（2015）筑民一终字第1503号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-09-18
案件名称
上诉人汪睦艳与被上诉人马祖慧、唐杰，原审第三人肖祥胜租赁合同纠纷一案二审判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汪睦艳,马祖慧,唐杰,肖祥胜
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第1503号上诉人（原审被告）汪睦艳，女，1987年5月1日出生，汉族。被上诉人（原审原告）马祖慧，女，1990年12月13日出生，汉族。委托代理人程庚，贵州黔信律师事务所律师，执业证号15201200110262892。被上诉人（原审被告）唐杰，男，1991年10月15日出生，苗族。原审第三人肖祥胜，男，1982年8月4日出生，白族。上诉人汪睦艳与被上诉人马祖慧、唐杰，原审第三人肖祥胜租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2015年6月16日作出（2014）筑观法民初字第2122号民事判决，宣判后，汪睦艳不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，被告唐杰系贵州鑫智商贸有限公司的法定代表人，2012年6月26日，其因工作繁忙，书面委托唐剑全权代为办理世纪城M组团综合市场租赁合同签订的相关事宜。2012年7月23日，唐剑代表唐杰（甲方）与汪睦艳（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定由汪睦艳承租甲方位于贵阳市金阳新区世纪城M组团鑫智综合市场一层20号门面用于经营童装、玩具；租期从2012年10月1日至2014年9月30日，第一年租金为28600元，第二年租金为31200元，两年内租金不变，租金为一年一付，乙方在签订合同时支付第一年租金，从第二次付款开始，乙方需提前1个月付清下一年租金；合同签订后乙方还应缴纳5000元为合同保证金，如无违约情况，合同保证金在合约期满后一个月内，由甲方无息全额退还给乙方；商铺原则上不允许转租，若因特殊情况，确需转租，乙方需提前二个月通知甲方，并征得甲方书面同意，方可与第三人订立转租合同，若未经甲方同意，乙方私自转租第三人的，甲方有权解除合同，收回商铺，且不退还已缴纳的租金及保证金。合同签订后被告汪睦艳对门面进行装修后遂使用租赁门面进行经营。2013年4月30日汪睦艳（甲方）与马祖慧（乙方）、丙方唐杰（代理人肖祥胜）签订《门面转让协议》，主要约定了丙方同意甲方将自己位于龙泉苑街20号门面转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利义务，在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延2年，并由乙方与丙方按原合同条款重新签订租赁合同，不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延；丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到2014年9月30日止，每月租金2600元，押金5000元，甲方剩余租期为5个月，剩余租金13000元，押金5000元由乙方支付给甲方，乙方所付的押金由丙方转到乙方名下；乙方于本合同签订之日向甲方支付定金1000元，甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费60000元（包含5个月的租赁费、押金5000元、装修、装饰、设备及其他相关费用）。上述转让协议丙方由第三人肖祥胜作为代理人签订，落款处唐杰的签名系第三人肖祥胜所签，但第三人肖祥胜对于门面转让未告知被告唐杰，其签订协议也未经唐杰授权。协议签订后原告马祖慧从2013年5月开始使用诉争门面至2014年9月底，其找到被告唐杰要求顺延门面租期时遭到拒绝，遂诉至法院，请求判令：1、原、被告于2012年7月23日签订的《门面转让协议》无效，第一被告返还原告转让费60000元；2、诉讼费由被告承担。同时查明，原告马祖慧于2014年10月从唐杰处将原汪睦艳所交的保证金5000元退回。原判认为，本案双方争议的焦点有1、《门面转让协议》是否无效；2、被告是否应当返还原告的60,000元转让费。1、《门面转让协议》是否无效。《门面转让协议》的性质为转租协议，从该协议的形式和内容来看，“房东”唐杰是合同的一方，其同意将门面转让给原告马祖慧，但协议上唐杰的签名并不是其本人所签，而是其工作人员肖祥胜所签，肖祥胜在该协议上签名没有唐杰的授权，从汪睦艳与马祖慧签订协议时提供的《商铺租赁合同》中也明确转租门面要经唐杰书面同意，否则其有权解除合同，作为丙方签字的肖祥胜没有代理权，协议对被告唐杰不发生效力，但协议可视为汪睦艳与马祖慧之间的转让协议，系双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，且该协议并无法律规定的无效情形，故对于原告要求确认转让协议无效的诉请不予支持。2、被告是否应当返还原告的60,000元转让费。转让协议中关于汪睦艳与马祖慧之间的权利、义务对双方有效并具有约束力的，只是对于合同续租的问题，原租赁合同的期限只有两年，被告唐杰对于肖祥胜的行为不予认可，故转租协议中租期顺延两年的约定无法履行。对于肖祥胜的行为是否对唐杰产生约束力，马祖慧在签订转让协议时是知晓《商铺租赁合同》的内容的，且《商铺租赁合同》签订时唐杰委托唐剑签订的授权委托书是作为合同的附件并存的，合同内容中也有“确需转租，乙方需提前二个月通知甲方，并征得甲方书面同意，方可与第三人订立转租合同……”的约定，肖祥胜“代表”唐杰签订转让协议时并没有提供唐杰的书面委托，结合唐杰委托唐剑签订租赁合同的情况来看，被告提出肖祥胜的行为成表见代理的主张不能成立，对肖祥胜的行为应当承担的责任可另行向其主张。对于门面能否续租的问题汪睦艳、马祖慧都有审查的注意义务，《商铺租赁合同》约定的两年租期届满后，因被告唐杰不同意续租门面，转让协议中租期顺延两年的约定无法履行，马祖慧要求汪睦艳退还其交纳的60,000元转让费，因在转让协议签订后马祖慧实际使用汪睦艳已交纳租金（13000元）的门面5个月，并从唐杰处将汪睦艳交纳的5,000元保证金退回，减除上述两项后剩余的42,000元，结合协议内容可视为对汪睦艳原装修、装饰等使用一年零5个月加上双方认为可以顺延两年租期共计三年零五个月的补偿，马祖慧已使用一年零五个月的费用约为17414.63元，汪睦艳应退还马祖慧未能使用的两年费用24,585.37元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”之规定，判决：一、被告汪睦艳于本判决生效之日起五日退还原告马祖慧转让费24,585.37元；二、驳回原告马祖慧的其他诉讼请求。案件受理费减半收取750元,由被告汪睦艳负担300元，原告马祖慧负担450元。一审宣判后，汪睦艳不服，向本院提起上诉称，一、根据“门面转让协议”，转让期满后保证与马祖慧续签2年合同的是唐杰，而非汪睦艳，马祖慧不能续签2年的责任只能向唐杰或肖祥胜主张。二、根据“门面转让协议”约定，60000元转让费的范围除约定外不包括其他任何费用，原判认定包含了未能续签2年的使用费与事实不符。三、马祖慧自己也对不能续签2年有过错。四、汪睦艳并未提出肖祥胜的行为一定构成表见代理，原判对肖祥胜的责任未查明。故请求：一、撤销原判，改判驳回马祖慧的原审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人马祖慧答辩称，一、在双方的转让协议中没有约定60000元的性质。二、签订协议的前提是可以续签2年，最终没有实现。三、肖祥胜能否代表唐杰签订协议，商场应当知道其身份，马祖慧无法得知。四、汪睦艳的代理人提出肖祥胜的行为构成表见代理。被上诉人唐杰经本院通知未应诉。原审第三人肖祥胜经本院通知未应诉。二审查明，汪睦艳于2012年9月20日支付本案涉案门面的装修费用45000元。其余事实与原判查明的事实一致。本案事实，有当事人的陈述、《商铺租赁合同》、“门面转让协议”、装修预算、收据等证据在卷佐证并经质证，本院予以确认。本院认为，汪睦艳与唐杰之间签订的《商铺租赁合同》系汪睦艳与唐杰双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，且该协议并无法律规定的无效情形，故《商铺租赁合同》约定之内容对汪睦艳与唐杰双方均有法律效力。《门面转让协议》系汪睦艳与马祖慧双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，且该协议并无法律规定的无效情形，故《门面转让协议》应当认定为汪睦艳与马祖慧双方之间转让本案涉案门面产生的权利义务依据，该协议约定之内容对双方均有法律效力，且本案中转让已完毕，汪睦艳与马祖慧双方之间转让门面的权利义务已予终结。而汪睦艳与唐杰签订的《商铺租赁合同》已明确约定转租门面需要唐杰书面同意，未经唐杰同意，汪睦艳私自转租该门面的，唐杰有权解除合同，收回商铺，且不退还已缴纳的租金及保证金。现唐杰明确表示对肖祥胜在《门面转让协议》上签字的行为不予认可，故《门面转让协议》对唐杰不发生法律上的效力。依据《门面转让协议》第四条、第五条，60000元转让费应当包括汪睦艳转让门面应当得到的补偿及其在转让行为中获取的利益。汪睦艳用于装修、装饰该门面的费用共计45000元，由于《门面转让协议》约定门面转让后现有的装修、装饰全部归马祖慧所有，则应当对转让时的装修、装饰费用的剩余价值进行计算，因转让日期距汪睦艳与唐杰之间签订的《商铺租赁合同》到期日还有17个月，故转让时的装修、装饰费用的剩余价值为45000元×17/24＝31875元，现双方对“设备及其他费用”并无约定，则应当认定在该门面转让时汪睦艳应当获得补偿的费用为13000+31875＝44875元，剩余60000-44875＝15125元为汪睦艳因门面转让获得的利益。现因《门面转让协议》对唐杰不发生法律上的效力，马祖慧无法实现租期顺延两年的预期利益，而依据《门面转让协议》，应当认定马祖慧签订该协议的初衷是希望能够实现租期顺延两年，汪睦艳与马祖慧均对肖祥胜无代理权未尽到审查的注意义务而导致《门面转让协议》中马祖慧与唐杰之间的约定无法生效，马祖慧因此要求汪睦艳退还60000元转让费不符合合同相对性原则，但基于公平原则，应由门面转让的受益者汪睦艳对马祖慧进行补偿，故本院支持汪睦艳将因门面转让获得利益15125元返还给马祖慧。综上，本院对汪睦艳的上诉主张予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2014）筑观法民初字第2122号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2014）筑观法民初字第2122号民事判决第一项为：汪睦艳于本判决生效之日起五日内退还马祖慧转让费15125元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取750元,由被告汪睦艳负担300元，原告马祖慧负担450元。二审案件受理费1500元，由上诉人汪睦艳负担1000元，被上诉人马祖慧负担500元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 黄 新代理审判员 衷进全代理审判员 姜彦宏二〇一五年十月二十九日书 记 员 郭星昕 搜索“”