（2015）合民一终字第03660号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2015-11-27
案件名称
合肥三固房地产顾问有限公司与安徽飞达置业有限公司宁国分公司、安徽飞达置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第03660号上诉人（原审原告）：合肥三固房地产顾问有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区云际路南合肥学院配套生活区食堂A07，组织机构代码75099528-9。法定代表人：黄慧琴，该公司总经理。委托代理人：尹奇，安徽达安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安徽飞达置业有限公司宁国分公司，住所地宁国市宁国大道西侧时代广场3幢，组织机构代码55780105-9。法定代表人：陈林，该公司总经理。委托代理人：王翔，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：吕永祥，安徽华人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽飞达置业有限公司，住所地安徽省宣城市宁国市三津大道1号，组织机构代码79981170-0。法定代表人：陈林，该公司总经理。委托代理人：王翔，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：吕永祥，安徽华人律师事务所律师。上诉人合肥三固房地产顾问有限公司（以下简称三固公司）、上诉人安徽飞达置业有限公司宁国分公司（以下简称飞达宁国分公司）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，均不服合肥高新技术产业开发区人民法院（2014）合高新民一初字第01339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经审理查明：2010年5月31日，安徽飞达置业有限公司（以下简称飞达公司）与安徽淮商置业投资有限公司就位于宁国市宁墩路北侧约40亩房地产项目（即以后的御府项目）签订了《合作开发协议》，并设立了飞达宁国分公司，窦思远任飞达宁国分公司负责人并担任总经理。2012年12月，飞达宁国分公司（甲方）与三固公司（乙方）签订了《宁国市御府项目营销代理合同》。合同中约定：甲方将其宁国市御府项目所有住宅及商业，委托乙方进行独家销售代理工作。甲乙双方约定本案剩余住宅房源平均底价为5000元／平方米，商业房源平均底价为10000元／平方米；如果市场发生重大利好，后期住宅1#、2#、3#、10#、11#房源成交均价达到5500元／平方米，1#、2#、3#、10#、11#底价上调为5200元／平方米。甲方委托乙方对外销售的住宅及商铺应按每套房源合同总销售金额的1.5%向乙方结算佣金；乙方所售物业实现高于底价的销售单位，则甲方除应向乙方支付佣金外，另将实际销售额超出底价销售额的差额部分的20%作为乙方的奖励费用。买卖合同签订视为成交，一次性付款的全额到甲方账户后结算佣金；商贷、公积金贷款及分期付款的以客户方面首付款到位及合同备案后结算佣金；首付款分期的首批房款到位后结算佣金。乙方佣金所得的结算截止日为每月最后一天，每月结算一次。甲方应于每月第9个工作日前向乙方支付上月乙方佣金所得。每月的佣金结算根据当月成交房源的签约总额全额结算给乙方。奖励费用同佣金一同结算，结算时间、结算条件同佣金。甲方每月应按时向乙方支付佣金、奖励费用，支付佣金、奖励费用逾期达30日的并经催告后仍未能支付的，甲方应支付除佣金、奖励费用外并支付乙方应付佣金和奖励总额的20%滞纳金。如逾期3个月仍未能支付清佣金和奖励费用的，除应支付乙方的费用外，甲方违约支付乙方50万元违约金。合同上甲方由窦思远签字并加盖了飞达宁国分公司印章。合同签订后，乙方即按约定承担了宁国市御府项目的销售代理工作。2013年5月，飞达宁国分公司（甲方）与三固公司（乙方）又签订了《宁国市御府项目营销代理合同补充协议》，协议中双方皆同意暂时中止宁国市御府项目营销代理合同约定的乙方销售代理工作。协议中还约定：由乙方销售的房源，以大定为标准，计入乙方工作成果，甲方按照合同约定结算代理费、奖金和补贴费用。截至2013年5月6日，乙方共累计大定房源125套，累计签约87套，未签约38套，累计请款48套，其中结款24套，未结款24套；根据合同约定甲方应支付乙方3月代理费佣金201857.83元，奖金及补贴费用82387.80元，共计284245.63元，甲方应于补充协议签订后3个工作日内向乙方付款；4月份根据销售情况，甲方应向乙方支付代理费327887.72元，奖金及补贴费用144881.20元，共计472768.92元，甲方应于2013年5月30日前向乙方全额支付；未签约38套房源，甲方承诺于7月30日前向乙方支付代理费佣金、奖金及补贴费用，如已经签约的房源的结佣标准由甲方提供合同复印件，甲乙双方共同核定；未签约房源，按照甲方已核准的表价表进行结算代理费佣金、奖金及补贴费用。……甲方全部付清乙方佣金和奖金补贴费用后，双方于2012年12月签订的《宁国市御府项目营销代理合同》自动终止。《宁国市御府项目营销代理合同补充协议》签订后，飞达宁国分公司按约支付了三固公司3月份的费用284245元。飞达宁国分公司未支付4月份佣金、奖励及补贴费用472768.92元以及未签约38套房源的代理费佣金、奖金及补贴费用计722632.14元（其中含已大定未签约房源佣金240332.09元、奖金及补贴312115.6元，以及已签约房源佣金112119.45元、奖金及补贴58065.8元），合计1195401.86元，三固公司遂诉至原审法院，请求判令：1、飞达公司及飞达宁国分公司支付代理销售佣金、奖励及补偿费用共计1195401.86元；2、飞达公司及飞达宁国分公司支付违约金500000元。另查，飞达宁国分公司支付了三固公司2013年1-3月份各项费用合计523759.24元。本案在审理过程中，根据飞达公司的申请，原审法院依法委托安徽惠民司法鉴定所对案涉《宁国市御府项目营销代理合同补充协议》与《宁国市御府项目营销代理合同》中飞达宁国分公司公章印文是否属于同一枚印章盖印形成进行鉴定。安徽惠民司法鉴定所于2015年2月5日出具皖惠文鉴（2015）56号印文检验鉴定意见书，鉴定意见为：送检的日期为2013／05《宁国市御府项目营销代理合同补充协议》中甲方栏所盖“安徽飞达置业有限公司宁国分公司”公章印文与日期为2012／12《宁国市御府项目营销代理合同》中甲方（盖章）栏所盖“安徽飞达置业有限公司宁国分公司”公章印文是同一枚印章所盖。当事各方对鉴定意见均未提出异议。飞达公司支付鉴定费4700元。一审法院审理后认为：飞达宁国分公司与三固公司签订的《宁国市御府项目营销代理合同》、《宁国市御府项目营销代理合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行。三固公司履行义务后，飞达宁国分公司理应按约支付佣金、奖励及补贴费用1195401.86元，逾期应依法承担违约责任。飞达宁国分公司作为飞达公司的分支机构，其财产不足以清偿时，飞达公司依法应承担补充清偿责任。飞达公司与安徽淮商置业投资有限公司签订的《合作开发协议》形成的是另一法律关系，飞达公司以此反驳三固公司诉请的费用应由窦思远本人承担，与飞达公司无关，无事实与法律依据，该院不予采纳。根据司法解释的相关规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。本案中，双方合同中约定的500000元违约金明显过高，三固公司未提供证据证明其实际遭受的损失与约定相当或超过该约定的损失，且飞达宁国分公司、飞达公司请求本院减少违约金，该院从公平的角度出发并参考双方合同中约定，酌定违约金按照欠付佣金和奖励补贴费用总额的20%计算为239080元（1195401.86元×20%）。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、飞达宁国分公司于判决生效后十日内支付三固公司支付代理销售佣金、奖励及补贴费用共计1195401.86元；二、飞达宁国分公司于判决生效后十日内支付三固公司违约金239080元；三、飞达宁国分公司的财产不足以清偿本判决第一、二项所确认的债务，由飞达公司以其他财产予以清偿；四、驳回三固公司的其它诉讼请求。案件受理费20059元、保全费5000元、鉴定费4700元，由飞达宁国分公司、飞达公司负担。三固公司上诉称：飞达公司及飞达宁国分公司迟延履行的时间已经24个月，即使按照民间融资利息2%的标准，三固公司的损失也在50万元以上，一审将违约金裁剪为239080元，显然不足以弥补我方的融资损失，请求将违约金改判为50万元。飞达宁国分公司上诉及辩称：1、窦思远与三固公司签订的《宁国市御府项目营销代理合同补充协议》存在窦思远与三固公司恶意串通损害飞达公司利益的情形，应部分无效，且从补充协议的形式看，没有法定代表人或负责人签字，落款上也没有注明时间，存在诸多瑕疵，内容约定也非常不合理，补充协议中约定未签约的38套房源按照已签约、支付首付款并备案的房源的结算方式计算佣金，与销售代理合同中中约定不符，且奖励和补贴的费用高于佣金，明显不合理。原审法院不应将其作为未签约房源代理费佣金和奖励的计算依据。2、三固公司没有提供证据证明其实际遭受到的损失，其诉求的违约金没有事实依据，不应该得到支持。即使追究违约责任，违约金也应该按照同期同类贷款利率计算。请求依法改判三固公司的诉讼请求。三固公司辩称：补充协议没有瑕疵，补充协议上与代理销售合同上的加盖的是同一枚公章。之所以将已经大定没有签约的38套房源结算佣金，是因为双方销售代理合同中约定三固公司独家代理销售38000平方米住宅和3000平方米商业房，在三固公司仅代理销售了125套房屋的情况下，飞达公司要求和三固公司解除代理销售合同，三固公司在放弃了大部分可得利益的前提下和飞达公司达成的补充协议，补充协议的内容是双方协商的结果，不存在不合理之处。飞达公司同意飞达宁国分公司的上诉及答辩意见。本院认为：《宁国御府项目营销代理合同补充协议》以及据以计算各项费用的销售底价表、已签约房源明细表、已大定未签约房源明细表上均加盖有飞达宁国分公司的公章，应为真实有效，飞达宁国分公司主张补充协议系时任飞达宁国分公司总经理窦思远与三固公司恶意串通签订未提供证据予以证明，本院不予采信。补充协议中关于佣金及奖励计算方式与《宁国市御府项目营销代理合同》中约定不同，将未签约的房源按照已签约房源计算佣金，三固公司对此解释为是三固公司放弃了继续履行《宁国市御府项目营销代理合同》的可得利益的对价，本院认为具有一定的合理性，补充协议是双方在同意解除销售代理合同的情况下对双方权利义务重新达成的合议，一审据此判决飞达宁国分公司支付相应费用并无不当，本院予以维持。关于违约金，至一审判决时止，飞达宁国分公司逾期付款近两年，三固公司存在资金被占用的损失，一审从公平角度出发参考双方合同中的约定，酌定违约金为239080元，属自由裁量的范围，且未有明显不当，本院亦予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。二审案件受理费24945元，由安徽飞达置业有限公司宁国分公司承担20059元，合肥三固房地产顾问有限公司承担4886元。审 判 长 张 勇审 判 员 马枫蔷代理审判员 余海兰二〇一五年十月二十九日书 记 员 朱 敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。