（2015）田民一初字第00782号

裁判日期: 2015-10-29

公开日期: 2016-03-29

案件名称

淮南国华中小企业投资担保有限责任公司与中国建设银行股份有限公司淮南市分行房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

淮南市田家庵区人民法院

所属地区

淮南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

淮南国华中小企业投资担保有限责任公司,中国建设银行股份有限公司淮南市分行

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条

全文

安徽省淮南市田家庵区人民法院民事判决书（2015）田民一初字第00782号原告：淮南国华中小企业投资担保有限责任公司，住所地安徽省淮南市田家庵区。法定代表人：程曙光，系该公司经理。委托代理人：朱正弦，安徽志高律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司淮南市分行，住所地安徽省淮南市田家庵区。负责人：计金保，系该行行长。委托代理人：胡艳丽，安徽竞合律师事务所律师。原告淮南国华中小企业投资担保有限责任公司（以下简称淮南国华担保公司）诉被告中国建设银行股份有限公司淮南市分行（以下简称建行淮南市分行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法组成合议庭分别于2015年4月13日、2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告淮南国华担保公司的法定代表人程曙光及其委托代理人朱正弦、被告建行淮南市分行的委托代理人胡艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淮南国华担保公司诉称：2014年1月1日原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将自己所有的坐落于本区洞山西路40号的两间门面房出租给被告经营使用，年租金84000元（每月7000元），租期一年至2014年12月31日，合同第六条第3款约定承租方即被告因机构撤并、网点布局调整等原因，可提前终止合同，但应提前6个月通知出租方即原告。合同到期后，被告继续承租使用房屋，原告对此未提出异议，根据合同法第236条规定，原、被告的行为表明原租赁合同继续有效。2015年2月初，被告突然提出不再继续承租房屋，被告的这种行为属于提前终止合同，却没有提前6个月通知原告，显然构成违约。该违约行为导致原告不能顺利衔接出租房屋获取收益，给原告造成经济损失。此外，被告为经营需要对租赁房屋进行了大量装修。请求判令：1、被告给付租金7000元（庭审中明确为2015年1月份的租金）；2、被告将房屋恢复原状；3、被告赔偿经济损失42000元；4、被告负担本案全部诉讼费用。原告淮南国华担保公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、营业执照、组织机构代码证复印件，证明原告诉讼主体资格。被告没有异议。本院经审查予以确认。证据二、房屋租赁合同复印件（2014年1月1日至2014年12月31日），证明：1、房屋的座落位置、租赁期限以及租金；2、根据合同的第六条第3款和第七条的规定构成违约，同时根据合同第四条规定，被告方应恢复房屋原状。被告质证意见：对真实性无异议，对证明观点有异议，本案不适用第六条第3款的规定，被告不再续租就因为合同期满，双方对续租没有达成一致，而不是网点撤离，所以不适用本案，第七条违约责任中没规定合同期满后还要承担违约责任或6个月的违约责任。本案不存在合同第四条规定的保证不破坏房屋主体结构的问题，原告购买时被告已经在房屋内经营，原告购买前已经装修好，就是现在这样的，不存在恢复原状的问题。本院经审查对该证据真实性予以确认。证据三、成交确认书、浦发银行个人业务凭证（复印件），证明2012年12月27日原告拍卖所得该房屋。被告质证意见：对真实性无异议。本院经审查对该证据真实性予以确认。证据四、房屋租赁合同及承租人身份证复印件一份，证明2015年5月16日原告将上述房屋租给淮南市朝阳房地产中介服务有限公司。被告质证意见：租赁合同的真实性由法庭核实，如属实被告没有异议。因涉及案外人本院无法确认真实性。被告建行淮南市分行辩称：1、原告所诉事实与实际不符，被告没有违约。原、被告所签订的合同到2014年12月31日到期，合同期满双方就续租问题未能达成一致，被告于2015年1月30日搬出租赁房屋。2、原告所出租的房屋系拍卖购买所得，原告购买时被告已经在承租该房屋，原告买房时的现状也就是被告使用时的现状，不存在恢复原状的问题。3、被告没有违约，不存在赔偿问题。4、被告同意给付原告诉请的一月份7000元租金，原告其他诉请不成立，应依法予以驳回。被告建行淮南市分行为支持其辩称意见，向本院提交以下证据：证据一、营业执照、组织机构代码证复印件，证明被告的主体资格。原告无异议。本院经审查予以确认。证据二、房屋租赁合同（2014年1月1日至2014年12月31日），证明原、被告租赁合同于2014年12月31日到期，对于合同第六条第3款规定的出租人应该酌情延长租赁期限的，因为当时双方在谈续租的问题，最后没有谈成，被告才于一月份搬出。原告质证意见：对真实性无异议，对证明观点有异议。这个延期应该在2014年12月31日之前找原告谈，但事实上被告是在2015年1月才找原告谈，当时已经进入了下一个续租阶段，而且也不是找原告谈续租的问题，而是谈续租到4月份。本院经审查对该证据真实性予以确认。证据三、会议纪要复印件两份（2015年1月13日和2015年1月15日），证明原、被告曾就房屋的续租进行商谈，续租到2015年4月份，但因原告要求的租金价格太高未达成协议。原告质证意见：对真实性无异议，上面的字是我本人签的。虽然这两次会议纪要是真实的，但并没有按照合同规定提前三个月与原告谈续租问题，而是在合同期满后才协商的，并不影响被告方违约的事实。本院经审查对该证据真实性予以确认。证据四、限期办理租赁房屋交接的函及送达照片、邮寄凭证共计七页，证明被告在合同到期后已通知原告办理房屋交接手续。原告质证意见：对真实性无异议，2015年2月7日收到的，但交接函上说2015年2月1日曾通知原告去办理交接手续，没有这个事情。通知上说是2015年1月27日搬出去的，庭上被告代理人说是2015年1月30日搬出的，被告具体哪天搬出的也没通知原告。原告接到通知后三日内就起诉了，表明原告不同意函的内容。本院经审查对该证据真实性予以确认。证据五、竞买合同复印件第3、5、7、8、11、12页，共计6页，证明被告是该房屋竞买前的产权人，并在实际使用。转让的条件是续租给建行，房屋就是现在房屋的现状。原告质证意见：对真实性无异议，产权人是中国建银投资责任有限公司，而不是建行。被告现在交给原告的房屋既不是拍卖时的现状，也不是出租时的现状。本院经审查对该证据真实性予以确认。经庭审调查，原、被告举证、质证，本院根据采信的证据，认定以下事实：2012年11月27日淮南国华担保公司通过拍卖取得位于本区洞山西路40号门面房两间（西边第1、2间，建筑面积65平方米）。当时该房屋由建行淮南市分行使用。后淮南国华担保公司（出租方）与建行淮南市分行（承租方）经协商就上述房屋租赁事项签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一条房屋坐落淮南市田家庵区洞山西路40号门面房，出租方将拥有产权的房屋租赁给承租方，间数2，面积65平方米，用途营业用房，所租赁房屋应水电设施齐全，供应正常。第二条租赁期限共壹年，出租方从2014年1月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2014年12月31日收回。第三条1、出租房屋年租金捌万肆仟元整。出租方必须向承租方提供规范的房屋租赁发票，承租方将租金以转账方式，按季支付房租给出租方。2、房屋租赁期间，水、电费应由承租人承担，物业费由承租方承担。第五条4、合同届满后，租赁双方及时办理清结。承租方如需继续承租，应提前三个月与出租方协商续租事宜，原承租方在同等条件下，享有续租优先权。第六条承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：3、承租方因机构撤并、网点布局调整等原因可提前终止合同，但应提前六个月通知出租方。租赁合同如因期满而终止，如承租人到期暂时无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。第七条3、任何一方不得单方提前终止合同，如一方提前终止，应赔偿对方全部损失。但不包括合同约定第6条第3款情形……合同签订后，建行淮南市分行继续承租使用该房屋，并按约支付租金。合同期满后，建行淮南市分行仍继续使用该房屋，淮南国华担保公司未提出异议。2015年1月13日建行淮南市分行个金部等部门有关人员及淮南国华担保公司经理程曙光就上述房屋续租事宜进行协商，但未达成一致意见。2015年1月15日双方进行第二次协商，仍未达成一致意见。2015年1月底建行淮南市分行搬出上述房屋。2015年2月6日建行淮南市分行向淮南国华担保公司寄送《限期办理租赁房屋交接的函》，并于即日粘贴在上述房屋的玻璃门上。该函载明：我行于2013年12月25日与你公司签订了一份房屋租赁合同，……合同期限为：2014年1月1日至2014年12月31日，现租赁合同已经到期，我行不再租赁你公司房屋，并于2015年1月27日搬出。2015年2月1日我行曾通知你公司前来办理房屋交接，但你公司未来办理。现我行再次书面通知你公司，自收到本通知之日起三日内与我行办理租赁房屋的交接事宜，逾期不来办理应视为我行已交付租赁房屋，我行将不再承担房屋租金，由此产生的法律后果，由你公司自行承担。次日淮南国华担保公司收到该函。淮南国华担保公司因房屋内没有水电，地板、卫生间不成样子以及被告违约等原因拒绝办理交接并于2015年2月10日起诉来院。本案在审理过程中，淮南国华担保公司当庭放弃第二项诉讼请求，即放弃要求被告恢复房屋原状，同时表示于2015年4月初取得上述房屋的钥匙，于2015年5月16日将上述房屋出租给案外人，并已于2015年6月18日将上述房屋交付案外人。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应遵守诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2014年12月31日到期，后双方未续签新的租赁合同，建行淮南市分行在合同期满后继续使用租赁房屋，淮南国华担保公司未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原房屋租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。建行淮南市分行使用租赁房屋至2015年1月底，故建行淮南市分行应按约支付淮南国华担保公司一个月的租金7000元。原告淮南国华担保公司关于被告给付租金7000元的诉讼请求，合法有据，且被告建行淮南市分行同意给付，对此本院依法予以支持。建行淮南市分行未按原房屋租赁合同约定提前六个月通知淮南国华担保公司终止合同，应依法赔偿淮南国华担保公司因此造成的实际损失。结合实际情况本院酌定该损失为21000元。原告淮南国华担保公司关于赔偿损失42000元的诉讼请求，超过部分，本院依法不予支持。原告淮南国华担保公司关于放弃要求被告恢复房屋原状的诉讼请求，不违反法律规定，本院依法予以准许。被告建行淮南市分行关于不存在赔偿的辩称意见，依据不足，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告中国建设银行股份有限公司淮南市分行于本判决生效之日起十日内给付原告淮南国华中小企业投资担保有限责任公司租金7000元；二、被告中国建设银行股份有限公司淮南市分行于本判决生效之日起十日内赔偿原告淮南国华中小企业投资担保有限责任公司经济损失21000元；三、驳回原告淮南国华中小企业投资担保有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，原告淮南国华中小企业投资担保有限责任公司负担525元，被告中国建设银行股份有限公司淮南市分行负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审　判　长　　周桂芳人民陪审员　　张怀德人民陪审员　　汪庆华二〇一五年十月二十九日书　记　员　　陈　娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。来源：百度搜索“”