（2015）渝三中法民终字第01143号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-01-06
案件名称
重庆名润置业有限公司与刘佳,唐庆商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第三中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆名润置业有限公司,唐庆,刘佳
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝三中法民终字第01143号上诉人（一审被告，反诉原告）重庆名润置业有限公司，住所地重庆市南川区西大街40号，组织机构代码66890890-8。法定代表人吴成，该公司总经理。委托代理人覃万秋，重庆立源律师事务所律师。被上诉人（一审原告，反诉被告）唐庆，女，1986年9月9日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人陈代远，重庆春意律师事务所律师。被上诉人（一审原告，反诉被告）刘佳，男，1984年5月28日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人陈代远，重庆春意律师事务所律师。上诉人重庆名润置业有限公司（以下简称名润置业公司）因与被上诉人唐庆、刘佳商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2015）南川法民初字第00440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：名润置业公司系重庆市南川区南城街道钟楼街18号名润时代广场的开发企业。唐庆、刘佳与名润置业公司就名润时代广场群楼1-177号商服用房的购买问题进行协商后，签订了《价格签约审核表》，载明：房屋建面39.74平方米；成交总价1208699.68元；付款方式为按揭，预约贷款年限10年，预约贷款成数5成，首付款604699.68元、贷款604000元；大修基金（80元／平方米）、契税（总房款×3%）36260.99元、转让手续费（总房款×1%）12087元、按揭印花税（贷款额×0.005%）30元、房屋测绘费（1.5元／平方米）60元、房产证贴花（5元／证）5元、抵押登记费（550元／套）550元、转移登记费（550元／套）550元、预告登记费（550元／套）550元、土地登记费（40元／套）40元，代收费合计50132.99元，首次付款金额（不含大修）654832.67元、首次付款金额（含大修）658011.67元。唐庆、刘佳于2012年12月17日向名润置业公司交纳了首付款349867.01元、契税36260.99元、大修基金3179元以及其他费用（包括转让手续费、按揭印花税、房屋测绘费、房产证贴花、抵押登记费、转移登记费、预告登记费、土地登记费）13872元。2012年12月29日，唐庆、刘佳与名润置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。约定：甲方（名润置业公司）将位于重庆市南川区南城街道钟楼街18号名润时代广场群楼1-177号商服用房出售给乙方（唐庆、刘佳），房屋总成交金额为1208699.68元；乙方于2012年12月29日支付首付款604699.68元，剩余房款604000元于2013年1月2日内向银行办理按揭贷款；该合同第五条第（三）项“办理按揭贷款违约责任的约定”载明：1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.1%赔偿乙方；2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条约定执行；3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方；乙方以按揭方式购房，需在签订《商品房买卖合同》后三天内完清办理合同登记及按揭贷款的各项申请手续，并提交符合房屋登记管理部门及银行要求的相关资料。合同签订当日，唐庆、刘佳补交首付款254832.67元。2013年10月，重庆市农村商业银行股份有限公司巴南支行（甲方、贷款方、抵押权人，以下简称农商行巴南支行）、唐庆、刘佳（乙方、借款方、抵押人）与名润置业公司（丙方、担保方、开发商）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。约定：贷款金额为604000元，甲方就上述贷款金额以乙方购房款名义，交存入丙方在甲方的预售资金监管专用账户上。该合同上没有农商行巴南支行的签章。2013年10月28日，唐庆、刘佳签订《预签声明》和《重庆市土地房屋抵押登记申请书》。2014年12月8日，名润置业公司向唐庆、刘佳发出《催告函》，称其收到贷款银行通知，因唐庆、刘佳一直未按贷款银行要求提供相关资料或完善相关手续，银行拒绝发放贷款，现根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第五条第（三）项第2点的约定，要求唐庆、刘佳7日内补齐房款604000元，否则将追究其违约责任。唐庆、刘佳于2014年12月10日收到上述催告函，于2014年12月13日向名润置业公司发出《关于解除﹤重庆市商品房买卖合同﹥的通知》，称其不接受名润置业公司的催告要求，银行按揭未能办理的原因在名润置业公司，要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，并要求名润置业公司退还已交纳的房屋首付款和其他各项费用，并由名润置业公司承担违约责任。名润置业公司于2014年12月15日收到上述通知。唐庆、刘佳诉至一审法院，请求判令：1.解除双方于2012年12月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.名润置业公司立即退还唐庆、刘佳已支付的房价款604699.68元，并按商业银行同期贷款利率计算利息（其中349867.01元自2012年12月17日起算利息，254832.67元自2012年12月29日起算利息，退款时利随本清）；3.名润置业公司立即返还唐庆、刘佳已支付的大修基金3179元；4.名润置业公司立即返还唐庆、刘佳契税、转让手续费、按揭印花税、房屋测绘费、房产证贴花及登记费共计50132.99元；5.名润置业公司向唐庆、刘佳支付违约金604.70元（604699.68元×0.10%）；6.本案诉讼费用由名润置业公司负担。名润置业公司在一审中答辩并反诉称：双方签订《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》属实。合同签订后，唐庆、刘佳按照合同约定支付了房屋首付款604699.68元并已交纳相关款项，依据合同约定，剩余房款604000元应于2013年1月2日内向银行办理按揭贷款。我公司为唐庆、刘佳指定了农商行巴南支行作为按揭银行，且唐庆、刘佳也已和该行签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，与唐庆、刘佳同期的其他客户都已成功办理按揭，但由于唐庆、刘佳未能提供符合银行规定的按揭材料或其本身资信不好，导致其未能成功办理按揭贷款，我公司多次电话催促，唐庆、刘佳均不积极配合。按照《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，唐庆、刘佳并不享有约定的合同解除权，且导致未能办理银行按揭的过错在唐庆、刘佳自身，因此其亦不享有法定的合同解除权。唐庆、刘佳至今未支付剩余房款，已严重违反了合同约定。我公司不同意解除合同，请求对唐庆、刘佳的诉讼请求予以驳回，同时反诉要求判令唐庆、刘佳继续履行合同，立即支付剩余购房款604000元，并按银行同期贷款利率支付违约金（以剩余房款604000元为基数，按照人民银行公布的同期同类贷款利率计算，从2013年1月30日起至付清剩余房款及违约金为止，暂计72000元）；本诉案件受理费和反诉案件受理费由唐庆、刘佳负担。唐庆、刘佳答辩称：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》已经解除，我们不愿意再支付剩余房款；合同约定违约金的计算方式是按欠付房款每日万分之零点二计算，名润置业公司在反诉中关于违约金的计算方式没有合同依据。请求驳回名润置业公司的反诉请求。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、未能办理银行按揭贷款的原因如何认定。双方当事人对《重庆市商品房买卖合同》中约定的按揭贷款未能办理这一事实无异议，唐庆、刘佳提出系名润置业公司未积极履行落实按揭贷款银行的原因导致按揭贷款未能办理，名润置业公司则提出系唐庆、刘佳的个人资信问题导致银行拒绝发放按揭贷款。但双方当事人均未举示有效证据证明各自主张，因此，双方均应承担举证不能的法律后果，故对双方当事人提出的银行未办理按揭贷款原因的意见均不予以采信，未能办理按揭贷款的原因应视为不可归责于双方的事由。二、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是否已经解除。依据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第五条第（三）项“办理按揭贷款违约责任的约定”第3点，“因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方”。因此，唐庆、刘佳有权单方解除合同，故对唐庆、刘佳要求解除合同的诉讼请求予以支持，对名润置业公司要求唐庆、刘佳继续履行合同并承担违约金的诉讼请求不予支持。由于唐庆、刘佳已于2014年12月13日向名润置业公司发出《关于解除﹤重庆市商品房买卖合同﹥的通知》，且名润置业公司于2014年12月15日收到上述通知，故《重庆市商品房买卖合同》已于2014年12月15日解除。三、名润置业公司应退还的房价款、利息及相关费用。合同解除后，依据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第五条第（三）项“办理按揭贷款违约责任的约定”，名润置业公司应于唐庆、刘佳发出的解除合同通知到达之日起30日内（即在2015年1月14日以前），将收受的唐庆、刘佳交付的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还。由于唐庆、刘佳于2012年12月17日交纳了部分房屋首付款349867.01元，于2012年12月19日又补交了首付款254832.67元，共计交纳房价款604699.68元，故名润置业公司应当在2015年1月14日前向唐庆、刘佳退还房价款604699.68元及利息（其中349867.01元从2012年12月17日起算，254832.67元从2012年12月29日起算，按中国人民银行同期贷款利率计算利息直至付清时为止）。唐庆、刘佳交纳的其他费用（含契税、大修基金、转让手续费、按揭印花税、房屋测绘费、房产证贴花、抵押登记费、转移登记费、预告登记费、土地登记费），均属于开放商依法代收的国家有关房屋购置方面的税费，在双方签订的房屋买卖合同已解除的情况下，名润置业公司亦应及时予以退还。故对唐庆、刘佳要求名润置业公司返还契税36260.99元、大修基金3179元及其他费用13872元的诉讼请求予以支持。由于合同的解除不归责于任何一方，对唐庆、刘佳要求名润置业公司承担违约责任的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、名润置业公司在判决生效之日起15日内向唐庆、刘佳退还房价款604699.68元及利息（其中349867.01元从2012年12月17日起算，254832.67元从2012年12月29日起算，按中国人民银行同期贷款利率计算利息直至付清时为止）。二、名润置业公司在判决生效之日起十五日内向唐庆、刘佳退还契税36260.99元、大修基金3179元及其他费用13872元（包括转让手续费、按揭印花税、房屋测绘费、房产证贴花、抵押登记费、转移登记费、预告登记费、土地登记费），共计53311.99元。三、驳回唐庆、刘佳其他诉讼请求。四、驳回名润置业公司其他诉讼请求。一审案件受理费10380元，减半交纳5190元，反诉案件受理费5280元，共计10470元，由名润置业公司负担。名润置业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判唐庆、刘佳继续履行合同，立即支付名润置业公司剩余房款604000元及违约金（以604000元为基数，自2013年1月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清为止）。本案诉讼费用由唐庆、刘佳承担。主要事实和理由为：1.我公司已按照合同约定落实了按揭银行，唐庆、刘佳也在《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《预签声明》上签字，我公司同期提交资料的其他客户已经成功办理了按揭贷款，因此唐庆、刘佳未能成功办理按揭贷款系其自身原因，不能成为解除合同的事由。2.在双方签订的《合同补充协议》已对《重庆市商品房买卖合同》中关于办理按揭贷款的违约责任的约定进行了变更，唐庆、刘佳不享有单方解除合同的权利，应继续履行支付剩余房款的合同义务。唐庆、刘佳答辩称：1.名润置业公司在推销其开发的名润时代广场商铺的过程中承诺能为我们办好按揭贷款，我们才与其签订了合同。按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，名润置业公司应在2013年1月2日前向银行办理按揭贷款，但名润置业公司在2013年10月才通知我们签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《预签声明》和《重庆市土地房屋抵押登记申请书》，直到2014年12月10日才向我们告知未能办理银行按揭贷款。因此，名润置业公司未按照其承诺为我们办好按揭贷款，导致我们无力支付剩余房款，其责任应由名润置业公司承担。同时，名润置业公司拒绝在约定时间交房，其行为已构成根本性违约。名润置业公司收到我们寄送的《关于解除﹤重庆市商品房买卖合同﹥的通知》后未在30日内提出异议，双方签订的合同已经解除。2.《合同补充协议》对《重庆市商品房买卖合同》中办理按揭贷款的违约责任的约定进行了变更，但该协议系名润置业公司提供的格式合同，属于免除其自身责任、加重购房者责任和排除购房者权利的格式条款，名润置业公司也未尽到其提示义务，故该条款无效，我方仍应享有合同的解除权。请求驳回名润置业公司的上诉请求，维持原判。二审中，名润置业公司向本院提交了农商行巴南支行出具的《情况说明》，载明：“根据审查，刘佳、唐庆不符合我行办理按揭贷款的条件。我行已作退件处理。”该证据拟证明未能办理本案按揭贷款系唐庆、刘佳的责任。唐庆、刘佳质证称：该证据不符合新证据的要求，也没有经办人的签字，对其真实性不予认可；其内容也未明确我们不符合何种具体条件，不能达到名润置业公司的证明目的。本院经审核后认为，该《情况说明》虽无经办人员签字，从形式上存在一定瑕疵，但其上加盖有农商行巴南支行印章，对其真实性应予确认；名润置业公司未在一审期间及时提交证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款的规定，综合本案具体情形，本院对其逾期提供证据的行为予以训诫，但该证据客观真实，并与本案具有关联性，故对该证据予以采纳。本院二审查明：名润置业公司（甲方）与唐庆、刘佳（乙方）签订的《重庆市商品房买卖合同》第十条约定：“乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期超过60日后，甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之零点二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。”双方签订的《合同补充协议》载明：“……二、关于按揭贷款的约定如下：……4.对本合同第五条第（三）款的第3项进行变更，删去该原条款‘因不可归责于……退还给乙方’的内容，变更为‘因政策（包括但不限于金融机构房贷政策等）或法律法规变更或其他非归责于甲方原因（包括但不限于乙方资信状况不佳、存在贷款受限等，导致乙方不能在约定时间获得按揭贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，不构成乙方可以解除《重庆市商品房买卖合同》的理由。除非甲方书面认可乙方的其他付款方式，否则乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付。在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。’”另查明：2015年9月14日，农商行巴南支行出具《情况说明》，载明：“根据审查，刘佳、唐庆不符合我行办理按揭贷款的条件。我行已作退件处理。”本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、唐庆、刘佳享有合同单方解除权的条件如何认定。本案双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，双方应按其约定履行合同义务。按照《重庆市商品房买卖合同》对办理按揭贷款违约责任的约定，唐庆、刘佳在因名润置业公司的原因或不可归责于双方的事由导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请数额的情况下可以单方解除合同。但双方在签订的《合同补充协议》对上述约定进行了变更，约定除归责于名润置业公司的原因外，唐庆、刘佳不得因其他未能获得银行贷款的事由单方解除合同。该《合同补充协议》作为《重庆市商品房买卖合同》的补充变更，系合同组成部分，唐庆、刘佳理应对约定内容负有注意义务，现其认为该协议系名润置业公司制定的格式条款，且名润置业公司未尽到提示义务，故该协议无效的理由不能成立。合同自由原则是合同法的基本原则，在不违反法律规定的情况下，应尊重当事人的意思自治。本院认定，按照变更后的约定，只有在归责于名润置业公司的原因未能获得银行贷款的情况下，唐庆、刘佳方可单方解除合同。二、唐庆、刘佳未能获得银行按揭贷款原因应当归责于名润置业公司还是其自身，唐庆、刘佳是否享有合同解除权。唐庆、刘佳主张名润置业公司曾承诺能为其办好按揭贷款，故未能办理按揭贷款的责任在名润置业公司，但唐庆、刘佳对该事实主张未举示证据予以证明，其主张的事实不能成立。按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，向银行办理按揭贷款的时间应在2013年1月2日前，但双方又于2013年10月签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，唐庆、刘佳另签订了《预签声明》、《重庆市土地房屋抵押登记申请书》，系双方以行为对原办理按揭贷款时间约定的变更。按照商品房买卖的交易惯例，办理按揭贷款手续并将按获得的贷款支付给房地产开发公司是购房户履行付款义务的体现，房地产开发公司在购房户办理商品房按揭贷款过程中，主要体现为协助义务，即联系商业银行签订办理按揭贷款协议，协助客户收集资料并及时提交，从这个意义上说，能否获得按揭贷款的实质条件应当由购房户自身条件决定。通过名润置业公司提交其他购房户已经办理银行按揭贷款的证据来看，其已经履行了与商业贷款银行签订办理按揭贷款协议的协助义务。农商行巴南支行出具的《情况说明》亦载明该行未发放按揭贷款的原因系唐庆、刘佳不符合该行办理按揭贷款的条件，故未能办理本案按揭贷款的责任不在名润置业公司。唐庆、刘佳认为因名润置业公司的原因导致未能办理按揭贷款，故其享有单方解除合同权的理由不能成立。因唐庆、刘佳尚有占房款总额近半的购房款未予支付，名润置业公司未按约定时间交房的行为不构成根本性违约，不能成为唐庆、刘佳解除合同的法定事由。唐庆、刘佳认为其享有合同单方解除权的理由不能成立，本院不予支持。三、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是否已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”因此，当事人单方解除合同须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的条件，因本案不具有《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十四条规定的情形，唐庆、刘佳不享有合同的单方解除权，故其于2014年12月13日向名润置业公司发出的《关于解除﹤重庆市商品房买卖合同﹥的通知》不产生解除合同的效力，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》未予解除。四、唐庆、刘佳是否应向名润置业公司支付剩余房款604000元及违约金。因双方签订的《重庆市商品房买卖合同》未予解除，双方仍应按照合同约定履行各自义务。按照《合同补充协议》的约定，唐庆、刘佳应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付剩余房款；如未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按该合同第十条的约定执行。唐庆、刘佳于2014年12月10日收到名润置业公司发出的《催告函》，此时应获知其未能获得银行按揭贷款，因此，唐庆、刘佳应于2014年12月17日前向名润置业公司支付剩余房款604000元。同时，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十条的约定，唐庆、刘佳应自2014年12月18日起按日向名润置业公司支付逾期应付款万分之零点二的违约金。名润置业公司关于唐庆、刘佳向其支付购房款604000元的上诉请求成立，本院予以支持；关于唐庆、刘佳自2013年1月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金至付清为止的请求没有合同依据，本院不予支持。唐庆、刘佳应以未付购房款604000元为基数，自2014年12月18日起按日向名润置业公司支付按万分之零点二计算的违约金至付清为止。综上所述，名润置业公司的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以部分支持；唐庆、刘佳的辩解理由不能成立，本院不予采纳。因上诉人在二审中提交了新证据，导致一审法院认定的案件事实发生改变，故本案依法应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市南川区人民法院（2015）南川法民初字第00440号民事判决。二、唐庆、刘佳于本判决生效后15日内向重庆名润置业有限公司支付购房款604000元；并以604000元为基数，自2014年12月18日起至付清之日止按日向重庆名润置业有限公司支付按万分之零点二计算的违约金。三、驳回唐庆、刘佳的诉讼请求。四、驳回重庆名润置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10380元，减半收取5190元，由唐庆、刘佳负担；反诉案件受理费5280元，由重庆名润置业有限公司负担1056元，由唐庆、刘佳负担4224元；二审案件受理费15660元，由重庆名润置业有限公司负担3132元，由唐庆、刘佳负担12528元。本判决为终审判决。审 判 长 余云中代理审判员 高 鹏代理审判员 蔡 伟二〇一五年十月二十九日书 记 员 余婷婷 来源：百度搜索“”