（2015）枣民四商终字第136号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2015-12-24
案件名称
滕州大隆贸易有限公司与王彦朋物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省枣庄市中级人民法院
所属地区
山东省枣庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
滕州大隆贸易有限公司,王彦朋
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）枣民四商终字第136号上诉人（原审原告）：滕州大隆贸易有限公司。住所地：滕州市北辛路****号通盛上海花园。法定代表人：周高标，该公司总经理。委托代理人：秦德刚，该公司工作人员。委托代理人：贺建文，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：王彦朋。上诉人滕州大隆贸易有限公司（以下简称大隆公司）因与被上诉人王彦朋物业服务纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2015）滕商初字第731号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年8月1日，滕州中盛物业管理有限公司与滕州中盛房地产有限公司签订前期物业服务合同，将通盛上海花园委托滕州中盛物业管理有限公司进行前期物业管理服务。后滕州中盛房地产有限公司制定《通盛上海花园一期前期（住宅）业主临时公约》，约定物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，小高层每平方米0.5元／月，多层每平方米0.5元／月，逾期交纳物业管理费的每日按欠费金额之千分之三收取滞纳金。被告王彦朋购买了通盛上海花园30号楼3单元401住房一套（建筑面积113.68平方米），并与滕州中盛物业管理有限公司、滕州中盛房地产有限公司三方共同签订承诺书，承诺同意遵守《通盛上海花园一期前期（住宅）业主临时公约》，同意承担违反公约的相应责任。被告物业服务费为每月56.84元，从2011年1月1日起计算到2013年7月31日共计31个月，被告王彦朋共计欠物业服务费56.84元／月×31个月=1762.04元。原告以被告拒绝交纳物业服务费用为由诉至该院，要求判令被告支付物业费1762元及滞纳金，诉讼费用由被告承担。另查明：2013年12月18日，经市工商行政管理局批准，原告的名称自滕州中盛物业管理有限公司变更为大隆公司。原审法院认为，滕州中盛物业管理有限公司与滕州中盛房地产有限公司签订的前期物业服务合同、前期业主临时管理规约以及与被告王彦朋签订的承诺书是系真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。现滕州中盛物业管理有限公司已变更为大隆公司，原告大隆公司提供了物业管理服务，被告王彦朋作为通盛上海花园的业主应当履行给付物业费的义务。被告主张涉案房屋存在漏水等房屋质量问题及电瓶被盗的问题，与本案不属同一法律关系，被告若有证据证明原告未尽到义务致其财产损失，可另案起诉。关于被告陈述的卫生打扫不及时、不彻底及路灯维修不及时、草坪没有及时清理等问题，属于物业服务企业提供物业服务过程中的一般性瑕疵。虽然原告在该期间内提供的物业服务确实存在部分一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已提供了基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不能以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，使其服务质量下降，进而影响小区居民的生活质量，最终损害的是其他按时足额交付物业服务费的业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由，如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。因此，原告大隆公司依法向业主主张物业费的诉讼请求，理由正当，于法有据，该院予以支持。关于物业费金额，原告主张被告支付物业费1762元的诉讼请求，符合合同约定，该院应予支持。关于滞纳金的诉请，该滞纳金性质为违约金，原告作为物业服务单位，应当进一步提高服务质量，以期得到包括被告在内的大部分业主的最大满意，但是从本案查明的事实来看，原告所提供的物业服务中存在一般瑕疵，同时原告在庭审中未能提供双方约定物业费的具体交纳时间，亦未提供向被告催交物业费的证据，故原告主张滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。鉴于原被告之间系管理服务合同关系，原告应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好服务；业主对物业管理企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方的履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建安定和谐社区。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告王彦朋支付原告大隆公司2011年1月1日至2013年7月31日期间共31个月物业费1762元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告大隆公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王彦朋负担。上诉人大隆公司不服原判上诉称：原审认定事实错误。一、上诉人在一审庭审中并未明确表示对另案被告提供的一宗照片的真实性无异议；二、上诉人在一审中向法院提供了《业主临时公约》和《前期物业服务合同》，《业主临时公约》第三十条和第三十一条、《前期物业服务合同》第十条均明确了物业费的具体交纳时间。由于一审法院在上述二个方面认定事实的错误，导致成为一审法院不支持上诉人主张滞纳金的理由。综上，原审法院认定事实错误，导致判决结果错误，故请求二审法院依法判令：撤销原判，发回重审或改判被上诉人还应向上诉人支付滞纳金4494元。被上诉人王彦朋答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。二审经审理查明查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人主张的滞纳金是否具有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，上诉人向被上诉人提供了相应的物业服务，被上诉人应当向上诉人按照双方约定的时间交纳物业费。被上诉人逾期交纳物业费的行为，系违约行为，应当承担相应的违约责任，即应当向上诉人支付相应的违约金。但根据双方当事人的陈述及被上诉人提交的证据能够证明被上诉人向上诉人提供物业服务时，存在小区卫生差、安保不足、路面门铃损坏、拒收取暖费导致被上诉人无法享有供暖服务等问题。故本院依法认定上诉人在向被上诉人提供物业服务时，亦存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，双方的过错相抵，各自承担自己的违约责任。因此，被上诉人无需向上诉人承担给付违约金的责任。综上，上诉人的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人滕州大隆贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 莹审 判 员 孙 晓代理审判员 单 伟二〇一五年十月二十九日书 记 员 孔文慧 来自