（2015）玉中民一终字第295号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2015-12-10
案件名称
邓某某、吴某某等与蒙某、覃某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区玉林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒙某,邓某某,吴某某,覃某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）玉中民一终字第295号上诉人（一审被告）：蒙某。委托代理人：凌旭东，北流市法律事务中心法律工作者。被上诉人（一审原告）：邓某某。被上诉人（一审原告）：吴某某。一审被告：覃某某。上诉人蒙某因房屋租赁合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2014）北民初字第1832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日受理后，依法组成由审判员梁坚担任审判长，审判员邱汉荣、代理审判员李小莉参加的合议庭，于2015年9月17日公开开庭进行了审理。书记员陈婷婷担任法庭记录。上诉人蒙某的委托代理人凌旭东、被上诉人邓某某、吴某某到庭参加诉讼。一审被告覃某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。一审法院审理查明：邓某某、吴某某与其女邓冬君、子邓海林分别建造的房屋座落均在北流市北流镇松花村27组12号，房屋相邻，暂未办理房屋所有权证，邓冬君、邓海林将其房屋委托邓某某、吴某某出租，租金归邓某某、吴某某所有。2013年4月13日，覃某某、蒙某因生产纸品需要厂房，便与邓某某、吴某某签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋的一、二层约800平方米，年租金56000元，租期五年。签订合同后，覃某某、蒙某即运进机械设备进行生产。之后覃某某、蒙某又陆续租用邓某某、吴某某一楼的房屋一间、右一楼及三楼，但未签订书面租赁合同。租赁房屋初期，覃某某、蒙某能按时交付租金，后来由于经营不善，便不再正常交纳租金。至2013年12月26日止，共欠租金8000元，覃某某立写字据交邓某某、吴某某收执，字据写明：“交房租肆仟元（以前欠下）尚欠捌仟元（8000-）”。2014年8月9日，经双方清算，覃某某、蒙某又欠2014年3月至8月的租金39000元未交纳，覃某某立写欠条一份交邓某某、吴某某收执，欠条写明：“本人从2014年3月至2014年8月份房租未交付，共欠房东邓某某租金叁万玖仟元（￥39000元-），在2014年10月前交清”。覃某某、蒙某共计欠邓某某、吴某某房屋租金47000元。另外，邓某某、吴某某还为覃某某、蒙某垫付了电费4061.85元、水费638.17元。2014年12月3日，邓某某、吴某某向一审法院提起诉讼，请求判令覃某某、蒙某向其付清房屋租金47000元、电费4061.85元、水费638.17元。一审法院认为：本案的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护，覃某某、蒙某应共同承担交纳房屋租金给邓某某、吴某某的责任；覃某某、蒙某拖欠的房屋租金，经双方清算后，由覃某某代表立写的欠条，符合法律规定，客观真实，因此邓某某、吴某某请求覃某某、蒙某支付尚欠租金47000元，应予以支持。覃某某、蒙某在租房期间未向水电部门交清的部分水电费，已由邓某某、吴某某垫付，因此邓某某、吴某某要求覃某某、蒙某返还垫付的水电费，理由正当，证据充分，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、覃某某、蒙某应支付房屋租金47000元给邓某某、吴某某；二、覃某某、蒙某应返还电费4061.85元、水费638.17元给邓某某、吴某某。案件受理费1094元（邓某某、吴某某已预交547元），由覃某某、蒙某负担。上诉人蒙某不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实不清。虽然上诉人和覃某某于2013年4月13日与被上诉人签订了房屋租赁合同，但上诉人于2013年10月便与覃某某协商退伙，双方于2013年10月30日对合伙财产、债权债务作了清算，由覃某某起草了退伙协议书，约定：“蒙某于2013年10月30日正式退伙，其于后所有事项均于蒙某无关”。上诉人与覃某某合伙经营只有四个月，退伙前每月都向被上诉人交付了租金和水电费，并未拖欠过。上诉人在退伙时也当面向被上诉人释明过，退伙后的房屋租金、水电费等一切费用均由覃某某承担，与上诉人无关，被上诉人亦口头表示赞同。之后至被上诉人起诉前，其并未向上诉人追索过租金和水电费，上诉人也没有委托过覃某某向被上诉人立写欠条，覃某某立写的两份欠条均是覃某某的个人行为，与上诉人无关。二、本案上诉人的诉讼主体并不适格。上诉人与覃某某合伙经营只有四个月，期间的房租、水电费都已付清给被上诉人，2013年10月30日上诉人退伙后，覃某某继续租用被上诉人的房屋，其于2014年12月26日向被上诉人出具的欠条所指的尚欠8000元，是指欠2014年11、12月租金。2014年8月9日覃某某再次出具的欠条载明：本人（覃某某）从2014年3月至2014年8月份房租未交付共欠租金39000元在2014年10月前交清。这说明上诉人退伙后，并没有参与到使用被上诉人的房屋，覃某某出具的两份欠条也没有上诉人的亲笔签名。一审判决认定事实不清、诉讼主体不适格，导致判决错误。请求：撤销一审判决，改判由覃某某全部承担房屋租金47000元，电费4061.85元，水费638.17元。被上诉人邓某某、吴某某答辩称：被上诉人与上诉人签订有租赁合同，至于上诉人与覃某某散伙与否是其与覃某某之间的事，与被上诉人无关，上诉人也没有向被上诉人说过其与覃某某散伙的事。上诉人曾经半夜去租赁的房屋搬走东西。直到现在上诉人也都没有把房屋钥匙给被上诉人。一审判决正确。请求：驳回上诉，维持原判。上诉人蒙某在二审举证期限内提供了以下证据：1、上诉人身份证复印件，证明上诉人的身份；2、协议书原件，证明上诉人与覃某某已于2013年10月30日退伙，合伙事务等所有事项与上诉人无关；3、（2015）北民初字第168号民事判决书，证明在该案中邓某某把蒙某列为诉讼主体，并未得到法院的支持，但在本案中把上诉人蒙某作诉讼主体，并判决承担责任是错误的。经组织质证，被上诉人对上诉人提供的证据1身份证无异议；对证据2的散伙协议书的真实性有异议，认为覃某某的签名与租赁合同中的签名在笔迹上存在差异，而且上诉人也没有向被上诉人说过其与覃某某散伙的事，直到2014年10月国庆放假时都没有听说过他们散伙，10月下旬被上诉人打开租赁房屋门才发现他们已搬东西走了；对证据3，认为与本案无关。本院认为：上诉人提供的证据1身份证，只能证明上诉人的身份情况。证据2协议书，被上诉人对其真实性有异议，覃某某也未到庭质证，是否为上诉人与覃某某所签订的协议不能确定，并且在上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同未解除前，该协议的真实与否均不能对抗被上诉人，对该证据不作认定；证据3也与本案无关联。本院对上述证据均不作为认定本案事实的依据。经本院审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：作为承租人的蒙某和覃某某与作为出租人的被上诉人签订的本案房屋租赁合同是有效合同，双方均应严格履行合同。蒙某和覃某某两人已使用承租的房屋，则应依合同约定按时交付租金给被上诉人，但两人并未按时付清租金，还欠交水电费。对拖欠的房屋租金，已经承租人之一的覃某某出具欠条所确认，被上诉人就代两承租人所垫付的水电费已提供相关凭证予以证明，事实清楚，承租人覃阴德和蒙某应承担向被上诉人支付尚欠的房屋租金及返还应由其缴交的水电费的义务。蒙某上诉称其已于2013年10月30日退出与覃某某的合伙，所欠租金及水电费均与其无关，但其并不能提供已告知被上诉人其已与覃某某退伙，并与被上诉人解除了租赁关系的证据，对此被上诉人已予否认，并且在一审诉讼过程中已送达应诉材料给蒙某，而直到一审诉讼结束其都没有对此提出过主张并提供证据。由于蒙某并未与被上诉人解除租赁合同关系，则其仍然是承租人之一，其所称已与覃某某退伙，这只是其与覃某某之间的问题，并不能影响被上诉人依据租赁合同向其主张权利，本案债务应由其与覃某某共同承担。上诉人蒙某的上诉理由不成立，本院对其上诉请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1094元（蒙某已预交），由上诉人蒙某负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁 坚审 判 员 邱汉荣代理审判员 李小莉二〇一五年十月二十九日书 记 员 陈婷婷 微信公众号“”