（2015）枣民四商终字第135号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2015-12-24
案件名称
滕州大隆贸易有限公司与蔡生物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省枣庄市中级人民法院
所属地区
山东省枣庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡生,滕州大隆贸易有限公司
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）枣民四商终字第135号上诉人（原审被告）：蔡生。委托代理人：孙方方。被上诉人（原审原告）：滕州大隆贸易有限公司。住所地：滕州市北辛路****号通盛上海花园。法定代表人：周高标，该公司总经理。委托代理人：秦德刚，该公司工作人员。委托代理人：贺建文，该公司工作人员。上诉人蔡生因与被上诉人滕州大隆贸易有限公司（以下简称大隆公司）物业服务纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2015）滕商初字第631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年8月1日，中盛物业与滕州中盛房地产有限公司签订前期物业服务合同，将通盛上海花园委托中盛物业进行前期物业管理服务。后滕州中盛房地产有限公司制定《通盛上海花园一期前期（住宅）业主临时公约》，约定物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，小高层每平方米0.5元／月，多层每平方米0.5元／月。被告蔡生购买了通盛上海花园5号楼2单元601住房一套（建筑面积113.56平方米），2006年10月29日，被告蔡生与中盛物业、滕州中盛房地产有限公司三方签订承诺书，承诺同意遵守《通盛上海花园一期前期（住宅）业主临时公约》，被告蔡生物业服务费为每月56.78元，从2010年5月1日起计算到2013年7月31日共计39个月，被告蔡生共计欠物业费56.78元／月×39个月=2214.42元。因被告拒绝交纳物业服务费，原告因此诉至法院。庭审中，被告认为原告违约在先，为证明其主张，提交了物业服务存在一般性瑕疵的照片一宗，经质证，原告大隆公司对其真实性无异议。另查明：2013年12月18日，经市工商行政管理局批准，原告的名称自滕州中盛物业管理有限公司变更为大隆公司。原审法院认为，中盛物业与滕州中盛房地产有限公司签订的前期物业服务合同、前期业主临时管理规约以及与被告蔡生签订的承诺书是系真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。现中盛物业已变更为大隆公司，原告大隆公司提供了物业管理服务，被告蔡生作为通盛上海花园的业主应当履行给付物业费的义务。被告辩称的水管维修问题，与本案属于两个不同的法律关系，被告可另案起诉。虽然原告在该期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已提供了基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，单个业主不能以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，使其服务质量下降，进而影响小区居民的生活质量，最终损害的是其他按时足额交付物业服务费的业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。因此，原告大隆公司依法向业主主张支付物业费2214.42元的诉讼请求，理由正当，于法有据，该院予以支持。原告关于滞纳金的诉请，因该滞纳金性质为违约金，原告作为物业服务单位，应当进一步提高服务质量，以期得到包括被告在内的大部分业主的最大满意，但是从本案查明的事实来看，原告所提供的物业服务中存在一般瑕疵，同时原告在庭审中未能提供双方约定物业费的具体交纳时间，亦未提供向被告催交物业费的证据，故原告主张滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。鉴于原被告之间系管理服务合同关系，原告应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好服务。业主对物业管理企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解、互相包容，以更加适当、合理的履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建安定和谐社区。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告蔡生判决生效之日起十日内支付原告大隆公司2010年5月1日至2013年7月31日期间共39个月物业服务费2214.42元；二、驳回原告大隆公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告蔡生负担。上诉人蔡生不服原判上诉称：一、上诉人于2006年10月29日与被上诉人签订了业主临时公约，自2006年上房后由于自来水给水管（公共部分）堵塞问题多次与物业公司进行交涉。但是物业公司敷衍了事，一直没有正面解决过问题，每次去找都只是进行前台记录，并推脱给房产公司，最后在上诉人的努力下，房产公司委托物业公司进行维修，但是物业公司并未尽到受托责任。从2006年至2010年，即使未得到应有的服务，上诉人亦积极缴纳物业费用。自2010年5月起．上诉人暂缓缴纳物业费用实属无奈之举，上诉人交纳物业费应该得到相应的服务。自来水给水管的问题一直没有解决，一到冬天家里没有水用，这种物业服务状态任何业主都无法接受。二、上诉人从未拒缴物业管理费用，被上诉人也未曾多次催缴。业主与物业公司签订的《业主临时公约》里并没有约定物业费用的具体缴纳时间，物业公司和房产公司签订的《前期物业服务合同》对业主并没有约束力，所以收取滞纳金根本就是无据可依。三、一审法院认定的一般性瑕疵的服务，被上诉人在一审中明确表示无异议，但其理由为业主不让动用维修基金。在业主与物业签订的《业主临时公约》和《物业公司服务手册》里有明确说明：物业费收费构成为每平方0.5元的物业管理费里包括了清洁费、环境保护与公共区域绿化费、保安费、工程维修保养费、设备运行费、行政办公和人事管理费、公共区域及设施的保险费、节日装饰活动费、管理者酬金和其他相关费用等等。并且在提供的服务项目里说明了公共服务项目内容．包括了公共设施的维修和维护，无需动用物业维修基金。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法判决：驳回被上诉人的诉讼请求，督促被上诉人承担相应的维修义务；诉讼费由被上诉人负担。被上诉人大隆公司答辩称：请求二审法院依法判决维持原判。二审中，上诉人提交《用户手册》一份、照片四张，用以证明开发商曾委托被上诉人维修上诉人的自来水上水管，但维修之后第二年又发生损坏，被上诉人不愿继续维修。但被上诉人应当承担维修水管的义务，维修费用应当在物业费中，无需动用维修基金。被上诉人的质证意见为对证据的真实性认可，对证明目的不予认可。二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应当承担向被上诉人给付物业服务费的责任。上诉人主张其上水管存在质量问题，被上诉人并未尽到维修义务，故其不应当交纳物业费用。对此，本院认为，上水管存在质量问题系上诉人与涉案房屋出卖人即滕州中盛房地产有限公司之间的买卖合同纠纷，与本案的物业服务纠纷并非同一法律关系。上诉人主张滕州中盛房地产有限公司委托被上诉人维修其上水管，被上诉人对此不予认可，上诉人未提交其他有效证据对此予以证明，故该主张因证据不足，本院亦不支持。因此，上诉人以上水管存在质量问题抗辩物业费的交纳没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被上诉人提供物业服务时存在小区卫生差、安保不足、路面门铃损坏等问题。本院认为，被上诉人的行为并未构成根本性违约，上诉人不得据此行使先履行抗辩权。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，被上诉人向上诉人书面催交了物业费，上诉人应当依法履行向被上诉人交纳物业费的责任。综上，上诉人的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蔡生负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 莹审 判 员 孙 晓代理审判员 单 伟二〇一五年十月二十九日书 记 员 孔文慧 来自