（2015）湖民初字第4688号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-10-29
案件名称
黄长胜与窦磊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市湖里区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄长胜,窦磊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第4688号原告黄长胜，男，1976年1月20日出生，汉族，住福建省漳浦县。委托代理人李忠安、谢玉萍，北京中银（厦门）律师事务所律师。被告窦磊，男，1984年5月6日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。原告黄长胜与被告窦磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告黄长胜的委托代理人李忠安、谢玉萍到庭参加诉讼，被告窦磊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄长胜诉称，2013年1月14日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定原告将枋湖工业小区6号厂房5楼的房屋出租给被告使用，租赁期至2015年1月13日，月租金3200元，季度租金9600元，按季度支付租金，租赁期间水电费由原告抄录后向被告收取。该处房屋租赁期届满后至今，被告继续实际使用该房屋，但并未缴纳相应的租金及水电费，经多次催讨亦未支付。鉴于被告逾期支付租金及水电费已实际超过四个多月，根据合同约定，原告于2015年6与4日向被告发出《终止租赁合同通知书》，被告于2015年6与6日收到终止合同通知书后未提出异议。截止目前，被告仍未将房屋归还原告，拖欠的租金及水电费也一直未予支付。遂诉至法院，请求判令：1、被告立即将厦门市枋湖工业小区6号厂房5楼的房屋腾空并返还给原告；2、被告向原告支付厂房占有使用费19200元（按照月租金3200元计算，自2015年1月13日至实际返还之日止，暂计至2015年7月13日为19200元）及水电费4852元（自2014年11月至2015年3月）；3、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将诉讼请求变更为请求判令：1、被告向原告支付厂房占有使用费（按照月租金3200元计算，自2015年1月13日至2015年7月20日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告窦磊未作答辩。经审理查明，2013年1月14日，黄长胜（甲方）与窦磊（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将枋湖工业小区6号厂房5楼（约260平方米）出租给乙方；租赁期限自2013年1月14日至2015年1月13日；租金为每月3200元，付款方式为每季度一付；乙方在使用前，须先交房租及水电押金3500元，甲方在乙方租期满后如数退还；双方还对承租期间双方权利义务、违约责任等进行了约定。2015年1月13日租赁期届满后，窦磊继续租用讼争厂房，黄长胜予以认可，双方未续签书面合同。2015年6月4日，黄长胜向窦磊邮寄《终止租赁合同通知书》，通知窦磊因窦磊拖欠租金，故双方租赁关系自2015年6月1日起终止，窦磊应在2015年6月10日前搬离、清理完毕，并支付从2015年1月13日至实际返还房屋之日止的房租（占用费）。另查明，1992年9月4日，厦门市禾山镇枋湖村委会（甲方）与案外人刘宇猛（乙方）签订《合同书》，约定：甲方将村办企业用地交由乙方使用，企业用地的合作利润为每亩150000元，合同签订三十天内乙方一次性付清。2013年4月1日，案外人刘德辉以刘宇猛、刘德辉（甲方）的名义与黄长胜（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方将位于枋湖工业小区6号厂房5楼厂房，总面积1040平方米，租赁给乙方做生产办公之用；租赁期限从2013年4月1日至2018年3月30日，月租金9000元，每两个月缴纳一次。黄长胜还提交水电费登记簿用于证明黄长胜为窦磊垫付2014年11月至2015年3月的水电费4852元。庭审中，黄长胜陈述讼争厂房无建设规划许可证；《租赁合同》租赁期内的租金窦磊已全部缴交；窦磊缴交的押金3500元愿意抵扣其尚欠的水电费；窦磊已实际于2015年7月20日搬离讼争厂房。以上事实，有原告黄长胜提供的《租赁合同》、水电费登记簿、《终止租赁合同通知书》及快递单、《厂房租赁合同书》、《合同书》等证据为证，并有当事人陈述及庭审笔录相佐证。本院认为，因被告未到庭参加诉讼，又未提出书面异议或证据，应视为其放弃抗辩和质证的权利。在本案无相反证据的情况下，本院对原告所提供证据的真实性予以确认。原、被告签订的《租赁合同》虽为双方真实意思表示，但合同涉及的租赁物未办理建设工程规划许可证，《租赁合同》应认定无效。原告自认被告已支付2013年1月14日至2015年1月13日租赁期内的租金，被告未提交证据证明此后其支付占有使用费，原告要求被告按照月租金3200元的标准支付租赁期满后至2015年7月20日实际搬离租赁物的占有使用费（3200元÷30天×187天≈19947元），有事实和法律依据，本院予以支持，但应从租期届满次日即2015年1月14日起计算。对于被告已付的押金3500元，原告主张用于抵扣被告尚欠的水电费并当庭撤回对于水电费的主张，于法不悖，本院予以照准。被告窦磊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告窦磊应于本判决生效之日起十日内向原告黄长胜支付2015年1月14日至2015年7月20日的房屋占有使用费19947元。二、驳回原告黄长胜的其他诉讼请求。如被告窦磊未按以上期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费401元，由被告窦磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 邱 烨人民陪审员 林杰毅人民陪审员 宋阿娟二〇一五年十月二十九日书 记 员 吴朝旭附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。