（2015）穗中法民五终字第4812号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-10-24
案件名称
广州松木贸易有限公司与陈河诚房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈河诚,广州松木贸易有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4812号上诉人（原审被告）：陈河诚，住湖南省常宁市。委托代理人：庞荆，广东粤广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州松木贸易有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：周元松。委托代理人：李东，该公司职员。上诉人陈河诚因与被上诉人广州松木贸易有限公司（以下简称松木公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第1000号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年6月17日，松木公司向广州市荔湾区人民法院起诉称：其与陈河诚于2015年5月9日在铖安信地产中介公司（以下简称中介公司）签订出售广州市荔湾区旧龙溪路新丽街46号302房。双方约定，在松某公司成功办理房产证后5个工作日内须到银行签署贷款文件，提供银行贷款所需一切资料，在银行出具同意贷款书后5个工作日内须到房管局办理递件手续。松某公司在2015年5月26日成功办理了房产证后，多次致电陈河诚要求陈河诚到银行签署贷款文件和提供银行贷款资料，陈河诚都不予理会，松某公司被迫解除合同，故提起诉讼，请求判令：1.陈河诚支付松某公司合同违约金54300元。2.本案全部诉讼费用由陈河诚承担。原审法院经审理查明：2015年5月9日,松木公司(卖方）与陈河诚（买方）及广州市铖安信地产中介公司（经纪方）三方签订《房屋买卖合同》，约定由买方向卖方购买广州市荔湾区旧龙溪路新丽街46号302房，建筑面积56.3519平方米，成交价543000元；买卖双方一致同意由买方按按揭付款支付楼款并办理交易手续，签订本合同时支付30000元作为定金，首期楼款含定金143000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，400000元由买方申请以银行按揭方式支付，买方应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买方知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件办理过户及贷款手续；双方协定按揭手续费由卖方支付，买方于2015年5月9日支付部分定金2000元，余下定金28000须2015年5月11号前支付清，卖方拿到房产证后五个工作日内双方须到银行签署贷款文件，提供银行所需一切资料，待银行出具同贷书后五个工作日双方须到房管局办理递件过户手续，等等。合同签订当天，陈河诚向松某公司支付定金2000元，之后便没有向松某公司支付过任何款项。2015年5月26日，案涉房屋登记在松某公司名下。因陈河诚未按上述合同约定在松某公司取得房产证后5个工作日内到银行办理按揭手续，2015年6月7日，松某公司向陈河诚发出《知会函》，通知陈河诚在2015年6月13日前到按揭公司签署按揭贷款文件，提供银行贷款所需资料，否则有权没收定金，追究违约责任并解除合同，等等。同月14日，松某公司再次向陈河诚发出《知会函》，通知陈河诚由于陈河诚不履行合约，正式解除与陈河诚签订的买卖合同，并追究违约责任。上述两份函陈河诚确认均有收到。经原审法院释明，松某公司选择违约金条款要求陈河诚承担违约责任，要求将已收取的2000元定金在其主张的违约金中直接扣除，并同意适当调低违约金，即扣除定金后要求陈河诚支付违约金50000元。在案件的审理过程中，陈河诚没有提供相关证据证明约定的违约金过分高于造成的损失。原审法院认为：松某公司与陈河诚签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。该合同签订后陈河诚明确表示不再购买案涉房屋，已构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。因合同约定陈河诚应向松某公司支付的违约金为成交价的10%，即54300元，现松某公司要求将已收取的2000元定金在违约金中直接扣除，并同意适当调低违约金即扣除定金后要求陈河诚支付违约金50000元，对松某公司的该要求，应予以支持，即陈河诚应向松某公司支付的违约金为50000元。陈河诚答辩认为不再购买案涉房屋责任在于中介公司，但这显然不能构成对抗松某公司主张的免责事由。陈河诚认为违约金过分高于松某公司实际损失而要求调低，但又无提交相关证据予以证明，故对于陈河诚的该项答辩意见，原审法院不予采纳。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定判决：自判决发生法律效力之日起十日内，陈河诚向松某公司支付违约金50000元。案件受理费579元，由陈河诚负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。陈河诚不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审未能查明事实，判决显失公平。上诉人已经在一审答辩中详尽、如实的陈述了未能履约的情况，事实上本案整个购房过程都由中介公司在操控，中介公司为了继续骗取佣金和造成卖房违约的事实，故意拖延时间、隐瞒信息，需承担造成我方违约的责任。一审法院应通知中介公司到庭，以便查清事实，分清是非和责任。二、上诉人已经支付的2000元购房定金现归被上诉人所有，我方已经承担了违约责任，现被上诉人要求上诉人支付54300元违约金已经高于其实际损失，法院不应支持。上诉请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，或发回一审法院重审。松某公司答辩称：我方不同意上诉人的上诉意见。上诉人不履行合同是其主观故意的行为，在一审庭审时上诉人也已经明确表态拒绝继续购房行为。由于上诉人不履行合同，我们错失了交易机会，因此，上诉人应承担违约责任，依据合同约定支付我方违约金54300元。我方已经在一审时就违约金的数额作出让步，如果上诉人认为违约金过高，超过实际损失的，应举证证明其主张。二审审理期间，双方当事人均没有新证据提交。经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本案二审当中，上诉人陈河诚表示其公积金每月共有200元，不清楚中介是怎么算出来可以进行用15年公积金还清剩余贷款的。对于商业贷款和公积金贷款对涉案房屋产生的影响，上诉人陈河诚表示不清楚。本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，合同当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同当中，陈河诚明确是以按揭付款的方式支付其中40万元房款，但后以中介公司不能帮其进行公积金全额贷款为由明确表示不同意买房，首先，陈河诚没有提交证据证明中介公司曾做出涉案房屋可以公积金贷款40万元的意思表示，退一步讲，即使中介公司有此表示，且同意承担相应义务帮助贷款，在没有证据证明中介公司与松某公司之间存在恶意串通的情况下，陈河诚仍应对松某公司承担违约责任。关于违约金是否过高的问题，陈河诚主张松某公司没有任何损失，但其违约行为使得松某公司丧失了市场交易机会，约定违约金为的是免去守约方的举证责任，也能起到督促当事人履行合同的作用，在同类合同当中，涉案合同约定的违约金并非畸高，本院不予调整。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈河诚的上诉意见缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1158元，由上诉人陈河诚负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 维审 判 员 廖俊莲代理审判员 林锐君二〇一五年十月××日书 记 员 李洁茹 来源：