（2015）惠中法民一终字第974号

裁判日期: 2015-10-29

公开日期: 2016-08-03

案件名称

惠州市惠阳区总工会与唐松水房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省惠州市中级人民法院

所属地区

广东省惠州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

唐松水,惠州市惠阳区总工会

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国工会法（2001年）》：第二条第一款，第四十一条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十七条，第一百九十五条，第一百七十条

全文

广东省惠州市中级人民法院民事判决书（2015）惠中法民一终字第974号上诉人（原审被告）：唐松水。被上诉人（原审原告）：惠州市惠阳区总工会。法定代表人：杨冶城。委托代理人：方俊、方雁强。上诉人唐松水因与被上诉人惠州市惠阳区总工会房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第43号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告惠州市惠阳区总工会于2014年12月1日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令原被告租赁关系解除，被告返还租赁房产（即被告搬离惠阳区淡水镇南门大街工人文化宫8号之5门店）；2、判令被告向原告支付房屋占用费暂计35200元（房屋占用费从2014年4月开始计算至起诉日，应当计算至被告搬离租赁房产之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。主要事实和理由：原被告于2005年签订《楼房续租合同》，将原告位于惠州市惠阳区淡水南门大街工人文化宫8号之5门店的商铺（面积50平米）出租给被告，租赁期限3年（从2006年1月1日起至2008年12月31日）。双方签订的合同早已到期，未能就承租事宜重新签订合同，被告仍然继续承租使用租赁铺位，双方构成不定期租赁合同，作为出租人的原告有权随时解除租赁关系，原告多次要求解除合同，要求被告搬离租赁铺位，并发出书面通知，依法解除租赁关系。但被告收到通知后拒绝解除合同、拒绝搬离租赁铺位，继续侵占使用铺位，被告的行为已经严重侵犯原告合法权益。被告辩称：已与原告达成协议，以协议内容为准，下午提交书面协议给法庭。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2005年12月31日，原被告签订《楼房续租合同》，约定原告位于淡水南门大街工人文化宫8号之5门店一间（面积约50平米）租给被告经营。合同主要条款为：“一、租用期限自2006年1月1日至2008年12月31日止，租用期限3年。期满后原告如继续出租，按当年市价，在平等互利原则上优先考虑给被告继续承租，另行订立合同。二、每月租金4400元，交租期限为当月5日前交清。如有违反，原告有权单独终止合同收回楼房，不负责被告任何经济损失，并从被告押金中扣回应欠租金。……八、合同期内，如政府有关部门需要该楼房作其他用途，双方应无条件服从，原告不负任何经济责任，押金如数退还被告，同时终止合同。”合同签订后，双方依约履行了义务。另查明，《楼房续租合同》约定的租赁期满后，原告继续将涉案房屋租赁给被告，双方没有签订书面合同约定新的租赁期限。原被告在庭审时确认被告缴纳租金至2014年3月。原审法院判决理由和结果原审法院认为：在《楼房续租合同》履行期满后，承租人即被告继续使用租赁物，原告作为出租人并没有提出异议，原被告的租赁合同继续有效，但期限应为不定期。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被告在原告发出的《终止租赁关系通知》签收表上签名，证明被告收到了原告的终止租赁通知书。并且，原告在《关于唐松水等人信访问题的答复中》也提到了宽限期为三个月，这符合合同法规定的不定期租赁中出租人解除租赁合同的情形。因此，原告诉请确认原被告租赁关系解除的理由成立，本院予以支持。其次，由于租赁合同已经解除，被告有义务按时归还租赁房产给原告。故原告诉请被告支付2014年4月起房屋占用费于法有据，本院予以支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2015年3月18日作出三项判决：一、确认原告惠州市惠阳区总工会与被告唐松水的租赁合同关系解除。被告唐松水在本判决发生法律效力之日30日内将位于淡水南门大街工人文化宫8号之5门店返还原告惠州市惠阳区总工会。二、被告唐松水应在本判决发生法律效力之日15日内支付原告惠州市惠阳区总工会房屋租金（自2014年4月起按每月4400元计算至房屋返还给原告之日止）。三、驳回原告惠州市惠阳区总工会的其他诉讼请求。案件受理费780元，减半收取即390元，由被告唐松水承担。当事人二审的意见原审被告唐松水不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：一、被上诉人存在恶意诉讼欺诈,且本案程序严重违法，未经开庭作出判决,非法剥夺了上诉人诉讼权利。根据一审法院发出的传票,本案一审开庭时间定于2015年3月11日。2015年3月10日,上诉人与被上诉人双方已达成庭外调解,被上诉人起草了调解协议书,上诉人根据被上诉人的要求在调解协议书上先行签字后被上诉人收走了调解协议书,被上诉人律师当即告知上诉人第二天不用去开庭,且其第二天会向法庭递交撤诉申请书及给一份用印后的调解协议书给上诉人。3月11日,上诉人按原定的开庭时间到了一审法院,但因被上诉人承诺撤诉故上诉人没有作应诉的准备。到达一审法院后,被上诉人律师称由于其保管印章的人开会无法用印致使不能当天向法庭递交撤诉申请书,被上诉人律师承诺用印后立即向法庭交撤诉申请书,法院也要求被上诉人尽快提交撤诉申请书,所以法庭当时并没有组织双方开庭,也没有要求上诉人答辩,上诉人也没有在开庭笔录签名。不久,一审法院即通知上诉人领取民事判决书。因达成庭外调解被上诉人律师承诺向法院提出撤诉,也告知上诉人第二天不用去开庭，但被上诉人最终且没有向法院提出撤诉,被上诉人明显存在恶意诉讼欺诈,非法剥夺了上诉人诉讼权利。本案在2015年3月11日没有经过开庭审理,其后被上诉人也没有向法院提交撤诉申请,在此情形下,一审法院应再行安排时间进行开庭审理,但是法院未经开庭而是尔后直接下判,没有给予上诉人答辩的机会,也非法剥夺了上诉人诉讼权利。上诉人认为,由于被上诉人律师的恶意诉讼欺诈、一审法院未经开庭作出判决导致上诉人利益受损,上诉人无法行使当事人的正当诉讼权利,致使本案未进行调查事实,而一审法院竟然在此种情况下作出判决,实属程序严重违法,理应发回重审。二、被上诉人违背诚实信用原则,造成上诉人巨大的装修损失,被上诉人不应单方终止租赁关系。2005年,上诉人与被上诉人双方签订了《楼房续租合同》,合同约定租赁期自2006年1月1日至2008年12月31日止。合同届满后,双方均默认按原合同继续履行已长达6年多,上诉人与被上诉人合作融洽,上诉人按时交缴租金,被上诉人予以接收,双方存在事实的租赁关系。在此情形下,双方应通过协商商定租赁合同的续租和期限问题,被上诉人不应单方终止租赁。现被上诉人单方终止租赁,实属被上诉人违反诚实信用原则。租赁期间,上诉人基于对被上诉人信赖,曾投入大量资金进行店铺装修。被上诉人造成上诉人巨大的装修损失,在店铺的装饰装修赔偿问题双方无法达成一致意见的前提下,一审法院未就此作出处理但作出判决解除租赁合同处置了争议财产,完全属于在无视案件事实情况下作出的错误判决。即使本案不发回重审,也应驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人口头答辩要求二审维持原判。根据二审查询的情况，被上诉人在二审查询后补充提交了下列证据：1、惠州市惠阳区人民政府办公室惠阳府办[2008]268号《关于区级部门预算单位物业实行统收统管的通知》；2、惠州市惠阳区总工会《关于要求界定总工会及所属事业单位区工人文化宫资产为工会资产的请示》；3、惠州市惠阳区财政局《关于区总工会要求产权界定的意见》。本院查明的事实本院二审除查明一审已经查明的事实外，还补充查明：1、2014年1月，被上诉人向包括上诉人在内的承租户发出《终止租赁关系通知书》，要求与上诉人终止租赁关系，上诉人等承租户在2014年2月20日前交搬离承租房屋。上诉人等承租户有异议，提出要求继续承租房屋；如被上诉人收回房屋，应赔偿装修费、搬迁费和货物折旧费损失。之后，上诉人等承租户又向有关部门投诉，被上诉人以书面形式答复了上诉人等承租户的信访问题。上诉人现仍在承租房屋经营。2、2008年12月15日，惠阳区政府办公室下发《关于区级部门预算单位物业实行统收统管的通知》，决定从2009年1月1日开始，对区级部门预算单位的物业（房产、地产和股权）收入直接存入区新信资产管理办公室的物业收入专户，区新信资产管理办公室凭开户银行的收款凭证开具发票。各预算单位的物业经公示明晰后，必须按照区新信资产管理办公室的要求，在2009年6月30日前办好产权交接手续。物业租赁或合作经营合同于2009年1月1日后到期的，由区新信资产管理办公室统一管理，原物业单位不得续签或另签合约等。惠州市惠阳区总工（含下属行政事业单位）属惠阳区实行部门预算单位的范围。2、2009年3月19日惠阳区总工会向惠阳区政府报请《关于要求界定总工会及所属事业单位区工人文化宫资产为工会资产的请示》，要求界定区总工会及所属事业单位区工人文化宫资产为工会资产。同年5月11日，惠州市惠阳区财政局向惠阳区政府出具《关于区总工会要求产权界定的意见》，建议先由区新信办按照惠阳府办[2008]268号接管区总工会及区工人文化宫的资产，待产权界定工作完成后，再根据产权界定结果对资产进行划分。二审判决的理由和结果本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，根据查明的事实及上诉人在二审中的上诉意见，本案二审的焦点主要是：一是涉案房产权属是否清楚；二是被上诉人应否对上诉人的装修作出补偿；三是一审程序是否违法。关于第一个问题。根据《中华人民共和国工会法》（下称《工会法》）第二条的规定，工会是职工自愿结合的工人阶级的群众组织。第四十一条规定：工会经费的来源：（一）工会会员缴纳的会费；（二）建立工会组织的企业、事业单位、机关按每月全部职工工资总额的百分之二向工会拨缴的经费；（三）工会所属的企业、事业单位上缴的收入；（四）人民政府的补助；（五）其他收入。第四十六条规定：工会财产、经费和国家拨给工会使用的不动产，任何组织和个人不得侵占、挪用和任意调拨。从以上规定可知，工会的组织架构有别于政府行政机关，工会的经费和财产有别于国有资产的管理。涉案的惠阳区淡水镇南门大街工人文化宫8号之5门店，被上诉人虽然没有提供房地产权证，证明涉案房屋属其合法所有，并有占有、使用、收益和处分的四项权能。但从2005年12月31日上诉人与被上诉人签订《楼房续租合同》后，无任何单位或团体向被上诉人主张房屋权利的事实分析，被上诉人出租给上诉人使用的房屋不存在权属之争。惠阳区政府办公室2008年12月25日下发的《关于区级部门预算单位物业实行统收统管的通知》，也只是要求将区各部门预算单位的物业实行统一收回，统一管理，不涉及权属之争问题。至于租金收据有时由被上诉人开具，有时由被上诉人下属单位工人文化宫开具，有时由惠阳区政府委托的新信资产管理办公室开具，这只涉及管理问题，并不改变涉案房屋属被上诉人管理的资产的性质。故上诉人上诉认为涉案房产权属不清，被上诉人无权出租的上诉意见理由不充分，本院不予采纳。关于第二个问题。双方2005年12月31日签订的《楼房续租合同》约定租赁期限自2006年1月1日至2008年12月31日止。合同期届满后，双方未再续签合同，但经被上诉人同意，上诉人继续使用出租房屋至今，房租交至2014年3月份。本院认为，合同期届满后，双方对合同继续履行没有提出异议，出租人允许承租人继续使用房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应认定原租赁合同继续有效，双方转变为不定期合同。对于不定期的租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条赋于当事人可随时解除合同的权利。现被上诉人要求与上诉人解除租赁合同，原审据此支持被上诉人的该项请求有法律依据，本院予以确认。至于上诉人要求被上诉人赔偿装修损失的问题。本院认为，《楼房续租合同》已约定合同期满后承租人在该楼房内外投资装修的不动资产（可动资产除外）全部归被上诉人所有。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在第十二条也规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持”。上诉人在合同期满双方没有签订新合同的情况下，对房屋进行装修，故其因装修造成的损失应自行承担。上诉人上诉要求被上诉人赔偿装修损失没有法律依据，本院不予支持。关于第三个问题。经查明，本案属事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的民事案件，原审适用简易程序审理本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十五条规定：基层人民法院和它派出的法庭审理简单的民事案件，可以用简便方式传唤当事人和证人、送达诉讼文书、审理案件，但应当保障当事人陈述意见的权利。本案中，原审法院已向上诉人送达了开庭传票，上诉人也到庭参加了诉讼，庭审中原审法院了询问了上诉人的意见，上诉人也作了陈述，不存在剥夺上诉人诉讼权利的情形。上诉人拒绝在庭审笔录签名，不影响案件事实的认定。双方不能达成和解协议不是一方的原因造成。原告是否撤诉，应由原告自行处分诉讼权利，法院不能强求。综上所述，原审认定事实清楚，程序合法，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费780元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赖锦荣审　判　员　　苏丹红代理审判员　　胡　江二〇一五年十月二十九日书　记　员　　廖献鹏附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；关注微信公众号“”