（2015）淮开民初字第1626号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-05-03
案件名称
付万跃与江苏荣耀房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
付万跃,江苏荣耀房地产投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九条
全文
江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）淮开民初字第1626号原告付万跃。委托代理人李冬，江苏尚淮律师事务所律师。被告江苏荣耀房地产投资有限公司，住所地淮安经济技术开发区汕头路6号香水郡2-2号楼。法定代表人陈宽山，该公司董事长。委托代理人袁仕祥、宗建飞，该公司法律顾问。原告付万跃与被告江苏荣耀房地产投资有限公司（以下简称荣耀公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月13日受理后，分别于2015年5月29日、10月22日两次公开开庭进行了审理。原告付万跃及其委托代理人李冬，被告荣耀公司的委托代理人袁仕祥、宗建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付万跃诉称，2013年3月26日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的香水郡10幢505室，合同约定被告应于2014年12月28日将房屋交付原告。原告依据合同约定付清房款。被告至今未能交付房屋，2015年3月2日，原告向被告邮寄解除合同通知书，被告于次日签收，但被告至今未将购房款退还原告。请求法院判令被告返还原告购房款445263元及利息（从2015年5月3日起按银行同期贷款利率计算至实际还款之日）、契税损失6678.95元、贷款利息损失19780.83元、违约金4452.63元，被告承担诉讼费。被告荣耀公司辩称，双方签订的商品房买卖合同第八条第二款第四项约定：“如果原告未能付清合同项下的全部价款（包括但不限于面积误差计算款项、逾期付款违约金等）及公共维修资金（首期住宅专项维修资金）等法律、法规应当缴纳的各项费用，则合同约定的交付期限应当相应顺延，被告有权延迟交付商品房且不承担逾期交房的违约责任”。该条款是双方真实意思表示，不存在任何可撤销情形。因此在原告没有缴纳维修资金前，被告有权延迟交付商品房且不承担违约责任。因原告要求解除合同的理由不成立，故被告无需返还购房款及利息，也无需承担违约金。契税损失不应当由我方承担。合同第六条约定有定金，基于原告违约，被告选择适用定金条款追究原告违约责任。如果法院判决被告向原告承担有关金钱义务，被告主张在10万元范围内进行相应抵消。经审理查明：2013年3月26日，原、被告签订商品房买卖合同，原告以445263元的价格购买被告开发的香水郡小区第10幢505号房。合同约定：“签订合同签付首付款225263元（含定金5万元），余款22万元由乙方（付万跃）办理按揭贷款；交付期限为2014年12月28日前；若买受人未能付清本合同项下全部价款及公共维修资金等法律、法规规定应缴纳的各项费用，交付期限相应顺延，出卖人有权延迟交付商品房且不承担逾期交房的违约责任；逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人按买受人累计已付款的1%支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。合同签订当日，原告支付首付款225263元，余款原告通过向中国银行淮安浦西支行申请贷款予以支付。截至2015年5月，原告偿还贷款中利息部分为19780.83元。原告另向税务部门缴纳契税6678.95元。另查明，《江苏省住宅专项维修资金管理办法》第七条规定：“维修资金首期交存可以由建设单位代收代交，也可以约定由业主自行交存”。江苏省建设厅、江苏省财政厅《关于转发﹤住宅专项维修资金管理办法﹥的通知》第一条规定：“办理房屋入住手续及交存维修资金时点的确定。购房人与开发建设单位完成验房，正式签收领取钥匙前，购房人将专项维修资金足额存入资金专户”。被告于本案第一次庭审次日即2015年5月30日向原告邮寄《交房通知书》。以上事实，有原、被告当庭陈述、商品房买卖合同、购房发票、还贷明细、契税发票、交房通知书等证据载卷证实。本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，约定不违反法律规定，当事人应当按约定行使权利并履行相关义务。合同履行中，被告延期交房已达到合同约定的解除条件，负有违约过错。关于被告辩称原告未缴纳公共维修基金交房时间可相应顺延。省建设厅、财政厅发布的文件中关于交存维修资金时点的规定为完成验房，正式签收领取钥匙前。本案中，被告未在合同约定的期限内通知原告办理房屋交付手续，未组织原告进行验房，交纳维修基金的时点尚未到达，原告目前未缴纳维修基金的责任不在原告方，故不构成违约，被告无权适用定金罚则要求原告双倍返还定金。被告延期交房已达到合同约定的解除合同条件，原告主张解除商品房买卖合同符合合同约定，原告要求被告返还房款符合法律规定，本院依法予以支持。因被告违约导致商品房买卖合同解除，原告缴纳首付款部分的利息属于原告的损失，被告应当予以承担，原告主张从2015年5月3日起算利息不违反法律规定，本院予以支持。原告主张按揭贷款部分的利息，按揭贷款是原告向银行申请贷款向被告支付的房款，不属于原告的损失，原告主张贷款的利息本院不予支持。关于原告主张的还贷利息损失。合同法规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加。合同约定开发商承担的已付房款1%的违约金，显然无法弥补原告所受的实际损失。原告所主张的还贷利息损失19780.83元亦为其实际损失，所主张没有超出法律保护的范围，且主张的数额正确，故本院对原告该项主张依法应予支持。原告所主张的损失应以其实际发生的损失为限，原告在还贷利息损失之外另主张总房款1%的违约金属重复主张，本院不予支持。关于原告主张契税损失。该费用并非被告收取，且商品房买卖合同解除后原告可向税务部门申请退还契税，故该费用不是原告的损失，原告无权主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定判决如下：一、被告江苏荣耀房地产投资有限公司于本判决生效后十日内向原告付万跃返还购房款445263元及利息（以225263元为基数从2015年5月3日按银行同期贷款利率计算至实际还款之日）、还贷利息损失19780.83元；二、驳回原告付万跃其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8442元，由原告付万跃负担198元，由被告荣耀公司负担8244元（该款原告已垫付，被告于履行付款义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：3454）审 判 长 周 丰代理审判员 谢国春人民陪审员 吕军仁二〇一五年十月二十九日书 记 员 李 坤附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 关注公众号“”