（2015）南法民初字第03232号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-04-22
案件名称
李某某与余某某,夏某某房屋租赁合同纠纷一审民事案件用判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李某某,余某某,夏某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第九十二条，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）南法民初字第03232号原告李某某，男，1969年11月出生，汉族，住湖南省益阳市。委托代理人（特别授权）明某某，重庆中钦律师事务所律师。被告余某某，女，1968年4月出生，汉族，住重庆市南岸区。被告夏某某，男，1966年4月出生，汉族，住四川省邻水县。原告李某某诉被告余某某、夏某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某某及委托代理人明某某，被告余某某、夏某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某诉称，2014年10月7日原告与被告夏某某达成初步协议，由夏某某将其承租的位于重庆市南岸区南坪正街82号门面转让给原告用于经营“誉多”连锁超市，原告于当日支付给夏某某定金10000元和房租押金5000元，总转让费186000元，剩余转让费176000元在门面租赁合同签好后再支付。同年10月19日原告与自称为该房屋房东的被告余某某签订了《门面租赁合同》，约定了租期、租金、押金等相关内容，并在签订合同当日支付给余某某店内的设施押金10000元。次日，原告向夏某某支付了剩余的转让费176000元以及2014年10月30日至2015年2月31日的租金24000元。10月21日，原告开始动工装修该门面。10月24日，原告接到重庆市南岸区资产经营管理有限公司（以下简称：南岸资产公司）的《通知》，申明位于南坪正街82号门面系其所有，余某某只是承租该门面，且租赁合同将于2014年12月31日到期，不再续租。为了开设“誉多”连锁超市，李某某向刘建平借款200000元，月利息2%，并向重庆市誉多商务信息咨询有限公司（以下简称：誉多商务公司）交纳各项费用共计42000元。后原告了解到该门面所在区域将拆迁。原告认为，被告余某某、夏某某，隐瞒门面真实所有人以及将拆迁等事实，以欺诈方式使原告作出错误意思表示，签订了租赁合同及转让协议，二被告应当返还原告支付的转让费、房租、押金、装修损失等。故原告起诉来院，请求法院判令：一、撤销原告与被告余某某的门面租赁合同；二、由被告余某某赔偿原告损失255000元（含向夏某某支付的门面转让费186000元，2014年10月30日到2015年2月28日租金24000元，押金5000元，向余某某支付的设施押金10000元，以及其他装修及资金利息等经济损失30000元，利随本清），被告夏某某承担连带责任；三、诉讼费用由二被告承担。原告当庭举示了《门面租赁合同》、收条、通知、借条及刘建平身份证复印件、《誉多便利超市加盟合同》及收据、退款证明等证据。被告余某某辩称，其不清楚夏某某将门面转让给李某某的情况，没有欺骗行为，也没收过李某某的钱，故不应承担赔偿责任。余某某对李某某举示的《门面租赁合同》真实性予以认可，对其举示的其他证据因不清楚情况，不予认可。余某某当庭举示了南资租（2014）065号《房屋租赁合同》。原告及被告夏某某均无异议。被告夏某某辩称，李某某是自愿与其达成转让协议的，也是经过余某某允许的。他不清楚该门面拆迁的事，不存在欺诈行为。夏某某依照他与余某某签订的租赁协议，在转让门面后支付给了余某某10000元。夏某某对原告举示的《门面租赁合同》、收条、通知等证据真实性均无异议，对原告举示的借条、加盟合同及收据等证据不予认可。夏某某当庭举示了2013年12月18日与余某某签订的《门面租赁合同》。原告与被告余某某均无异议。经本院审理查明，坐落于南坪街道南坪正街82号后堡农贸市场10号的门面属南岸资产公司所有。该门面一直由被告余某某租赁使用，房屋租赁合同均采取一年一签的方式。2014年1月2日，南岸资产公司与被告余某某签订了最后一份房屋租赁合同，即南资租（2014）065号《房屋租赁合同》。合同中约定：1.租赁期限为壹年，自2014年1月1日到2014年12月31日；2.租赁房屋的月租金3160元；3.该房屋用途为商业用房（串串香）；4.乙方（承租人）有下列情形之一的，甲方（出租人）可提前10天单方面通知乙方解除本合同并要求乙方承担相应的违约责任：本合同自甲方书面通知送达乙方的，擅自以各种名义变相将租赁房屋转租或部分分租的，擅自将租赁房屋转让、转借或互换的，擅自改变租赁房屋用途的或未按租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损失等；5.租赁期间届满本合同终止；6.因国家政策需要征收、征用已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。甲方应将征收、征用情况在合理期限内提前书面通知乙方。2013年12月28日，余某某作为出租方（甲方）与被告夏某某（乙方）签订了《门面租赁合同》，将该门面转租给被告夏某某经营，合同主要内容为：1.租期为六年，自2013年5月1日至2019年4月30日止，租金为4500元／月；2.乙方在签订合同时须向甲方缴纳店铺设施押金10000元；3.租赁期间乙方不能擅自作主，未经甲方同意将门面转让给任何人，保证金一律不予退还，经甲方同意后可转让，任何单位或个人不得干涉和侵犯；4.乙方在合同期内转让，经甲方同意，给予甲方10000元违约金。被告夏某某经营一段时间后，决定不再经营并将门面转让。之后，经原告李某某与被告夏某某协商，原告决定承租该门面，并与被告夏某某协商确认转让费用为186000元。2014年10月7日，被告夏某某出具了一张《门面转让收条》，载明“今收到李某某门面转让定金壹万元整，总转让金额壹拾八万陆仟元，余下的壹拾七万陆仟元等合同签好后再付清。地址位于南坪正街82号万州烤鱼店……附：如合同签不下来，应退还壹万元定金给李某某等”。当月19日，李某某与余某某签订了《门面租赁合同》，约定由李某某转租余某某从南岸资产公司处承租的该店铺，合同主要内容为：1.租期5年，自2014年10月20日至2019年10月19日，租金5000元／月；2.乙方在签订合同时须向甲方缴纳店铺设施押金10000元；3.因国家政策需要征收、征用已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。甲方应将征收、征用情况在合理期限内提前书面通知乙方。该合同签订的次日，李某某向夏某某支付了剩余的门面转让费176000元以及从2014年10月30日至2015年2月28日四个月的租金24000元。2014年10月22日，原告李某某与誉多商务公司签订了《誉多便利超市加盟合同》，约定在南岸区南坪正街82号开设“誉多”便利超市，门店编号138号，并向该公司交纳了品牌加盟费20000元、品牌信誉保证金2000元、首批装修款20000元，共计42000元。2014年10月24日，南岸资产公司书面通知余某某，其承租的南岸区南坪街道南坪正街82号后堡农贸市场10号门面，租赁合同将于2014年12月31日到期。合同到期后，该司将不再与余某某续签租赁合同，通知其于合同到期后腾退该房屋。原告于2014年10月21日已着手装修，由于所有权人收回该店铺，无法实现其在该店铺开设连锁超市的目的，原告到誉多商务公司理退了28000元。故原告要求二被告退还其已支付的转让金、租金并赔偿其因借款产生的利息和装修该店铺所造成的经济损失。经本院调查核实，涉案房屋所有人南岸资产公司明确表示余某某以及他人对该房屋所作出的转租、转让行为均系个人行为，并未事先告知该公司。余某某擅自转租的行为所产生的一切法律后果均与该公司无关。对于原、被告当庭举示的《门面租赁合同》、《门面转让收条》、收条、通知、《誉多便利超市加盟合同》、收据等证据，经当庭质证认证，本院予以全部采纳。本院认为，本案存在两种合同关系，即：一、原告李某某与被告余某某的房屋租赁关系；二、原告李某某与被告夏某某的使用权转让关系。首先是原告李某某与被告余某某之间的租赁合同关系。房屋租赁合同作为平等主体之间签订的民事合同，受合同法的调整。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危、使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，坐落于南岸区南坪街道南坪正街82号后堡农贸市场10号门面属南岸资产公司所有，该公司将门面租赁与被告余某某经营使用，租赁期限为一年，且合同中明确约定“擅自以各种名义变相将租赁房屋转租或部分分租的”，出租方可以解除合同。由此可见，出租人南岸资产公司并未赋予承租人余某某转租和分租的权利，被告余某某对此无处分权。原告李某某在签订转租合同之时误以为余某某对该店铺享有所有权遂与其签订租赁合同且投入一定装修成本的行为，系因重大误解与对方订立合同的行为，导致其租赁房屋的目的不能实现。虽然被告余某某、夏某某否认有欺诈原告的故意和行为，但从常理来看，二人必有使对方相信其对涉案房屋享有所有权，或即使没有所有权但可以长期转租、分租权利的言行。原告在其与被告对得知该房屋所有权、租赁权利、征收征用情况的相应信息并不对等的情况下签订《房屋租赁合同》，且在缴纳转让费及其他各种费用，开始投资装修，尚未开始启用该房屋才被告知房屋的真正所有权人并非余某某，且该房屋的真正所有权人即南岸资产公司并不知晓余某某转租该房屋的情况，亦对该情形不予追认，将该房屋收回，给原告带来巨额损失，亦属显失公平，故原告要求撤销该合同的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。第二是原告李某某与被告夏某某之间的使用权转让合同关系。基于合同法的相关规定，该合同亦应当予以撤销。首先，夏某某虽是以收条的形式出具给原告，但该收条的内容包含了合同中应有的标的物及价值、定金罚则、标的物交付时间等基本内容，故该收条可视为一个使用权转让合同。其次，原告从夏某某处接手该房屋的目的是为了经营超市，并因此向夏某某支付了巨额转让费等费用，但在合同签订的一个月内还尚未投入使用就被产权人收回，导致原告产生巨额损失。最后，夏某某向原告出具的《门面转让收条》中明确了“如合同签不下来，应退还壹万元定金给李某某”，可见其转让行为是以原告与余某某签订的《门面签订合同》为条件的。如原告与余某某签订的租赁合同被撤销，其转让合同也失去法律依据和事实基础。且原告同样是在有重大误解的情况下与夏某某签订的使用权转让合同，其付出巨额转让费尚未获得收益房屋便被收回，也属显失公平。故对原告提出的撤销请求应予支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故关于二被告应当承担的相应责任的认定如下：原告李某某与被告余某某签订转租合同后，为开展经营行为投入资金进行装修，在此过程中造成的损失，系基于原告李某某与被告余某某所签订的合同被撤销所致损失，被告夏某某不属于合同当事人，基于合同相对性的基本原则，原告李某某给予房屋租赁合同支付的费用和遭受的损失应当由合同当事人退还并根据过错责任进行分担。被告夏某某不属于该合同当事人，对此不应当承担赔偿义务。对于原告诉请中提出的根据《门面租赁合同》支付给被告余某某的店铺设施押金10000元，没有其他证据予以佐证，被告余某某亦予以否认，故对该项诉讼请求不予支持。本案中，被告余某某明知其承租的南岸资产公司所有的门面，出租人拒绝承租人进行转租而进行转租，其行为存在重大过错。而原告李某某在承租门面时，未审核出租人是否享有出租或者转租权利即签订合同，罔顾由此带来的法律后果，其自身亦负有一定的过错。因此，根据案件事实，本院认定被告余某某具有重大过错，应当承担70%的损失赔偿义务；原告李某某应当自行负担30%的损失。对原告李某某所遭受的损失的认定。原告提交了借条及身份证拟证明其为了开设超市向他人借款200000元，月利息2%的事实，因以上证据真实性无法确定，故对原告请求的利息损失不予支持。对于原告向誉多商务公司缴纳的42000元，该公司退还了28000元给原告。因系原告违约，剩余14000元将不再退还。该笔金额应当视作原告的经济损失，由被告余某某按照其责任比例予以赔偿，金额为9800元。另4200元由原告自行承担。被告夏某某基于转让合同从原告处收取的门面转让费186000元、房租押金5000元、租金24000元，共计215000元应当予以返还。因此，原告要求被告余某某对该部分费用承担民事责任的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。至于被告夏某某辩称其从收取的费用中向被告余某某支付了10000元的抗辩理由，由于没有相应的证据支持且当事人未予认可，本院不予采纳。同时该争议属另一法律关系，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销原告李某某与被告余某某、夏某某签订的门面租赁、转让合同；二、被告夏某某于本判决生效之日起十日内返还原告李某某215000元；三、被告余某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告李某某9800元；四、驳回原告李某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4975元，由被告夏某某承担4677元，被告余某某承担199元，原告李某某承担99元（上述款项原告李某某已全部缴纳，二被告于本判决生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 邓 婷代理审判员 龚 一人民陪审员 林 静二〇一五年十月二十九日书 记 员 曹文娟 来源：百度搜索“”