（2015）东一法东民一初字第1284号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2017-08-31
案件名称
东莞市东城区主山涡岭股份经济合作社与东莞市锦华物业发展有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市东城区主山涡岭股份经济合作社,东莞市锦华物业发展有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法东民一初字第1284号原告东莞市东城区主山涡岭股份经济合作社，住所地：广东省东莞市东城区主山涡岭村，组织机构代码：78386619-2。法定代表人邓亦生，理事长。委托代理人宋安平，广东明楷律师事务所律师。委托代理人陈淑红，广东明楷律师事务所律师。被告东莞市锦华物业发展有限公司，住所地：广东省东莞市东城区东城南路39号四楼，营业执照：441900000309254。法定代表人谢锦明。原告东莞市东城区主山涡岭股份经济合作社诉被告东莞市锦华物业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告的委托代理人宋安平到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：2003年7月31日，原告与被告签订《涡岭工业区承包租赁合同书》，约定由原告向被告出租位于东莞市东城区东城××路、东城市场南侧的主山涡岭工业区内的11座厂房（建筑面积42800平方米）、四座宿舍（18800平方米）、配套电房（建筑面积680平方米）、工业区内空地，总建筑面积为62280平方米，租期为20年。该合同第二条约定，前十年每年租金为4660000元（不含税），第十一年开始递增5%。每年租金平均至每月缴纳，于每月15号前付清；迟延支付租金的，每天按照1‰支付滞纳金，拖欠30天以上的，原告有权解除合同，收回租赁物。该合同第十条约定，任何一方违约的，应当支付给守约方违约赔偿金4000000元。自2014年5月开始，被告屡屡拖欠租金，经过原告多次催告仍不按时缴租。原告遂于2014年8月22日委托广东赋诚律师事务所发函催告被告，被告收函后仍不依时支付租金，此后更是完全停止缴租。2015年1月4日，原告委托广东明楷律师事务所发函，要求被告于2015年1月10日前付清租金，否则原告将解除合同，收回租赁物，但被告收函后置之不理。2015年2月9日，原告再次委托广东赋诚律师事务所发函，要求被告于2015年2月17日前付清租金，否则将解除合同，收回租赁物，但被告未予以任何回应。2015年4月13日，原告向被告当面送达《催缴租金通知》，催告被告于2015年4月18日前缴完租金，否则收回物业，被告仍拒不回应。原告无奈之下，再次委托广东明楷律师事务所分别于2015年4月23日及2015年4月24日向被告发函，通知于2015年5月1日起，正式解除案涉《涡岭工业区承包租赁合同书》，并要求被告于2015年4月30日前搬离。但被告拒绝签收。原告遂于2015年4月27日上午，亲往被告处送达、张贴律师函，通知被告解除合同，并将解除函送达给被告的法定代表人。被告恶意拖欠原告租金长达九个月，总额达3310930元。原告多次催讨未果，于是诉至法院请求依法判令：一、确认原、被告于2003年7月31日签订的《涡岭工业区承包租赁合同书》已于2015年5月1日起解除；二、被告向原告支付拖欠的2014年8月至2015年4月租金3310930元；三、被告向原告支付逾期付款滞纳金（按照每日1‰的标准，自每月欠缴之日起计至实际支付之日止）；四、被告向原告支付违约赔偿金4000000元；五、本案诉讼费用由被告承担。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩状或证据材料。经审理查明，2003年7月31日，原告与被告签订《涡岭工业区承包租赁合同书》（下称合同书）。该合同书约定原告向被告出租位于东城××路、东城市场南侧的主山涡岭工业区内的建筑物，包括11座厂房（42800平方米）、4座宿舍（18800平方米）、配套电房（680平方米）及工业区内的空地，总建筑面积为62280平方米，租赁期限为二十年。该合同书第二条约定了租金标准，其中前十年租金为每年4660000元，自第十一年开始每五年递增5%，被告应将每年租金平摊为每月支付，每月付款时间为当月15号前，逾期交租10天以内的，被告应按每天欠款金额的1‰支付滞纳金，逾期交租超过30天的，原告有权按第十条作违约处理，并终止本合同。该合同书第十条约定，任何一方在合同期内违反本合同任何一条款（第九条除外），视为违反合同处理，违约方应向守约方赔偿4000000元。原告主张被告从2014年8月1日开始拖欠租金，原告多次通过书面方式向被告催告。2014年8月22日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告支付拖欠的2014年7月、8月的租金815500元。2015年1月4日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告在2015年1月10日前支付拖欠的2014年8月至12月的租金1679930元，否则原告将解除租赁合同关系。2015年2月9日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告在2015年2月17日前支付拖欠的2014年8月至2015年1月的租金2087680元，否则原告将解除租赁合同关系。上述三份律师函均已妥投。2015年4月23日、24日，原告向被告发出两份律师函，以被告屡次拖欠租金为由声明解除租赁合同关系，要求被告在2015年4月30日自行搬离租赁物。但该两份邮件投递失败，退回原告。2015年4月16日，原告将一份《催缴租金通知》送达至被告处，由被告的员工“谢树森”签收。2015年4月27日，原告将投递失败的律师函张贴于被告的办公场所外，公示声明解除租赁合同关系并要求被告搬离租赁物。原告主张被告拒不支付拖欠的租金（其中2014年8月欠缴租金48930元，2014年9月至2015年4月期间每月租金407750元全部未付），于是在2015年5月14日诉至本院请求依法裁判。对于案涉租赁物，原告确认没有办理建设工程规划许可证或房地产权证。以上事实，有原告提供的《涡岭工业区承包租赁合同书》、《律师函》、快递单、邮件查询单、催缴租金通知、照片及光盘，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩状或证据材料，视为放弃抗辩及举证质证的权利，依法应承担相应的不利后果。原告与被告于2003年7月31日签订《涡岭工业区承包租赁合同书》的事实清楚，内容是双方当事人的真实意思表示。经查，案涉租赁物并未依法取得建设工程规划许可证。根据法律的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，本院依法认定案涉《涡岭工业区承包租赁合同书》无效。原告要求解除该合同没有法律依据，不予支持。根据法律的规定，合同无效的情形下，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告要求被告支付房屋使用费的诉求，合法有据，本院予以支持。房屋使用费可参照双方约定的租金标准，即月租为4660000×（1+5%）÷12=407750元，自2014年8月起计算至2015年4月的房屋使用费为48930+407750×8=3310930元。由于案涉合同无效，原告诉求的逾期交租滞纳金及违约赔偿金，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市东城区主山涡岭股份经济合作社与被告东莞市锦华物业发展有限公司于2003年7月31日签订的《涡岭工业区承包租赁合同书》无效；二、被告东莞市锦华物业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市东城区主山涡岭股份经济合作社支付2014年8月至2015年4月期间的房屋使用费3310930元；三、驳回原告东莞市东城区主山涡岭股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费66077.03元（原告已预交），由原告负担37861.87元、被告负担28215.16。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 李春嫦代理审判员 黄淑娇人民陪审员 袁影霞二〇一五年十月二十九日书 记 员 陈少艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：