（2015）吴民初字第851号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-04-27
案件名称
黄斌与殷传峰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄斌,殷传峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零八条，第一百一十三条第一款，第二百一十二条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴民初字第851号原告黄斌。被告殷传峰。原告黄斌诉被告殷传峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理，依法由审判员黄瑩适用简易程序独任审理，后裁定转为普通程序，由审判员周宏担任审判长，与人民陪审员郑志光、陆永进依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄斌、被告殷传峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄斌诉称，2013年12月4日，原、被告及案外人钱亚军签订《商铺租赁协议》，约定原告将金珺花园135幢A107室商铺赁给被告，租赁期限自2014年2月1日至2019年1月31日。原告与案外人钱亚军于2013年12月4日签订《协议补偿说明》，约定收取租金权利分配事宜。2015年4月，被告多次向原告表示将不予续租135幢A107室商铺，并于2015年4月22日将商铺钥匙交还给原告，该行为系被告单方违约。请求判令：1、解除原、被告之间签订的《商铺租赁协议》，解除日为2015年4月22日。2、支付2015年2月1日至2015年4月22日的房租22221元。3、支付承租商铺期间尚未结清的水电费3000元。4、支付2015年1月1日至2015年4月22日的物业费1550元。5、补偿商铺空置的经济损失25000元。6、将商铺空调机位墙体恢复原状。审理中，原告表示不主张第3、第6项诉讼请求，但要求增加补偿商铺空置三个月的物业损失费，计算到2015年7月31日，总计金额为2261.4元。被告殷传峰辩称，其确实与原告签订了《商铺租赁协议》，愿意解除协议，但应该以商谈时间2015年3月6日作为合同解除时间；愿意支付从2015年2月15日至2015年3月6日期间的租金及支付2015年1月1日至2015年3月6日的物业费；空置期间的损失及物业费均不同意支付。经审理查明，2013年12月4日，原告黄斌、案外人钱亚军共同与被告殷传峰签订商铺租赁协议，其中原告将其与其妻陈煊共同共有的位于苏州市吴中经济开发区城南街道金珺花园135幢A107商铺（建筑面积85.29m2，套内建筑面积73.54m2）租赁给被告使用，案外人钱亚军将位于苏州市吴中经济开发区城南街道金珺花园135幢A108的商铺租赁给被告使用。《商铺租赁协议》约定租赁期间自2014年2月1日至2019年1月31日。物业管理费由承租方自行向物业公司缴纳。租赁期内，若承租方违约，则双方协商解决赔偿事宜。合同订立后，被告向原告支付1万元押金。原告与案外人钱亚军在《协议补充说明》中约定A107商铺第二年租金为10万元。庭审中，双方一致确认房租是一年一付，先付后租，付租时间是每年2月15日-20日。2015年2月1日开始的房租未支付。以上事实，由原告提供的商铺租赁协议、协议补充说明、房产证、土地证及庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告签订的商铺租赁协议不违反法律规定，应属合法有效。当事人应当按照该合同履行自己的义务。关于合同解除，双方对解除商铺租赁协议均无异议，但对解除时间有异议。被告陈述2014年7月22日物业把商铺后面的门封了，影响其生意，故其于2015年3月6日找原告商量解决该问题，但原告没能解决该问题，故其表示不再承租该商铺，要求协商解除租赁关系，故合同解除日期应为2015年3月6日。被告提交装修图及照片予以证实。原告表示3月6日双方只就租金能否降低进行协商，并没有提到解除合同的问题。且对被告提出的问题，其和物业沟通过，后门是开着的，没有封掉，物业表示因为被告蛮横，所以是故意针对被告，但该问题不是房子本身造成的，房子是符合经营条件的。在2015年4月22日被告将租赁房屋钥匙交还其，其也表示愿意收回房屋，故《商铺租赁协议》解除日期应该是2015年4月22日。原告提交交接单予以证实。本院认为，被告并没有证据证明其于2015年3月6日明确向原告作出解除合同的意思表示，故本院实难采信被告的主张，故以钥匙交出之日即2015年4月22日作为商铺租赁协议解除之日。关于房租，原告陈述，房租是10万元一年，从2015年2月1日至2015年4月22日共计81天，租金为22221元。被告认可从2015年2月1日起其没有付过房租，但认为租金应从2015年2月15日付至2015年3月6日。由于原告主张不违法法律规定，本院予以支持，经核算，合同解除前应付房租为22191.78元。关于物业费，原告主张物业费收费标准为3.3元／平／天，公共设备运行费为500元／年，其中2015年4月22日至2015年7月31日期间的物业费是由于房屋空置而产生的物业费。被告对标准无异议，但只愿支付至2015年3月6日。本院认为，双方商铺租赁协议解除之日为2015年4月22日，故物业费理应截至2015年4月22日，经核算，被告应该支付的物业费为1203.98元。关于房屋空置的经济损失，原告认为被告提前解约，其需要三个月时间来找新的租客，故主张从2015年4月22日计算至2015年7月22日的空置损失25000元。被告认为双方合同解除之日起原告就可以找新的租客，不需要3个月之久。经本院询问，原告陈述如果被告继续承租，其可以收到这3个月的房租，被告提前解约给其造成了这3个月的损失，这属于实际损失，被告应该赔偿。本院认为，本案中，原告没有违反合同约定的情形，被告主动提出解除合同，已然是违反了商铺租赁协议第八条的约定，故被告方应该承担违约责任，鉴于双方对违约金未作具体约定，本院考虑到合同正常履行后原告可以获得的利益及原告因被告提前解除合同确实需要一定时间去寻找租户而造成的损失，故酌定损失为2个月租金即16666.6元，因被告向原告缴纳10000元押金，故该押金在上述费用中直接抵扣，剩余金额6666.6元应由被告支付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、九十六条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告黄斌与被告殷传峰就苏州市吴中经济开发区城南街道金珺花园135幢A107商铺的租赁协议于2015年4月22日解除。二、被告殷传峰于本判决生效之日起十日内支付原告黄斌租金人民币22191.78元，物业费人民币1203.98元，合计人民币23395.76元。三、被告殷传峰于本判决生效之日起十日内支付原告黄斌损失人民币6666.6元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费为人民币9196元，由原告黄斌负担1840元，被告殷传峰负担7356元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 周 宏人民陪审员 郑志光人民陪审员 陆永进二〇一五年十月二十九日书 记 员 沈紫艳 微信公众号“”