋维修资金2040.20元，并从2010年2月8日起至被告返还之日止按中国人民银行规定的同期一年期基准贷款利率计付资金占用利息。三、驳回原告张玉全、张冰玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3170元，由被告四川阆中云天物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 赵卿宇二〇一五年十月二十九日书记员 吕 莎 百度搜索“”