（2015）朝民三终字第00578号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-01-07
案件名称
刘兰庆与朝阳中阳房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件二审民事判决书
法院
辽宁省朝阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省朝阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘兰庆,朝阳中阳房地产开发有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民三终字第00578号上诉人（原审原告）刘兰庆，男，1942年6月8日出生，汉族，退休工人。委托代理人刘玉红（刘兰庆女儿），女，1970年2月28日出生，汉族，无业。被上诉人（原审被告）朝阳中阳房地产开发有限责任公司，住所地朝阳市双塔区朝阳大街四段133号。法定代���人刘志国，总经理。委托代理人李少伟，辽宁承远律师事务所律师。上诉人刘兰庆因与被上诉人朝阳中阳房地产开发有限责任公司（以下简称中阳房地产）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服建平县人民法院（2015）建叶民初字第01802号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘兰庆的委托代理人刘玉红、刘钧，被上诉人中阳房地产的委托代理人李少伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘兰庆在一审中起诉称：2010年，被告因体育馆周边地区改造工程项目欲拆迁原告自有平房和门房各一间，遂与原告签订《房屋拆迁（产权调换）补偿安置协议书》约定：被告以荣和家园12号楼3单元3层西户、中户房屋作为调换房屋，两间调换建筑面积分别为88平方米、90平方米；产权调换房屋建筑面积无论超出还是不足拆迁住宅建筑面积部分的价款双方都互不找差价；被告保证在2014年8月30日前将产权调换房屋交付给原告。然而，被告在约定时间内没有建好房屋，该房屋建好后没有履行合同，而是向原告提出支付合同外的不合理费用的要求，否则就不履行合同。于此同时，原告还发现了该房屋楼梯设计上的重大瑕疵，而这个瑕疵被告从来没有告诉过原告，实际上是对原告隐瞒了这一重大瑕疵，对此其理应承担赔偿责任。该公司法定代表人于2006年代表公司向我出具欠我3.6万元的欠条足以抵消房屋维修基金，预交的水电费用，有线初装费合计10264元。现诉至法院，请求判令被告立即按合同的约定无条件交付原告房屋，被告支付因其隐瞒该房屋楼梯设计瑕疵而产生的房屋差价款371115元，被告支付原告因其故意迟延交付房屋而给原告造成的损失1万元（截止2015年5月31日），本案诉讼费由被告承担。中阳房地产在一审中答辩称：一、原被告签订房屋拆迁补偿安置协议时，考虑到荣和家园所在区域房屋拆迁进展艰难，原被告并没有约定被告向原告交付产权调换房屋的时间，同样由于此原因，被告给付了原告极其优厚的补偿，原告的被拆迁房屋主房仅70.14平方米，门房无产权证，面积45.84平方米，被告却约定给予原告面积88平方米和90平方米两套楼房和20平方米的小房作为补偿，此补偿可谓极其优厚。原告称被告保证在2014年8月30日前将产权调换房屋交付给原告与事实不符。另外，本案房屋所在的12号楼尚未验收，不符合交付使用的法定条件。所以，原告要求被告立即按合同的约定无条件交付房屋的诉讼请求无事实和法律依据，依法不能成立。二、原告所称的房屋楼梯瑕疵及其赔偿请求没有事实和法律依据，同样不能成立。三、由于原被告并没有约定被告向原告交付产权调换房屋的时间，再者，本案为房屋拆迁补偿安置合同，并非商品房买卖合同，并不适用最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释关于逾期交付房屋按同地段同类房屋租金标准确定违约责任的规定，所以原告要求被告按同地段房屋租金标准赔偿损失的诉请请求也没有事实和法律依据，依法不能成立。综上，应依法驳回原告的全部诉请请求。一审法院审理查明：被告中阳房地产是荣和家园商品房的开发企业。原告为荣和家园的回迂户。2010年10月28日，被告作为拆迁人（甲方）与原告刘兰庆（乙方、被拆迁入）签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，双方约定，被告将原告位于拆迁范围内70.14平方米的平房及45.84平方米的门房调换为荣和家园12号楼3单元3层西户、中户楼房2处，建筑面积分别为88平方米和90平方米，同时约定产权调换房屋建筑面积为约定面积，实际建筑面积以建平县房产测算面积为准；第三条第五项约定过渡期补助费不在（再）给付；第六条第一项、二项约定：乙方保证在2010年10月28日前搬迁腾空被拆迁房屋，甲方保证在2014年8月30日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交给乙方。协议签订后，原告按约定搬迁腾空了房屋，被告按约定提供给原告周转用房，现在原告仍在周转用房居住，但被告至今未按约定将符合国家有关规范、标准的房屋交付给原告。案涉置换房屋的建筑工程已经竣工，但未经有关部门验收。上述事实，有原、被告的一致陈述及原告向本院提供的《房屋拆迁补偿安置协议书》在卷佐证，经庭审质证、认证，双方当事人对以上证据的真实性无异议，本院予以采纳。原告提供标有住宅的结算清单复印件所证明的是原被告的有关收费争议，与本案诉请无关联，故不予采纳。原告提供荣和家园宣传单及房屋照片5张欲证明房屋设计存在瑕疵。因房屋设计是否存在瑕疵需相关权威部门认定，仅凭宣传单和照片不能当然认定房屋存在瑕疵，故本院不予采纳。原告提供借条复印件一枚所证明被告法定代表人向原告借款3.6万元，因所证明的问题与本案诉请无关联，本院不能采纳。一审法院判决认定：本案系房地产开发企业作为拆迁入与被拆迁入达成《房屋拆迂补偿安置协议》，而涉及平等主体之间关于拆迂安置协议的纠纷仅在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了拆迁安置补偿协议的优先权，相关的法律法规对此并无相应规定，鉴于本案的争议系房地产开发企业因开发商品房引发，所以相关问题应当参照关于商品房买卖合同的法律法规进行裁量。虽然被告未按本院要求提供相关的行政许可，但案涉房屋已经竣工，本案原、被告签订的《房屋拆迂补偿安置协议》又系双方真实意思表示并且已按协议约定履行了部分义务，所以该协议成立并有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行各自的义务。关于原告要求被告按合同约定交付房屋的诉讼请求，根据《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。…。”的规定，因本案双方协议约定的房屋交付时间早已逾期，所涉开发项��已经竣工，所以被告应当按照前述法规的规定，积极申请有关部门进行验收，向原告交付符合国家规范、标准、符合使用条件的房屋；关于原告要求被告支付因其隐瞒该房屋楼梯设计瑕疵而产生的房屋差价款37115元的诉讼请求，原告所主张的瑕疵问题在《房屋拆迁补偿安置协议》并未作约定，本院难以从原告提供的照片中确认案涉房屋设计存在瑕疵，另外，前文已经述及房屋设计是否存在瑕疵需要权威部门认定，所以，本院不能支持原告的此项诉讼请求；关于原告要求被告支付迟延交付房屋而给原告造成的损失（按合同月租金计算）10000元的诉讼请求，本案被告未按约定期限交房，构成违约，应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定承担违约责任，但协议中约定了“过渡期补助费不在（再）给付”，违约责任中约定了因甲方的责任延长过渡期的自行过度的乙方，增加临时补助费。庭审中原告认可在过渡期内被告为原告提供了周转用房，并且至今原告仍在周转用房中居住。那么，按照有约从约的法律原则，原告的此项请求亦不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、被告中阳房地产于本判决发生法律效力后三十日内按原被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》的约定向原告刘兰庆交付符合国家规范、标准、符合使用条件的房屋；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3508元由原告负担3458元，由被告负担50元。刘兰庆不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：被上诉人隐瞒该房屋楼梯设���瑕疵，如果不能提供正常房屋，应该对房屋的贬值损失承担赔偿责任；上诉人迟延交付房屋，应向上诉人赔偿损失。中阳房地产服从一审法院判决，其针对刘兰庆的上诉理由答辩称：被上诉人的房屋不存在瑕疵，被上诉人为上诉人提供了周转用房，没有给上诉人造成损失。本院经开庭审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实有当事人的陈述及房屋拆迁补偿安置协议书等在卷佐证。二审中上诉人提供一组照片，证明该房屋存在设计瑕疵，房屋是否有瑕疵需要有关技术部门鉴定，依照片不能确定。本院认为，上诉人提供的现有证据尚不能证明其存在损失，如有损失可另行主张权利。违约责任中约定了因被上诉人责任延长过渡期，对上诉人增加临时补助费，但上诉人认可在过渡期内被上诉人为其提供了周���用房，并且上诉人至今仍在周转用房中居住，因此对上诉人的损失赔偿要求不能予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7016元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘玉华审 判 员 邹新录代理审判员 姜永涛二〇一五年十月二十九日书 记 员 孙海燕 更多数据：搜索“”来源：