（2014）杭建民初字第980号

裁判日期: 2015-10-29

公开日期: 2015-12-26

案件名称

鲍琴与周永泉、黄晓霞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

建德市人民法院

所属地区

建德市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

鲍琴,周永泉,黄晓霞

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

浙江省建德市人民法院民 事 判 决 书（2014）杭建民初字第980号原告鲍琴。委托代理人（特别授权）徐晓娟，浙江春秋联合律师事务所律师。被告周永泉。被告黄晓霞。原告鲍琴与被告周永泉、黄晓霞房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年9月30日提起诉讼，本院于当日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月12日、2015年9月25日公开开庭进行了审理。原告鲍琴及其委托代理人徐晓娟、被告黄晓霞到庭参加诉讼，被告周永泉经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍琴诉称，两被告原系夫妻，原告鲍琴系被告周永泉的表妹。2008年4月2日，被告周永泉与原告鲍琴签订一份房屋买卖合同，约定周永泉将位于建德市新安江街道南宁巷6幢A四楼一套公寓房出售给原告，房屋价格为人民币165000元，于合同签订日支付定金25000元，于2008年5月15日支付40000元，于2009年12月30日支付100000元。合同签订后，原告支付房款人民币65000元（含定金25000元），余款因无法办理二手房按揭贷款而未支付，双方约定在房产证过户后一次性付清。后被告周永泉将房屋交付给原告，原告进行装修并入住。因被告周永泉经济状况恶化，一直未办好房屋产权证书，致使双方一直未办理房屋产权过户登记。2013年6月，被告黄晓霞以其对房屋买卖事宜不知情为由提起诉讼，要求确认房屋买卖合同无效，建德市人民法院作出判决，判决确认鲍琴与周永泉签订的房屋买卖合同无效，该判决现已生效。原告认为，被告周永泉的行为已构成违约，且其缔约过错行为造成了原告极大经济损失，依法应对原告的损失承担法律责任。因该责任发生在两被告婚姻关系存续期间，且返还房屋后，两被告获得了装修价值，该装修价值的获得没有法律上的依据，故要求两被告承担共同赔偿及返还的责任。现提起诉讼，要求两被告立即返还原告购房款人民币65000元，赔偿（返还）原告装修费人民币61361.54元，承担缔约过错造成原告经济损失人民币52500元，合计支付原告人民币203861.54元。审理中，原告变更诉讼请求，要求两被告返还购房款人民币65000元，根据定金罚则支付违约金人民币25000元，赔偿（返还）房屋装修费用49620元，承担缔约过错造成的经济损失人民币36011.36元（包括但不限于信赖合同成立并有效而丧失与他人另签合同所损失的利益，按照购房款和装修款总额年利率5.5%计算，算至2014年2月28日），支付鉴定费人民币3000元，以上合计人民币178631.36元。原告鲍琴向本院提供以下证据：1、房产买卖合同、收条复印件各1份，用以证明原告鲍琴与被告周永泉签订了房屋买卖合同，原告支付定金人民币20000元，购房款人民币45000元。2、收据、提货凭证等31份，用以证明原告鲍琴花费装修费人民币61361.54元。3、民事判决书1份，用以证明原告鲍琴与被告周永泉签订的房屋买卖合同被确定无效的原因系黄晓霞不知情，故被告周永泉在签订合同时存在过错，该过错应承担相应责任。两被告于2011年7月29日离婚，原告鲍琴与被告周永泉之间的债权债务关系发生在两被告婚姻关系存续期间，因此应当由两被告共同承担上述债务。4、鉴定费发票1份，用以证明花费鉴定费人民币3000元。被告周永泉未到庭参加诉讼，未向本院提供证据。被告黄晓霞辩称，两被告于1999年12月14日登记结婚，2005年在建德市新安江街道南宁巷建造房屋一幢，2011年7月29日办理离婚登记手续。离婚时双方约定，位于建德市新安江街道南宁巷6幢A四楼一套归黄晓霞所有。原告鲍琴与被告周永泉系表兄妹关系，他们签订的房屋买卖合同，被告黄晓霞并不知情，也没有收到购房款，谁收了购房款谁负责返还，被告黄晓霞没有返还义务。无效合同当事人不能提出违约金主张，签订无效的房屋买卖合同，原告鲍琴与被告周永泉都有过错。原告主张的装修费用过高，且根据租房合同，到期后装修费用不另行计算。请求法庭查明事实，依法公正判决。被告黄晓霞向本院提供以下证据：1、租房合同复印件1份，用以证明房屋租赁到期后，房东不需要支付装修费。2、照片一组，用以证明原告鲍琴使用房子已经七年，装修价值不能按七折计算，仅能按照三折计算。3、录像资料碟片一张，用以证明原告装修前房屋已有塑钢门。经原告鲍琴申请，本院委托杭州信达投资咨询估价监理有限公司对案涉房屋装修价值进行评估，该公司出具工程造价鉴定书，鉴定结论为，建德市新安江街道南宁巷6幢A401室房屋装修工程以装修时即2008年7月信息价计入，造价为人民币49620元，其中双方一致认可的部分造价为人民币44699元，另有被告黄晓霞要求拆除部分（防盗窗等）的造价为人民币4921元；以2015年4月信息价计入，造价为人民币65884元，其中双方一致认可的部分造价为人民币60531元，另有被告黄晓霞要求拆除部分的造价为人民币5353元。目测装修现状整体约七成新。当事人提供的收据，经对方质证，本院作如下分析认证：一、原告提供的证据，被告周永泉未发表质证意见。二、原告提供的证据1、3，被告黄晓霞无异议。本院经审查认为，该2份证据符合证据要件，予以确认。三、原告提供的证据2，被告黄晓霞提出装修价值要通过评估来确定。本院认为，关于房屋装修造价，已委托鉴定机构进行鉴定，应结合鉴定结论综合分析。四、原告提供的证据4，被告黄晓霞对真实性无异议，但提出鉴定由原告提起，被告黄晓霞不承担费用。本院认为，鉴定费用系为确定装修价值而支付的费用，系合理损失，予以确认。五、被告黄晓霞提供的证据1，原告对真实性无异议，对合法性和关联性及证明对象有异议，提出该份合同并非鲍琴与周永泉的真实意思，不具备生效合同的基本要件。本院认为，原告鲍琴与被告周永泉签订的房屋买卖合同虽经本院认定为无效合同，但并未改变双方之间就案涉房屋所建立的房屋买卖关系的性质，故被告黄晓霞提供的证据1与本案不具有关联性，不予认定。六、被告黄晓霞提供的证据2，原告的对照片的证据“三性”均有异议，该照片的拍摄时间不明确，可能是在房屋交付给被告黄晓霞之后，装修价值应以鉴定结论为准。本院认为，案涉房屋装修价值本院已委托鉴定机构进行鉴定，本院将结合鉴定结论综合分析。七、被告黄晓霞提供的证据3，原告对证据的“三性”均有异议，认为光碟不能证明原告装修房屋前该房屋的状况，原告在装修房屋时，塑钢门已经损坏，原告将其废弃并重新安装。塑钢门损坏的原因是两被告擅自在房顶又加高一层，增加了承重造成开裂。本院认为，原告对该影像资料系反映案涉房屋原有部分装修状况并无异议，对此本院予以确认。因该部分装修距今已较久远，即使仍然存在，价值也已不高，为便于纠纷的及时解决，本院在作出实体处理时，对该部分内容将予酌情考虑。八、杭州信达投资咨询估价监理有限公司出具的鉴定书，原告无异议，并提出将被告要求拆除部分的造价一并计入装修费用。被告黄晓霞提出房子装修没有七成新，要求按照三折计算。本院认为，该鉴定报告符合证据要件，予以确认。综上，本院认定以下事实：两被告原系夫妻，于1999年12月14日办理结婚登记手续，2011年7月29日办理了离婚登记手续。2005年，两被告在建德市新安江街道南宁巷建造房屋一幢。原告鲍琴与被告周永泉系表兄妹关系，2008年4月2日，被告周永泉与原告鲍琴签订一份房屋买卖合同，约定周永泉将位于建德市新安江街道南宁巷6幢A四楼一套公寓房出售给原告，房屋价格为人民币165000元，于合同签订日支付定金25000元，于2008年5月15日支付40000元，于2009年12月30日支付100000元。合同签订后，原告于2008年5月6日前支付了房款人民币65000元（含定金25000元），余款未付。合同签订后，原告对房屋进行了装修并入住。2013年6月，被告黄晓霞以其对房屋买卖事宜不知情为由向本院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同无效，本院作出判决，判决确认鲍琴与周永泉签订的房屋买卖合同无效，该判决现已生效。现原告提起诉讼，要求两被告返还购房款，并赔偿装修费等相应损失。本院认为，原告鲍琴与被告周永泉签订的房屋买卖合同，因未经过房屋共有权人黄晓霞的同意，系无效合同，对此本院已作认定。因无效合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告周永泉收取原告鲍琴“购房款”人民币65000元，应予返还。被告周永泉收取原告鲍琴“购房款”时，两被告尚处于婚姻关系存续期间，故该款项应由两被告共同返还，对原告鲍琴该项诉讼请求，本院予以支持。原告入住案涉房屋后，对房屋进行了装修，但该装修部分无法实物返还，原告因此造成了损失。两被告收回房屋后，该房屋已添附了装修价值，两被告得到了装修利益，但该利益的获取没有合法依据，且造成了原告鲍琴的损失，该民事利益的取得符合不当得利的特征。没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人，故两被告应将房屋装修价值返还给原告鲍琴。现有装修价值应根据重置价格并适当考虑折旧确定，案涉房屋装修部分在2015年4月的重置价值为人民币65884元，按照成新率70%计算，现有价值为人民币46119元，考虑到两被告原有部分装修被拆除，酌情确定由两被告支付原告装修折价人民币46000元。原告的该部分诉讼请求，本院予以部分支持。原告要求两被告承担因被告周永泉的过错造成原告装修费损失，因该义务已被前述不当得利返还义务所覆盖，故不能再要求被告周永泉重复承担。原告要求两被告根据定金罚则再支付人民币25000元，因作为主合同的房屋买卖合同被认定无效，故定金合同也无效，原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求两被告支付相应利息损失，因原告在此期间占有使用了房屋，两被告尚未与原告结算房屋使用费用，故在本案中对原告已付款项的利息主张，也不作处理。原告提出要求获赔信赖利益损失，因原告鲍琴与被告周永泉系表兄妹关系，其对周永泉与黄晓霞之间的夫妻关系情况是清楚的，其在与被告周永泉签订房屋买卖合同时，对合同未经共有权人黄晓霞签字确认，合同未满足生效条件的情况是明知的，故其内心并不可能存在信赖合同成立并生效的情形，原告要求获赔信赖利益损失的主张，没有事实和法律依据，不予支持。鉴定费系为确定装修价值而支出，系原告鲍琴的损失，该损失应由造成本案纠纷的责任人承担。被告周永泉在未经共有权人即黄晓霞同意的情况下，与鲍琴签订房屋买卖合同，对造成的损失具有过错，应承担相应责任；原告鲍琴未尽审查义务，与房屋共有人之一签订房屋买卖合同，对造成的损失也有过错，也应承担相应责任。被告黄晓霞无过错，不需承担责任。被告黄晓霞以自己没有收到“购房款”为由，认为自己没有返还义务。本院认为，周永泉收取“购房款”时，两被告系婚姻关系存续期间，且被告黄晓霞并未提出其与被告周永泉在经济上相互独立，故被告黄晓霞的该项抗辩意见没有法律依据，本院不予采纳。被告黄晓霞提出，根据租房合同，到期后装修费用不另行计算。本院认为，原告与两被告之间就案涉房屋产生买卖关系纠纷，而非租赁关系纠纷，故不能使用“租赁合同”约定的内容，被告黄晓霞的该项抗辩意见没有法律依据，本院不予采纳。被告黄晓霞要求原告鲍琴拆除防盗窗等物，因上述物件已安装于案涉房屋，一旦拆除，将严重影响其价值，故被告黄晓霞的该项主张，不符合物尽其用的原则，本院不予准许。被告周永泉经本院公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周永泉、黄晓霞于本判决生效后十日内返还原告鲍琴购房款及装修价值合计人民币111000元。二、被告周永泉于本判决生效后十日内支付原告鲍琴鉴定费人民币2100元。三、驳回原告鲍琴其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3872元，由原告鲍琴负担1310元，由被告周永泉、黄晓霞负担2520元，由被告周永泉负担42元。公告费人民币650元，由被告周永泉负担。当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行【人民法院户名（建德市人民法院），帐号07×××38，开户行（农业银行建德市支行）】。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。原告应在本判决确定的履行期限届满后二年之内向本院申请执行，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审　判　长　　方志宇人民陪审员　　李　燕人民陪审员　　刘谨彤二〇一五年十月二十九日书　记　员　　刘爱萍 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