（2015）南法民一初字第550号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-03-11
案件名称
彭军、刘勇与段尔顺房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南县人民法院
所属地区
南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭军,刘勇,段尔顺
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2015）南法民一初字第550号原告彭军（反诉被告），女，1982年12月10日出生，汉族。原告刘勇（反诉被告），男，1981年4月23日出生，汉族。两原告（反诉被告）委托代理人张令羽，湖南金剑律师事务所律师，代理权限为承认、放弃、变更诉讼请求、调解、接受法律文书。被告段尔顺（反诉原告），男，1965年12月14日出生，汉族。委托代理人常湘宁，湖南天恒健律师事务所律师，代理权限为代为书写诉讼文书、签收诉讼文书、递交证据材料、参加庭审活动、承认、放弃、变更诉讼请求、提起反诉、进行和解、上诉、申请强制执行、代领执行款。原告（反诉被告）彭军、刘勇与被告（反诉原告）段尔顺房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成由审判员杨辉担任审判长、审判员付海鹰、人民陪审员李平参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭军、刘勇的委托代理人张令羽与被告（反诉原告）段尔顺的委托代理人常湘宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）彭军、刘勇诉称，2011年8月23日，两原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋买卖协议书》，彭军、刘勇购买段尔顺的房屋，购房款为288000元，2011年12月20日交付房屋，并由段尔顺办好房屋的“两证”给彭军、刘勇。两原告（反诉被告）依约已交付房款250000元，被告（反诉原告）虽交付了房屋，但至今未给两原告（反诉被告）办好房屋的“两证”，导致两原告（反诉被告）不敢入住，故诉至法院请求解除双方的买卖合同，返还已付购房款，赔偿损失及利息。被告（反诉原告）段尔顺的委托代理人常湘宁对本诉辩称，涉诉房屋的地基是集体土地，原告（反诉被告）购买房屋时，被告（反诉原告）已向当时签合同的彭芳泉说明，待国家政策允许时，被告（反诉原告）就给原告（反诉被告）办好“两证”，并且原告（反诉被告）已扣留了38000元的房款，待“两证”办好后，原告（反诉被告）再支付该38000元。现被告（反诉原告）同意解除合同，返还购房款，但不同意赔偿原告（反诉被告）的损失及利息。被告（反诉原告）段尔顺反诉称，2011年8月23日，两原告（反诉被告）委托其父彭芳泉买房，经彭芳泉的亲属介绍与被告（反诉原告）签订了《房屋买卖协议书》，合同约定了房款、付款方式、交房时间及违约责任。被告（反诉原告）告知了彭芳泉该房系本社区内建房，目前不能办理两证，待政策宽松后由被告（反诉原告）为其办理“两证”。合同签订后，被告（反诉原告）按合同约定于2011年12月20日将房屋和车库交给了两原告（反诉被告），两原告（反诉被告）接受房屋后未提出异议，并对房屋及车库安装门后进行了使用。两原告（反诉被告）的委托人彭芳泉购房时明知是不能办理两证的小产权房，从购房至今已有4年多时间，两原告（反诉被告）一直占用该房屋和车库，给被告（反诉原告）造成了较大的损失，故提出反诉，请求判令两原告（反诉被告）赔偿房屋及车库占用费56250元（从2012年1月计算至2015年9月），并从2015年10月起按每月1000元的房屋占用费、每月250元的车库占用费计算至返还房屋及车库为止；由两原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）的房屋降价损失13000元，车库降价损失12000元；两原告（反诉被告）承担本诉和反诉的诉讼费。两原告（反诉被告）彭军、刘勇的委托代理人张令羽对反诉辩称，反诉原告所诉与事实不符，本案的过错在于反诉原告，购买房屋时反诉被告根本不知是小产权房，反诉被告是获得了办理“两证”的承诺后才签订购房协议的。原告（反诉被告）彭军、刘勇就其诉讼主张与反诉辩称向本院递交了如下证据：1、彭军、刘勇的身份证复印件各一份，旨在证明两原告（反诉被告）的诉讼主体资格。2、段尔顺的身份证复印件一份，旨在证明被告（反诉原告）的诉讼主体资格。3、《房屋买卖协议书》复印件一份，旨在证明房屋买卖关系存在的事实。4、彭芳泉提供的证明一份，旨在证明彭芳泉代彭军、刘勇签订了合同。5、收款收据复印件四份，旨在证明已付购房款的事实。6、销售单和收据各一份，旨在证明原告（反诉被告）已给涉诉房屋及车库都安装了门，共计4680元。被告（反诉原告）段尔顺对以上证据质证均无异议。本院对原告（反诉被告）彭军、刘勇所举证据认证如下：对证据1、2、4、5、6的“三性”予以认定；对证据3的真实性予以认定。被告（反诉原告）段尔顺就其辩称与反诉主张向本院提供如下证据：1、段尔顺的身份证复印件一份，旨在证明诉讼身份及主体资格。2、段家政、薛亮的证明各一份，旨在证明出卖房屋时反诉被告的全权代理人彭芳泉明知不能办理“两证”，反诉原告已告知土地是集体土地暂时不能办理“两证”，并同意扣留一部分房款，待能办理“两证”时再付。3、陈金龙、何刚辉的证明各一份、房屋租赁合同及规划许可证复印件各二份，旨在证明2012年至2014年南洲镇火箭社区与反诉原告房屋同地段的房屋租金为每年12000元，车库每年租金为3000元。4、洪传建的证明一份、房屋买卖合同二份，旨在证明2015年房屋出售价格与2011年的价格相比每平方米下降100-200元，车库每平方米下降600元。原告（反诉被告）对以上证据质证认为，对证据1无异议；对证据2有异议，证明内容与《房屋买卖协议书》约定的内容相冲突；证据3与本案无关，损失不是反诉被告造成的，过错不在反诉被告；证据4与本案无关，房屋价格涨降应当由专门的鉴定机构出具证明。本院对被告（反诉原告）段尔顺所举证据认证如下：证据1的“三性”予以认定，证据2能证实被告（反诉原告）告知了来买房的人，自建房屋是集体土地，暂时不能办理“两证”，待政策允许后再办理，可以扣留一部分购房款待办证后再给付；证据3、4与本案不具有关联性。经审理查明，两原告（反诉被告）委托彭军之父彭芳泉买房，经彭芳泉的亲属介绍，2011年8月23日彭芳泉与被告（反诉原告）签订了《房屋买卖协议书》，被告（反诉原告）将自建的位于南县南洲镇南洲西路火箭村八组的住房一套及车库一间以288000元出卖给两原告（反诉被告），合同还约定了付款方式、交房时间及违约责任。合同签订后，原告（反诉被告）支付了购房款250000元，扣留了38000元待办“两证”后再给付，被告（反诉原告）于2011年12月20日交付了房屋和车库。后原告（反诉被告）对房屋及车库安装了防盗门及电动门各一张，共计4680元。另查明，涉诉房屋所占用的土地系农村集体所有的土地，在庭审中，被告（反诉原告）同意两原告（反诉被告）退还已购买的房屋，并由被告（反诉原告）返还购房款250000元及防盗门和电动门的费用4680元给两原告（反诉被告）。本院认为，农村集体所有土地的使用权，依法不得出让、转让。本案中原告（反诉被告）购买的被告（反诉原告）的房屋及车库是建在南县南洲镇火箭村集体所有的土地上，该房屋及车库的买卖实际上是变相转让或出卖农村集体所有土地的使用权，该行为违反了法律和行政法规的强制性规定，故两原告（反诉被告）委托彭芳泉与被告（反诉原告）签订的《房屋买卖协议书》因违反法律的强制性规定而无效。两原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方基于该无效协议而各自取得的财产，应当予以返还，故两原告（反诉被告）要求退还已购房屋，由被告（反诉原告）返还已付购房款的请求，本院予以支持；两原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）赔偿已安装的防盗门及电动门的费用4680元，因该费用是两原告（反诉被告）基于无效协议而实际支付的费用，且房屋返还后，该防盗门及电动门将由被告（反诉原告）实际享用，且被告（反诉原告）也同意支付该费用，故对于原告（反诉被告）的该请求，本院予以支持；至于两原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）赔偿其利息损失，因没有法律依据，本院不予支持。对于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）赔偿房屋、车库的占用费及降价损失的反诉请求，因没有法律依据，本院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）彭军、刘勇委托彭芳泉于2011年8月23日与被告（反诉原告）段尔顺签订的《房屋买卖协议》无效。二、由原告（反诉被告）彭军、刘勇将坐落于南县南洲镇南洲西路火箭村八组的本案涉诉房屋一套及车库一间交付给被告（反诉原告）段尔顺。三、由被告（反诉原告）段尔顺返还两原告（反诉被告）彭军、刘勇的购房款及防盗门、电动门的费用共计254680元。四、驳回原告（反诉被告）彭军、刘勇的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）段尔顺的反诉请求。以上两原告（反诉被告）及被告（反诉原告）各自应履行的义务，在本判决生效后二十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费500元与反诉案件受理费500元，由原告（反诉被告）承担100元，被告（反诉原告）段尔顺承担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 杨 辉审 判 员 付海鹰人民陪审员 李 平二〇一五年十月二十九日书 记 员 江义知附：本案适用的法律条文《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：百度搜索“”