（2015）兴民一初字第844号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2015-12-21
案件名称
广西保利龙湖蓝湾发展有限公司与南宁市九点国际贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市兴宁区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西保利龙湖蓝湾发展有限公司,南宁市九点国际贸易有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十七条，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十五条，第六十条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民一初字第844号原告：广西保利龙湖蓝湾发展有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区。法定代表人：吴光明，该公司董事长。委托代理人：胡岸，广西纵华律师事务所律师。委托代理人：王伟占，广西纵华律师事务所律师。被告：南宁市九点国际贸易有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区。法定代表人：伍益明，该公司总经理。委托代理人：阳朝晖，广西欣和律师事务所律师。委托代理人：刘建航，广西欣和律师事务所实习律师。原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司诉被告南宁市九点国际贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月6日受理后，依法由审判员覃瑞晟适用简易程序，于2015年9月21日公开开庭审理，书记员黄丁鸣担任法庭记录。原告委托代理人王伟占、被告委托代理人阳朝晖、刘建航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司诉称：2013年11月27日，被告为购买原告开发的位于南宁市兴宁区的房，与原告签订合同编号为YS025的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定：购房款总金额为610.9299万元，被告需在签订合同当日向原告支付3%的合同总价款20万元，需在2013年12月13日前付清17%的房款102.9299万元，需在2014年5月27日前付清剩余的80%的房款488万元。同时，双方约定如被告逾期未付清购房款，每逾期一日，按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金；累计逾期超过30日的，原告有权解除合同，并有权扣除被告支付的购房定金20万元不予退还。然而，被告除于2013年11月27日向原告支付购房定金20万元，并于2013年12月11日向原告支付100万元的购房款之外，未向原告支付购房款余款490.9299万元，经原告多次发函催款仍拒不履行合同约定义务。2014年12月4日，因被告逾期付款分别达353日和188日，原告向被告发函，要求被告与原告办理合同解除的相关手续，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记的注销手续，但被告仍置之不理，导致原告无法另行销售涉案房屋。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、确认原、被告签订的合同编号为YS025的《商品房买卖合同》及其补充协议已解除；2、被告于本案判决生效之日起七日内协助原告办理坐落于南宁市兴宁区的房的合同编号为YS025的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；3、被告向原告支付的购房定金20万元归原告所有；4、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实提供的证据有：证据1、商品房买卖合同（共6附件），用于证明1、原、被告双方就标的房屋签订合同的事实，证明双方签订有商品房买卖合同；2、合同约定被告应履行付款义务的期限，原告有权没收被告支付的定金20万元；3、双方约定被告逾期付款应承担的违约责任及原告享有解除合同的权利；证据2、商品房买卖合同备案登记证明，用于证明双方签订的合同已备案的事实；证据3、收据，用于证明1、被告付款情况；2、被告向原告支付定金的事实及定金数额，该套商品房被告已经支付房款120万元，其中支付的20万元属于定金性质；证据4、律师函、解除合同通知书及快递底单，用于证明原告催款的事实及被告解除合同，要求被告协助办理注销合同备案登记的事实；证据5、解除合同通知书张贴照片，用于证明原告在邮寄解除合同通知书的同时在合同约定的地址张贴过该解除合同通知书。被告南宁市九点国际贸易有限公司辩称：1、同意原告第一项诉讼请求，同意解除买卖合同及补充协议。双方签订的《商品房买卖合同》已达到合同解除条件，但是因原告过错导致。合同约定交房时间是2012年12月28日，签订合同时候原告曾承诺签订合同后立即交房。但是原告未按照合同约定的时间交付房子，因此没有继续履行合同的必要。2、愿意协助原告将房子登记备案手续进行注销，但是原告的行为是违约行为，要求原告退还被告的购房款120万元。3、原告要求没收被告购房定金没有事实和法律依据。本案合同解除的责任是由于原告的违约行为引起，被告不应向原告支付定金，应由原告支付被告违约赔偿金。4、原告以合同第九条约定交房日期是笔误为由，主张必须付清全部房款后才能交房没有事实和法律依据。原告声称其项目房子都是付完全部房款后方交付的商业惯例与事实不符。5、由于过错方是原告，本案诉讼费用应该由原告承担。被告对其答辩提供的证据有：证据1、商品房买卖合同，用于证明1、双方约定第九条原告应该在2012年12月28日前交房，双方实际约定是签订合同后立即交房，后来因为房屋质量问题，原告一直未能交付房屋，是原告存在违约行为。2、原告没能将通知书邮寄到合同约定的被告地址，同时亦未在报纸进行公告，因此未送达通知书属于原告的过失。归纳原、被告的诉辩事由，双方当事人的争议焦点是：1、原、被告是否分别在履行商品房买卖合同中存在违约行为；2、原告各项诉请有何事实及法律依据。经过开庭举证质证，被告对原告提供的证据1、2、3及原告对被告提供的证据1的真实性、关联性、合法性无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。被告认为，原告提供的证据4、5均未能证实曾向被告送达过该文件，被告从未收到过该文件，也不知晓原告要求解除合同。本院认为原告提供的证据4、5，为原告单方制作提供，其中邮寄单不能证实已实际寄送给被告并签收，张贴照片亦无法证明张贴地点，两份证据无法证实是否与本案有关联性，故两份证据不予作为本案定案依据使用。综合全案证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实：2013年11月27日，被告南宁市九点国际贸易有限公司与原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号YS025）及相关合同附件，购买原告出卖的位于兴宁区邕武路的商品房。双方签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号YS025）第五条约定该商品房总金额为610.9229万元；第七条约定付款方式及期限依照《附件六：合同补充协议》的约定支付；第九条约定出卖人应当在2012年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十二条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，因买受人未能按合同约定付清总房款造成延期交房的，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担由此产生的延期交房违约责任。双方签订的《附件六：合同补充协议》第三条约定买受人须在签订本合同当日付清20万元，2013年12月13日前支付102.9229万元，2014年5月27日前付清488万元，逾期未付清，每逾期一日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；累计逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，出卖人有扣除买受人所缴纳的购房定金（￥200000）元不予退还。双方签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号YS025）及相关合同附件还就双方身份情况、联系方式、买受人所购商品房基本情况、违约责任等其他相关事宜进行了约定，原、被告及其法定代表人均在合同上分别盖章予以确认。2013年11月27日，被告向原告支付了20万元购房定金，原告于当日出具收据予以确认。2013年12月11日，被告向原告支付了100万元购房款，原告于当日出具收据予以确认。后因被告未依照约定支付剩余房款，2015年5月6日原告诉至本院，其诉请如前。2015年5月25日，被告签收起诉状副本。另查明，2013年12月19日，原、被告就该房屋买卖办理了商品房买卖合同登记备案证明。至本案开庭审理之日止，原告未向被告交付被告所购买的房屋。在本案审理期间，本院先后组织当事人到庭调解三次，但双方各持己见，未能达成合意。本院认为：关于原、被告是否分别在履行商品房买卖合同中存在违约行为的问题。原告主张，被告未依照合同约定时间全部支付购房款已构成违约。被告主张，原告未按约定时间交付房屋已构成违约。原、被告双方自愿签订的《南宁市商品房买卖合同》及其附件，双方形成合法有效的商品房买卖合同关系，应遵循诚实信用原则履行合同相关约定。依照原、被告双方签订的《附件六：合同补充协议》第三条之约定，买受人须在2014年5月27日付清总房款，被告逾期未按照该约定付清房款已构成违约。依照双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第九条的约定，原告应于2012年12月28日前将所售的商品房交付买受人使用。原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》及其附件的时间为2013年11月27日，双方合同约定的商品房交付时间早于合同签订时间，该约定不符常理亦无事实基础。被告主张签订合同时，原告曾承诺签订合同后立即交房，但未提交相关证据予以证实，对被告该主张本院不予采信。故原、被告双方在《南宁市商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间应视为约定不明。签订合同后，原、被告双方未再就房屋交付时间达成其他协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》第十二条约定商品房达到交付使用条件后，因买受人未能按合同约定付清总房款造成延期交房的，出卖人有权拒绝交付房屋，故案涉房屋应在被告完全付清总房款后进行交付。因被告付清房款的债务履行在前，原告交付房屋的债务履行在后，被告逾期付款后，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，原告有权拒绝被告要求交付房屋的请求。综上，故被告关于原告未按约定时间交付房屋已构成违约的主张，本院不予支持。关于原告各项诉请有何事实及法律依据的问题。依照双方签订的《附件六：合同补充协议》第三条约定买受人累计逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，出卖人有权扣除买受人所缴纳的购房定金（￥200000）元不予退还。同时，原、被告对解除双方签订的商品房买卖合同及其附件均无异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，原告关于要求解除原、被告签订的合同编号为YS025的《商品房买卖合同》及其补充协议的主张，本院予以支持。但原告所提供的证据未能证实曾向被告送达相关解除合同通知，故合同解除时间应为原告起诉后起诉状副本送达被告之日，即2015年5月25日。办理合同备案登记为签订房屋买卖合同后的附随义务。原、被告解除签订的《南宁市商品房买卖合同》及其附件后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告关于要求被告协助原告办理坐落于南宁市兴宁区的房合同编号为YS025的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续的主张，本院予以支持。因被告未按照约定付清总房款已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，原告关于请求不予返还定金20万元的主张，本院亦予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告已支付给原告的购房款120万元中，扣除定金20万元后，余款100万元应当由原告退还被告。被告要求原告退还购房款的请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司与被告南宁市九点国际贸易有限公司于2013年11月27日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号YS025）及相关合同附件已于2015年5月25日解除；二、被告南宁市九点国际贸易有限公司协助原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司办理《南宁市商品房买卖合同》（合同编号YS025）备案登记的注销手续；三、被告南宁市九点国际贸易有限公司已交纳的购房定金20万元，原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司不予返还；四、原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司返还被告南宁市九点国际贸易有限公司购房款100万元。案件受理费2150元（原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司已预交）由被告南宁市九点国际贸易有限公司负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 覃瑞晟二〇一五年十月二十九日书记员 黄丁鸣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 关注微信公众号“”