（2015）东三法民一初字第895号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-02-29
案件名称
林耀全与东莞市高玛金属制品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林耀全,东莞市高玛金属制品有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法民一初字第895号原告林耀全，男，香港居民。委托代理人张迪，广东弘名律师事务所律师。委托代理人陈海伦，广东弘名律师事务所辅助人员。被告东莞市高玛金属制品有限公司，住所地：东莞市。法定代表人王声平。原告林耀全诉被告东莞市高玛金属制品有限公司（以下简称“高玛公司”）房屋租赁合同一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林耀全的委托代理人张迪到庭参加了诉讼。被告高玛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林耀全诉称，原告与被告于2014年7月签订了《租赁厂房合同书》一份。双方约定，每月租金为73007.5元，租金交付为每月5日前。合同签订后被告开始有按约定的时间定时交付租金，但在2015年2月份开始拖欠原告租金不付，至今已5个多月，共拖欠租金为365037.5元。其间原告多次向被告催讨上述租金，但被告至今仍分文未付。另，原告发现被告分别与三案外人签订了三份《厂房租赁合同》，将部分厂房转租出去，被告在没有经过出租人原告同意的情况下，将部分厂房转租给案外人的行为是极其不诚信的。现原告为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告立即支付拖欠的租金365037.5元；二、解除原、被告双方签订的《租赁合同》；三、本案诉讼费用由被告负担。被告高玛公司在法定期限内未向本院提供任何证据，也未提出答辩。经审理查明，位于东莞市塘厦镇莲湖村缤纷广场宝源二路一号的案涉厂房，系由原告投资建造。案涉房屋未取得土地使用权证，截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证。2014年7月，原、被告签订了一份《租赁厂房合同书》，约定：原告将案涉房屋出租给被告，租赁期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止；总租金为73007.5元／月，被告应于当月5日前缴交租金等。原告主张被告一开始尚能按时交租，主张自2015年2月份开始被告就没有再缴交租金，主张被告未经原告同意违约将案涉房屋进行分租。对上述主张，原告举证了被告与他人签订的租赁合同及收据为证，被告未举证予以反驳。2015年6月12日，原告以被告长期拖欠租金等为由提起本案诉讼，并向本院申请对被告的财产采取财产保全措施。本院于2015年6月23日对被告的财产依法采取了保全措施，当时被告已停止经营，主要负责人去向不明，但被告的机器设备仍占用案涉房屋。经原告申请，本院于2015年7月10日变更财产保全措施，将被告的设备搬出放置于案涉房屋外的走廊位置。庭审中，原告确认只主张截止2015年7月10日前的租金。经本院依法向原告释明：因案涉房屋截止一审法庭辩论终结前尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证，故案涉《租赁厂房合同书》依法无效。经本院释明后，原告变更诉讼请求第一项为：被告立即支付拖欠的房屋占有使用费365037.5元；变更诉讼请求第二项为：确认原、被告签订的《租赁合同》无效。原告其他诉讼请求不变。以上事实，有《租赁厂房合同书》、租赁合同书、收款收据等以及本案庭审笔录、谈话笔录附卷为证。本院认为，被告高玛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据，视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。案涉房屋由原告投资建造，原告对案涉房屋有处分收益权。案涉《租赁厂房合同书》虽系原、被告双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，案涉房屋未取得土地使用权证，截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告于2014年7月签订的《租赁厂房合同书》依法无效。对原告要求确认该《租赁厂房合同书》无效的这一诉讼请求，本院予以支持。《租赁厂房合同书》虽然无效，但被告已实际占有使用案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告仍应按约定的租金标准支付原告房屋占有使用费。本案中，原告按《租赁厂房合同书》约定的租金标准73007.5元／月主张房屋占有使用费，较为合理，本院予以支持。原告主张被告未支付自2015年2月份起至2015年7月10日被告设备被搬离案涉房屋之日止的房屋占有使用费，被告未举证予以反驳，应承担举证不利的后果，本院采信原告的主张，认定被告应支付原告此期间房屋占有使用费388588.3元（73007.5元／月×（5＋10÷31）个月］。原告只主张365037.5元，低于依法计算的金额，系原告自由处分诉讼权利，本院予以准许，故被告应支付原告房屋占有使用费365037.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告林耀全与被告东莞市高玛金属制品有限公司签订的《租赁厂房合同书》依法无效；二、被告东莞市高玛金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告林耀全房屋占有使用费365037.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6775.56元，保全费1020元，原告林耀全已预交，由被告东莞市高玛金属制品有限公司负担。如不服本判决，原告林耀全可在判决书送达之日起三十日内，被告东莞市高玛金属制品有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 韦枝展人民陪审员 林海文人民陪审员 李敏仪二〇一五年十月二十九日书 记 员 余秋玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 关注公众号“”