（2015）梅商初字第111号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2017-01-03
案件名称
黑龙江省广宇建工集团广联房地产开发有限公司诉康X商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院
所属地区
齐齐哈尔市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黑龙江省广宇建工集团广联房地产开发有限公司,康某
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第十六条，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔区人民法院民 事 判 决 书（2015）梅商初字第111号原告黑龙江省广宇建工集团广联房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区和祥小区6号楼1层18号。法定代表人张某某，系该公司经理。委托代理人王某某，系该公司职员。被告康某，男，1993年7月20日出生，达斡尔族，农民。委托代理人刘某某（系康某母亲），女，1964年5月3日出生，达斡尔族，农民。原告黑龙江省广宇建工集团广联房地产开发有限公司（以下简称广联房地产开发公司）与被告康某商品房买卖合同纠纷一案,原告于2015年5月12日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序由审判员马国富担任审判长，与人民陪审员毕从志、吴淑霞共同组成合议庭，于2015年7月3日和10月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王某某、被告康某及委托代理人刘某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告广联房地产开发公司诉称，2013年9月27日，原、被告签订商品房买卖合同，原告将其开发建设的梅里斯达斡尔族区卧牛吐镇吉雅提格日小区4号楼3单元502室房屋出售给被告，并对房屋价款的支付方式达成补充协议，房屋总价款为221，137.00元，首付金额为71，137.00元，贷款金额为150，000.00元。因被告不能一次性全额支付首付款，暂支付部分首付款10，000.00元，尚欠首付款61，137.00元。双方约定被告所欠剩余首付款在签订合同之日起10个月内付清，并约定在规定的时间内未付清首付款，每逾期一天，按所欠金额按日2％计算逾期违约金。如逾期30日仍不偿还所欠首付款及违约金，被告将上述房屋无条件以零价格转让回原告，被告已经违约，现要求被告将房屋回转给原告，承担所产生的相关费用，并支付违约金18，341.10元。在法庭审理过程中，原告变更诉讼请求为，要求被告继续履行商品房买卖合同，给付剩余房款211，137.00元，支付违约金66，341.10元。原告广联房地产开发公司为证明其诉讼主张，提供了如下证据：1、商品房预售许可证；2、商品房买卖合同。被告康某辩称，原、被告所签订的商品房买卖合同中商品房未经有关部门验收，该合同属无效合同，已交付的首付款可扣除相当于租房的费用后将房屋予以退回，装修的费用应由过错方（即原告）负担。原告出售房屋时承诺有物业公司管理，入住后也与所谓的物业公司签订了合同，但是一年多来从未见到物业工作人员管理小区。被告未交付所欠购房款，是因为原告未能为住户创造舒适的居住环境，如果原告兑现承诺、物业服务、环境绿化及各项管理均到位，被告即交付所欠购房款。被告为证明其抗辩理由，提供了如下证据：1、商品房买卖合同；2、物业管理使用合同；3、交付房款收据；4、交付房屋维修基金、水费、电费、建筑垃圾清运费、卫生费、物业费、拆扒保证金、供热费、工本费收据10张；5、证人张其龙、张翠芬等书面证言12份；6、住宅改为非住宅房屋征收补偿补充协议；7、录像光盘；8、证人张冬出庭证实：我家居住在吉雅缇格日小区4号楼2单元501室，2013年9月4日入住，入住后楼道管井里自来水管道漏水，通知物业也没人来修，都是我自己修理的。另外，买房时原告承诺将房屋窗户更换也没有给更换，冬天窗户透风，物业给我玻璃胶让我自己处理，2013年、2014年冬天室内温度未达到18度；9、证人陈宝美出庭证实：我家居住在吉雅缇格日小区3号楼1单元301室，2013年秋天入住，2013年冬天室内温度还可以，2014年冬天室内温度不达标，阳台窗户都冻坏了。小区没有物业管理，买房时售楼人员表示在3号楼前面建设4层别墅，结果却建成了7层住宅楼，售楼方有欺诈行为。在开庭审理过程中，原、被告对上述证据进行了质证，对相对方所提供的证据分别发表了结论性意见，被告对原告提供的证据1表示无异议。原告对被告提供的证据表示无异议。结合原、被告的陈述、辩论及对证据的质证意见，本院经审核后认为，原告提供的证据均符合证据的要求，本院认定其对本案的证明效力。被告提供的证据1、3、4符合证据的要求，认定其对本案的证明效力；证据2、6、7、8、9与本案缺乏关联性，不予认定其证明效力；证据5不符合证据形式，不予认定其证明效力。根据以上确认的证据和双方当事人的陈述，可以认定如下事实：2013年7月22日，原告广联房地产开发公司经齐齐哈尔市房产管理局核发了商品房预售许可证[齐房预售（2013）第0104号]，售房单位：黑龙江广宇建工集团广联房地产开发有限公司；项目名称：吉雅提格日小区4号楼；房屋座落：梅里斯区卧牛吐镇新阳路南侧，齐查公路北；可预售房屋面积：4377.19平方米；房屋用途：交通仓储22套、住宅50套。2013年9月27日，原告广联房地产开发公司与被告康某签订商品房买卖合同，约定：一、乙方（即康某）以贷款形式购买甲方（即广联房地产开发公司）开发建设的梅里斯区卧牛吐镇吉雅提格日小区4号楼3单元502室，合同总价款221，137.00元，首付款金额为71，137.00元，贷款金额为150，000.00元；二、因乙方不能一次性全额支付该房屋的首付款，暂支付部分首付款金额为10，000.00元，尚欠甲方首付款金额为61，137.00元。但甲方同意乙方以此方式购买房屋，并为其出具办理该房屋产权的所有手续，所发生的费用由乙方承担；三、乙方所欠甲方剩余首付款61，137.00元，于本协议签订之日起10个月内一次付清，如乙方在规定时间内未付清首付款的，每逾期一天按所欠金额的2％按日承担违约金；四、如乙方逾期30日仍不能偿还所欠首付款及违约金，乙方将上述房屋无条件以零价格转让回甲方，所产生的费用由乙方承担。因乙方违约导致房屋回转的，甲方所收的购房款不退还给乙方，乙方自行搬出并承担因此所产生的一切经济损失，甲方不承担任何责任；五、乙方贷款金额发票由甲方暂时保管，待乙方还清甲方剩余首付款后归还乙方。合同签订后，被告交付购房款10，000.00元。2013年9月28日，被告康某与齐齐哈尔德高物业有限责任公司签订物业管理使用合同，被告还交付了房屋维修基金、水费、电费、建筑垃圾清运费、卫生费、物业费、拆扒保证金、供热费、工本费等后入户所购买房屋。被告现拖欠原告首付款61，137.00元，因被告未能贷款150，000.00元，现拖欠原告购房款计211，137.00元。据以上事实，本院认为，原告广联房地产开发公司与被告康某签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反强制性法律规范，为有效合同。被告未能依约定支付首付款和办理贷款系违约行为，依法应当承担继续履行合同给付购房款并支付违约金的违约责任。但双方约定的违约金标准过高，依法可以参照逾期付款违约金日万分之二点一标准适当予以降低。故原告要求被告给付剩余购房款，并支付违约金的诉讼请求应予支持。被告认为小区物业管理及供热不达标属另一法律关系，可以另行主张权利，故被告的抗辩理由本院不予采信。为了保护交易安全和维护正常的市场交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告康某于本判决生效后10日内给付拖欠原告广联房地产开发公司购房款211，137.00元，支付违约金19，952.00元{211，137.00元（拖欠购房款）×日万分之二点一×450日[自2013年9月27日起10个月后的2014年7月27日起至2015年10月27日（暂计算至此，直至还清欠款为止）]}，合计231，089.00元；二、驳回原告广联房地产开发公司的其他诉讼请求。如果被告康某未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，766.00元由被告康某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审 判 长 马国富人民陪审员 毕从志人民陪审员 吴淑霞二〇一五年十月二十九日书 记 员 多艳霞 来自