（2015）槐民重字第4号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-11-25
案件名称
黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司与李敏等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司,李敏,蒲英标,蒲建宇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2015）槐民重字第4号原告（反诉被告）黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。代表人王跃强，总经理。委托代理人王坤，山东科创律师事务所律师。被告李敏，女，1967年7月5日出生，汉族，住山东省泰安市。被告蒲英标，男，1963年1月7日出生，汉族，住山东省泰安市。被告（反诉原告）蒲建宇，男，1993年2月14日出生，汉族，住山东省泰安市。三被告共同委托代理人毕建国，山东舜泽律师事务所律师。原告黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司（以下简称蓝郡济南分公司）与被告李敏、被告蒲英标物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理，案号为（2014）槐民初字第67号。该案判决后，被告李敏、被告蒲英标不服判决结果，向山东省济南市中级人民法院提起上诉。该院审理后，认为原审遗漏了必须参加诉讼的蒲英标作为当事人。其制发（2014）济民一终字第967号民事裁定书，撤销本院（2014）槐民初字第67号民事判决，并发回本院重审。本院于2015年5月5重新立案审理。立案后，经原告蓝郡济南分公司申请，本院追加蒲建宇为本案被告参加诉讼。审理中，被告蒲建宇提出反诉，经审查，本院决定合并审理。本院依法另行组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蓝郡济南分公司的委托代理人王坤，被告李敏、被告蒲英标（以下简称两被告）与被告（反诉原告）蒲建宇的共同委托代理人毕建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蓝郡济南分公司诉称：原告系具有合法资质的物业管理公司，受开发商的委托负责济南市槐荫区发祥巷小区一期前期物业服务，2010年，两被告与原告签订了《物业管理服务协议》（住宅）。原告按约定为两被告提供了物业服务，两被告应按约向原告缴纳物业管理费，但两被告自2013年1月1日至2013年6月30日拖欠物业费3802元，2013年7月1日至2013年12月31日拖欠物业费3802元，共计人民币7604元。经原告多次催缴，两被告至今未缴纳，按协议约定两被告逾期缴纳物业费时，原告有权要求两被告补交并从逾期之日按每天0.3%交纳违约金。原告蓝郡济南分公司诉至本院要求判令两被告：1、支付其拖欠的物业费7604元；2、支付上述物业费的违约金2053.08元（以拖欠的金额为基数，按日0.3%，自逾期之日计算至2013年6月30日）；3、承担本案诉讼费。原告（反诉被告）蓝郡济南分公司追加被告（反诉原告）蒲建宇的申请中称被告（反诉原告）蒲建宇为涉案房屋的所有权人，应当作为被告参加诉讼，并与两被告共同承担上述诉讼请求中的责任。两被告与被告（反诉原告）蒲建宇共同辩称：房屋的所有权现在登记在被告（反诉原告）蒲建宇名下，因此两被告不应承担支付物业费的责任。按照物业合同，原告没有履行服务义务，2013年矛盾爆发的比较突出。2013年冬天就暖气问题，我们曾多次找到原告，暖气不达标，冬天每月的电费比夏天还要高出50%，原告一直不给予解决。2012年，原告私自将开放式的商业街，在未经商户同意的情况下在路口安装了大门，白天只能行人通行，晚上锁死，而且路灯不亮，也没有保安巡逻。因为原告不解决问题，按照物业管理条例等规定，我们有权不交纳物业费。被告（反诉原告）蒲建宇反诉称：2010年我购买涉案房屋时，销售方展示的小区规划图和物业承诺的服务标准，即该小区商业房门前是一条开放式商业街。当时商业街人来人往，顾客兴旺，晚上路灯明亮，各商用房经营业户生意兴隆。但到了2012年，物业公司在没有征得经营业户同意的情况下，在该商业街对外通行的东、西、南三个路口安装了铁门，白天只留有仅够行人通行的小门，晚上锁门，路灯也均关闭。现东门成了停车场，南门外安装了限制车辆通行的水泥桩。致使该商业街由开放式变为封闭式，给我和其他经营业户经营造成了极大的不便和损失。现相邻的多家业户因经营亏损已关闭，反诉人的经营也难以为继。为此，我曾多次找物业公司反映，但至今未解决。原告的上述行为明显违背了双方《物业服务管理协议》的约定和我国《物业管理条例》的有关规定。被告（反诉原告）蒲建宇反诉要求判令原告（反诉被告）蓝郡济南分公司：1、立即拆除障碍、恢复商用房门前开放式商业街原状；2、以物业费抵偿由其造成的损失；3、承担本案诉讼费及反诉费。原告（反诉被告）蓝郡济南分公司针对反诉辩称：第一，被告提出的反诉实际上是抗辩，其反诉请求不明确；第二、被告（反诉原告）购买的商铺是小区内，本身就区别于一般的商铺，有其自身的特殊性，应顾全整个小区大部分人的利益。在建大门时，三分之二以上的业主都同意了，虽然有门禁但都留有出入通道，对其经营不会造成太大的影响，其也没有说明其是否进行了经营，造成了什么损失。经审理查明，2008年7月4日，济南市发祥置业有限公司（以下简称发祥公司）与黑龙江新明基物业管理有限公司（以下简称明基公司）签订《济南市前期物业管理委托合同》，双方约定发祥公司将其开发建设的发祥巷小区委托给明基公司提供物业服务，委托服务期限为合同生效之日至业主委员会与其选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日。该物业服务委托合同约定已交付的房屋的物业服务费的标准以按房屋建筑面积计算，多层住宅为0.80元/平方米/月，高层为1.20元/平方米/月，非住宅3元/平方米/月，至少预交半年。该合同约定，如业主未能按时足额交纳物业服务费，应按应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。明基公司应当提供房屋及维修管理、共用设备管理、共用设施管理、绿化及养护管理、环境卫生管理、社区秩序维护、停车场及车辆停放管理、消防等物业服务内容。合同还对发祥公司、明基公司及业主的其他权利义务等内容进行了约定。该合同签订后，明基公司依法设立的济南分公司开始为发祥巷小区提供物业服务。2010年6月2日明基公司济南分公司作为甲方，两被告及被告（反诉原告）蒲建宇作为乙方，双方签订《物业管理服务协议（商服）》一份，协议约定明基公司济南分公司为两被告及被告（反诉原告）蒲建宇共同购买的发祥巷小区二区4号楼商铺1-107室（以下简称107室）（建筑面积243.74平方米）提供物业服务。该协议对双方的权利义务关系进行了约定。签订该协议后，明基公司济南分公司开始为两被告及被告（反诉原告）蒲建宇提供物业服务。2011年10月17日，明基公司济南分公司变更企业名称，即现原告蓝郡济南分公司。以上事实有原告（反诉被告）蓝郡济南分公司提交的《济南市前期物业管理委托合同》、《物业管理服务协议（商服）》、企业工商档案等证据及原、被告双方陈述为凭。两被告及被告（反诉原告）蒲建宇均未交纳过2013年1月至12份物业服务费。原告（反诉被告）蓝郡分济南公称，虽然合同约定物业费标准为3元/平方米/月，但实际系按2.60元/平方米/月的标准收取，以上期间的物业费共计7604元。两被告及被告（反诉原告）蒲建宇辩称未缴纳的原因有二，一是房屋现登记在被告（反诉原告）蒲建宇名下，由其个人在该房屋经营诊所，两被告不是房屋所有人，也未在此居住，故无义务交纳物业费；二是原告（反诉被告）蓝郡济南分公司提供的物业服务存有瑕疵，影响了其经营，造成了其损失。为证明该答辩意见，其向本院提交以下证据：证据一、济房权证槐字第1530**号《房屋所有权证书》，显示107室房屋建筑面积为243.74平方米，该房屋于2012年6月8日登记为被告（反诉原告）蒲建宇一人单独所有。证据二、照片打印页若干张。照片拍摄于白天的显示发祥小区东门、西南门、南门均安装有铁艺大门，南门外与社会公共道路之间设有隔离桩，门口卫生较差。各大门都留有行人通道；拍摄于夜间的照片显示部分路灯不亮，小区照明情况较差。被告（反诉原告）蒲建宇称大门及隔离桩的设置，导致其经营情况受到影响。其并称其房屋内暖气不热，就此问题其向原告（反诉被告）蓝郡济南分公司反映多次，均未得到解决。原告（反诉被告）蓝郡济南分公司对上述证据质证认为，认可现在房屋登记在被告（反诉原告）蒲建宇一人名下的事实，但合同两被告也签了，也应当支付物业费。对证据二中白天拍摄的照片的真实性没有异议，对夜间拍摄的真实性不予认可，该部分照片无法确定拍摄的时间和地点，我们小区的路灯为了省电是关一个亮一个，因为物业费收费低，只能这样。关于设立大门的问题，我们在设立大门时征求了小区三分之二以上业主的同意，设立的目的也是为了整个小区的安全管理考虑，不存在影响被告（反诉原告）蒲建宇经营的问题。为证明其主张，其向本院提交了该小区竣工图一份，该图制作依据包括济南市规划局发布的（聚才六路东段南侧）规划条件通知书及发祥巷规划。该图显示被告（反诉原告）蒲建宇提及的三个大门均设计为人行道出入口；其还提交《发祥小区封闭调查表》一份，该份调查表显示其为在小区东门、西南面及南门设立门禁，通过电话征求了部分业主的同意。至于暖气问题，系因两被告及被告（反诉原告）蒲建宇自行改装暖气所致，物业公司对此无过错。两被告及被告（反诉原告）蒲建宇对竣工图的真实性予以认可，但认为该图纸为设计图，实际交付不以此图为准。对调查表的真实性不予认可，且该调查表及显示调查了住宅业主，没有调查商用房业主，所以不能证明封闭小区是为了全体业主的利益。其认可自行改造暖气的事实，但主张暖气不热的原因并非改造造成。以上事实有原告（反诉被告）蓝郡济南分公司提交的发祥巷小区竣工图、《发祥小区封闭调查表》，被告（反诉原告）蒲建宇提交的房产证及照片等证据及双方当事人陈述为凭，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，明基公司与发祥公司签订的《济南市前期物业管理委托合同》系前期物业服务合同，该合同和明基济南分公司与两被告及被告（蒲建宇）签订的《物业管理服务协议（商服）》合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务公司和小区业主均有约束力。现明基济南分公司已更名为原告（反诉被告）蓝郡济南分公司，上述合同对原告（反诉被告）蓝郡济南分公司继续有效。两被告在签订《物业管理服务协议（商服）》后，将其与被告（反诉原告）蒲建宇共同购买的房屋变更为被告（反诉原告）蒲建宇一人所有，原告（反诉被告）蓝郡济南分公司也未提交证据证明两被告在实际使用涉案房屋，不能认定两被告在接受原告（反诉被告）蓝郡济南分公司提供的物业服务，故本院认定两被告与原告（反诉被告）蓝郡济南分公司之间的物业服务合同关系已经解除，两被告无义务向原告（反诉被告）蓝郡济南分公司交纳2013年的物业费。两被告的该项答辩意见，有理有据，本院予以采纳。按照合同约定，被告（反诉原告）蒲建宇作为小区业主，其享有要求物业公司提供物业服务的权利，并承担交纳物业服务费的义务。按照原告（反诉被告）蓝郡济南分公司的说明，虽然前期物业服务合同约定的物业费标准为3元/㎡/月，但其一直按照2.6元/㎡/月的标准收取物业费，故其要求被告（反诉原告）蒲建宇继续按照该标准向其支付欠付的物业服务费。被告（反诉原告）蒲建宇对该收费标准予以认可，本院对该标准予以确认。但其主张因原告（反诉被告）蓝郡济南分公司提供物业服务不符合合同约定故其拒绝支付该费用。为此其向本院提交了照片等证据。从照片内容可以确定，该照片均拍摄于发祥巷小区。照片显示该小区确实存在夜间照明较差，门口卫生较差等情况，说明原告（反诉被告）蓝郡济南分公司提供的物业服务具有一定的不足，尚有待提高，但并无重大瑕疵，亦未严重影响到被告（反诉原告）蒲建宇的正常生活。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的不交纳物业费的，人民法院不予支持。依上述规定，被告（反诉原告）蒲建宇提交的证据不足以证明原告（反诉被告）蓝郡济南分公司拒绝提供物业服务，或提供的物业服务有重大的瑕疵，其拒绝交纳物业费的依据不足，本院对其该项答辩意见不予采纳。107号房屋建筑面积243.74平方米，原告（反诉被告）蓝郡济南分公司要求其支付7604元物业费并无不当，本院予以支持。原告（反诉被告）蓝郡济南分公司还要求被告（反诉原告）蒲建宇向其支付违约金2053.08元。鉴于本院已确认该小区公共区域环境及管理秩序等确有需要改进之处，其该项违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）蒲建宇还以大门被封闭影响其营业为由，反诉要求原告（反诉被告）蓝郡济南分公司拆除障碍、恢复商用房门前开放式商业街及以物业费抵偿由此给其造成的损失。本院认为，根据该小区竣工图显示，被告（反诉原告）蒲建宇提出的影响其经营的三处大门均规划为人行道出入口，原告（反诉被告）蓝郡济南分公司在人行道出入口设置大门门禁并未改变相关出入口的规划，且该行为有利于整个小区的安全和秩序的维护。其主张相关大门的设置影响了其经营状况，也未提交相应的证据予以证明，故其该两项反诉请求，均无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）蒲建宇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司支付物业费7604元；二、驳回原告（反诉被告）黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）蒲建宇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费150元，均由被告（反诉原告）蒲建宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 张 斌人民陪审员 崔德平人民陪审员 齐展庆二〇一五年十月二十九日书 记 员 官 静 来源：百度“”