（2015）淄商终字第366号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-01-04
案件名称
淄博平安物业管理有限公司与王书学物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省淄博市中级人民法院
所属地区
山东省淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
淄博平安物业管理有限公司,王书学
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淄商终字第366号上诉人（原审原告）：淄博平安物业管理有限公司。住所地：淄博市博山区白虎山路25号。法定代表人：冯雷，总经理。委托代理人：李振，山东博骏律师事务所律师。委托代理人：李俊杰，山东博骏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王书学。上诉人淄博平安物业管理有限公司、上诉人王书学因物业服务合同纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院（2015）博商初字第297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人淄博平安物业管理有限公司（以下简称平安物业公司）的委托代理人李振、李俊杰，上诉人王书学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，原告平安物业公司系经工商行政管理部门依法核准登记的物业管理企业。被告王书学系博山区东山街67号荆山小区4号楼2单元201室业主，房屋建筑面积96平方米。2009年1月1日，原告同博山区城东街道办事处荆山社区居民委员会（以下简称荆山居委会）签订物业管理服务合同一份，双方约定由原告为荆山小区1-6号楼提供物业服务，管理期限自2009年1月1日起至2014年12月21日止。原告自2009年1月起至今为荆山小区提供物业服务。荆山小区未成立业主委员会。另查明，荆山小区4号楼南侧有一水泥路，供荆山社区6、7号楼居民通行，部分相邻路段无绿化带。该路在原告为荆山小区提供物业服务之前修建。原审认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。但本案中原告提交的物业服务合同文本显示其系与荆山居委会签订，原告现无证据证实该份合同属前期物业服务合同，也无证据证实系荆山小区全体业主委托荆山居委会与其签订，故该份合同对被告没有约束力。但是，原告对荆山小区已实际提供物业服务，原被告之间形成事实上的物业服务合同关系，被告应当支付相应物业费。关于物业费数额。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。国家发展和改革委员会会、建设部制定的《物业服务收费管理办法》（发改价格（2003）1864号）第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”依据上述规定可以看出，物业服务应采取政府指导价格。根据淄博市物价局、淄博市房产管理局联合制定的淄价字（2006）166号《关于淄博市住宅小区物业管理公共性服务费政府指导价和浮动幅度的通知》，淄博市住宅小区物业管理公共性服务费政府指导价格一、二、三级收费标准分别为0.65元／月／建筑平方米、0.45元／月／建筑平方米和0.25元／月／建筑平方米，并有20%的浮动幅度。综合本案实际情况，原审酌定原告按照最低等级服务标准三级收费标准计收。据此计算，被告应向原告支付2009年1月至2015年5月共计77个月的物业服务费1848.00元（0.25元×96平方米×77个月）。原告主张垃圾清运费，未提供证据证明已实际垫付，对该项诉讼请求不予支持。原告提供的物业服务合同对被告没有约束力，故对原告据此请求被告支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。被告关于未经四号楼全体业主同意即从四号楼后修建水泥路供6、7号楼业主通行所产生的灰尘、噪音、绿化等相邻问题，系在原告提供物业服务之前即已产生，现被告无证据证实原告对此负有解决义务，被告以此为由拒绝支付物业费，原审不予支持。如被告认为道路通行所产生的灰尘、噪音等已影响其正常居住，可依法向有关主体另行主张权利。物业公司所提供的物业服务具有公共属性，关系到小区全体业主的切身利益。如允许个别业主以物业服务存有瑕疵为由拒交物业费，将有损于其他正常交费业主的利益。故被告以此为由拒交物业费，原审不予支持。如业主对物业公司服务水平和质量有异议，可以通过合法的途径依法维护自身的合法权益，必要时也可以成立业主委员会并通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业。本案原告在提供物业管理服务的过程中，对业主提出的物业管理服务不到位的情况应及时妥善处理，并按照相关规定规范物业管理服务，提高物业管理服务的水平。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王书学自判决生效之日起十日内支付原告淄博平安物业管理有限公司物业费1848.00元；二、驳回原告淄博平安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，原告淄博平安物业管理有限公司负担18.00元，被告王书学负担7.00元。宣判后，上诉人王书学不服一审判决，向本院提出上诉称，上诉人王书学与上诉人平安物业公司之间的物业服务合同关系不成立，上诉人王书学从未支付过物业费，表明对上诉人平安物业公司的服务不予认可。上诉人王书学接受上诉人平安物业公司物业服务的前提条件是平安物业公司把之前签订的三方协议落实好，平安物业公司未落实过该条件，上诉人王书学未有接受平安物业公司提供服务的意思表示，上诉人不应支付物业服务费。请求二审法院驳回上诉人平安物业公司的诉讼请求。上诉人平安物业公司不服一审判决，向本院提出上诉称，荆山住宅小区系旧村改造项目，由荆山社区居委会负责改造和兴建，小区建成后未设立业主委员会，只有荆山社区居委会具备选聘物业服务企业的资格，我们与其签订合同的效力应及于社区各业主。根据合同约定，上诉人王书学应缴纳物业管理费至2015年6月份共计1872.00元及违约损失4620.00元。垃圾清运费都是由物业服务企业先行垫付，如未缴纳该费用，环保部门不可能对社区垃圾进行清运，上诉人应返还垫付的垃圾清运费312.00元。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人平安物业公司一审诉讼请求。二审经审理查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案有两个争议焦点问题：一是上诉人王书学与上诉人平安物业公司之间是否存在物业服务合同关系。二是上诉人王书学应向上诉人平安物业公司缴纳物业管理费的数额及应否返还垃圾清运费。关于第一个焦点问题，上诉人平安物业公司与荆山社区居委会于2009年1月1日签订物业管理合同时，上诉人王书学已经入住该小区，上诉人平安物业公司没有证据证实该合同属于与开发商签订的前期物业管理合同，该合同本身对上诉人王书学不具有约束力。但根据该合同载明情况，上诉人平安物业公司自2009年1月1日对该小区的物业进行实际管理，上诉人王书学一直在小区居住，因物业管理具有公共属性，其管理效果及于每一位业主，上诉人王书学与平安物业公司之间可形成事实上的物业合同关系。上诉人王书学主张的关于2008年9月2日会议纪要落实问题，因该会议纪要是在平安物业公司管理小区物业之前形成，且该会议纪要的落实需要各方面的协调配合，非平安物业公司能够自行解决，上诉人王书学以此为由拒绝缴纳管理费的主张不能成立。关于第二个焦点问题，上诉人平安物业公司对小区物业进行基本管理，一审法院按照最低等级服务标准三级收费标准计收管理费符合实际情况。因上诉人平安物业公司与荆山社区居委会于2009年1月1日签订物业管理合同对上诉人王书学没有约束力，合同中约定的滞纳金条款及预交半年物业费的条款对上诉人王书学没有效力。一审法院计算上诉人王书学应缴纳物业费自2009年1月1日至上诉人平安物业公司起诉之日并无不当。关于垃圾清运费的问题，上诉人平安物业公司没有提供证据证实对王书学应缴的垃圾清运费进行了垫付，其要求上诉人王书学返还垃圾清运费的主张不能成立。综上，上诉人王书学、上诉人平安物业公司的上诉请求均不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人王书学承担50.00元，由上诉人淄博平安物业管理有限公司承担50.00元。本判决为终审判决。审 判 长 池卫东审 判 员 王维国代理审判员 禚慧聪二〇一五年十月二十九日书 记 员 徐 琛 来源：