（2015）融民初字第2059号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2015-12-04
案件名称
北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司与陈彩英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
福清市人民法院
所属地区
福清市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司,陈彩英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第六条第一款，第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2015）融民初字第2059号原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司，住所地：福州市晋安区茶园街道华林路492号金辉大厦2#楼6层606室。法定代表人林宇，总经理。委托代理人刘海，男，1981年8月26日出生，汉族，住四川省内江市市中区，系公司员工。委托代理人张小钦，女，1991年1月16日出生，汉族，住福建省福清市，系公司员工。被告陈彩英，女，1974年5月28日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司（以下简称“金辉物业”）与被告陈彩英物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘海及被告陈彩英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金辉物业诉称，2008年9月1日被告购买位于福清市龙江路一号福清市国际公馆城住宅一套。根据原告与福清融侨国际公馆业主委员会签订的《物业代管协议》及《物业服务合同》约定，该小区高层住宅物业费每月每平方米1.6元。同时约定，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由业主按户分摊，小区住宅按每月每户60元预收。被告系福清国际公馆2号楼1704单元业主，其房屋为高层住宅，建筑面积为170.93平方米，每月应交物业管理费273.49元，自2012年12月1日至2014年7月31日共20个月，应缴物业费5469.80元；公共水电公摊根据小区实际使用分摊，共欠费20月，应缴1200元。根据物业管理法律、法规的规定，原告全面履行了应尽的物业管理义务，为业主提供了各项服务，但被告长期以来一直未按约定交纳物业管理费。被告拒付物业费的行为已经构成违约，不仅损害了原告的合法权益，也损害了已交物业费业主的合法权益，依法应承担违约责任。为了维护原告的合法权益，诉请判令：一、被告立即支付从2012年12月1日起至2014年7月31日止的物业服务费5469.8元，并按欠费金额的日0.05%支付从应付款之日起至实际付款之日止的逾期交费违约金779.45元；二、被告支付从2012年12月1日起至2014年7月31日公共水电分摊1200元；三、被告承担本案诉讼费用。被告陈彩英辩称：对于原告的诉求不予认可，请求依法予以驳回。理由如下：一、是原告违反合同约定，存在违约行为，相关业主违章搭建没有处理。二、是原告违约在先的情况下，采取极端措施停水停电，违背服务合同公平原则。三、是原告主张的部分诉讼请求已超过诉讼时效。此外，小区保安将被告的丈夫打伤了，在音西派出所都有相应的档案，但一直没有得到赔偿，故不同意缴纳物业费。经审理查明，原告系依法登记成立从事物业管理的有限责任公司，一级资质。被告陈彩英系福清市国际公馆2#1704单元套房的业主，该套房面积为170.93平方米。2012年12月1日原告与福清市国际公馆小区业主委员会签订了一份有效期为三个月（2012年12月1日至2013年2月28日）的《物业代管协议》，约定由其为该小区提供物业服务，住宅房屋的物业管理服务费用按建筑面积1.6元／月·平方米计算收取；公摊水电费按每月60元的标准预收，并根据当月实际产生的费用多还少补。2013年3月25日原告与福清市国际公馆小区业主委员会再次签订一份为期三年（2013年3月1日至2016年2月29日）的物业服务合同，约定仍由金辉物业为该小区提供物业服务，物业服务费按高层住宅1.6元／月·平方米计算，物业服务费按月缴纳，每月15日前缴纳当月费用；公共部分水电费用按每月60元的标准预收，并根据当月实际产生的费用多还少补；并约定业主未按约定缴纳相应的费用的，经乙方书面催缴，应当按照日万分之五的标准支付违约金。原告在管理国际公馆小区期间存在垃圾未及时清理、车辆不规范停放、小区路面存在破损未及时修复等问题。从2012年12月1日起，被告均未缴纳物业费及公摊水电费等物业服务费用。以上事实，有当事人陈述、原告提交的《物业代管协议》、《福建省物业服务合同》、房屋交接验收表、业主登记表、2012-2014年费用管理底册等为证，经庭审举证质证及本院审核，依法予以认定。本院认为：原告作为物业服务企业，据其与福清市国际公馆业主委员会订立的物业服务协议的约定等对国际公馆小区进行物业管理服务，被告在接受物业服务的同时应依约支付相应的物业服务费用。据合同约定，该小区2012年12月1日至2014年7月31日高层住宅的物业服务收费标准为1.6元／月·平方米，经计算，在此期间被告应缴纳的物业服务费约为5469.8元，上述费用被告应予以缴纳，故对于原告要求被告支付物业服务费5469.8元的主张予以支持。原告另主张被告应按欠费金额的日万分之五支付逾期缴费违约金，但未能提供相应的证据证实其曾书面向被告进行催讨，且原告在管理服务中确实存在垃圾未及时清理、车辆不规范停放、小区路面存在破损未及时修复等不足之处，亦存在一定的服务不到位的情形，综合双方的过错程度，故对原告的该项主张不予支持。关于被告主张的诉讼时效问题，原告于2014年8月份即向本院起诉主张权利，但根据相关规定，为预防和化解各类物业管理矛盾纠纷，对于物业纠纷案件均先交由物业纠纷调解服务中心诉前调解，调解不成才于2015年4月2日立案，即原告主张其权利的实际时间应为2014年8月份，并未超过两年的诉讼时效，故对被告的该辩解意见不予支持。原告另主张被告在2012年12月1日至2014年7月31日期间应负担的公摊水电费为1200元，但据合同约定每月60元的公共部分水电费系预收，应根据实际使用情况多还少补，但原告并未提供相应的证据予以证实实际费用，故对原告该诉求本院不予支持。关于被告主张其丈夫遭到小区保安殴打的事情系发生在金辉物业管理该小区之前，与原告并无关联，被告要求原告承担责任缺乏依据，故本院不予支持。被告另主张原告采取停水停电等措施，及未按规定配置管理人员等问题，因未能提供相应的证据予以证实，故本院不予采信。综上，依照《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈彩英应自本判决生效之日起五日内支付给原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司物业服务费5469.8元；二、驳回原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告陈彩英负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 薛爱平审 判 员 林远程代理审判员 张瑜丹二〇一五年十月二十九日书 记 员 施李春附注：一、本判决书引用的主要法律条文《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；……第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 更多数据：搜索“”来源：