（2015）黔七民初字第1587号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2018-07-21
案件名称
刘微、张允刚与毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司、第三人毕节市住房公积金管理中心、第三人中国建设银行股份有限公司毕节市分行商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
毕节市七星关区人民法院
所属地区
毕节市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘微,张允刚,毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司,毕节市住房公积金管理中心,中国建设银行股份有限公司毕节市分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款
全文
贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2015）黔七民初字第1587号原告刘微，女，汉族，生于1984年1月27日，贵州省大方县人。原告张允刚，男，汉族，生于1983年8月25日，山东省博兴县人。被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司。法定代表人周俣成，系该公司董事长。委托代理人高竞鹏（一般代理），贵州圣谋律师事务所律师。委托代理人查杰（一般代理），贵州圣谋律师事务所律师。第三人毕节市住房公积金管理中心。负责人唐衍胪，该中心主任。委托代理人曹廷友（特别授权代理），该中心职工。第三人中国建设银行股份有限公司毕节市分行。负责人朱勇，系该行行长。委托代理人方洪伟（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。委托代理人张菘（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。原告刘微、张允刚诉被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（下称：龙鑫公司）、第三人毕节市住房公积金管理中心（下称：公积金管理中心）、第三人中国建设银行股份有限公司毕节市分行（下称：建设银行）商品房预售合同纠纷一案，本院2014年10月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，并于2014年11月18日作出（2014）黔七民初字第1417号民事判决。原告刘微、张允刚不服，提出上诉，毕节市中级人民法院于2015年4月20日作出（2015）黔毕中民终字第562号民事裁定书，以“原判决认定事实不清”为由，撤销原判，发回本院重新审理。本院于2015年5月11日登记立案后，依法另行组成合议庭，于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告刘微、张允刚，被告龙鑫公司委托代理人查杰，第三人公积金管理中心委托代理人曹廷友，第三人建设银行委托代理人方洪伟、张菘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：2013年4月30日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买被告位于毕节市七星关区学院路东城印象第1幢17层04号房，房屋建筑面积74.17平方米，套内建筑面积61.70平方米，总价为242,387.00元。原告于2013年4月30日支付了首付款20,000.00元，于2014年1月25日支付了首付款32,387.00元，并依被告要求交纳了契税2,424.00元、预告登记费80.00元、维修基金4,848.00元、预告抵押登记费80.00元、房屋登记及他项权证费160.00元、土地使用证费33.00元、印花税121.00元、电开户费529.00元、房产测绘费102.00元、水开户费750.00元、房产交易费150.00元、闭路电视开户费265.00元、管道煤气入户费2,500.00元等相关费用12,042.00元。通过第三人公积金管理中心委托第三人建设银行贷款的方式，2013年8月15日，原告与第三人建设银行签订了住房公积金借款合同向其借款190,000.00元，并按期偿还本金及利息。商品房买卖合同第十一条约定被告应于2013年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付原告；第十三条约定逾期交房超过90日的，原告有权退房。原告按合同约定完全履行了自己的义务。至今，被告仍未按合同约定的交房条件将该房交付原告。2014年9月4日，原告依约书面函告被告解除合同，同月5日，被告收到解除合同告知函，同月9日，被告与原告电话联系，但不同意解除合同。请求：1、判决解除原、被告双方签订的商品房买卖合同（合同编号：0091）；2、判决解除原告与第三人建设银行签订的住房公积金借款合同；3、判决被告于商品房买卖合同解除后10日内办理相关备案注销登记手续；4、判决被告返还原告购房首付款52,387.00元，契税、维修基金等相关费用12,042.00元，按银行同期贷款利率支付利息至2014年10月4日为3,610.20元，并支付自2014年10月5日起至被告实际款项付清之日止逾期付款的违约金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；5、判令被告返还原告已偿还第三人借款本金及利息15,626.39元（暂计算至2014年10月8日，已累计还款13期，每期1,202.03元，实际金额以第三人数据为准），并在解除住房公积金借款合同后偿还尚欠第三人本金及利息；6、判决被告支付原告违约金，商品房买卖合同约定违约金为全部已付款的0.01%，低于原告造成的损失，应以原告实际租房损失支付违约金为5,400.00元（2014年1月至9月）；7、判决支持原告再次购房时保留向被告追偿合理潜在损失的权利；8、本案诉讼费用由被告承担。以上费用合计89,065.59元。在审庭过程中，原告撤回第3项、第7项诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告刘微、张允刚提交如下证据：证据一：原告刘微、张允刚的身份证复印件。用以证明原告诉讼主体适格。被告质证意见：无异议。第三人公积金管理中心质证意见：无异议。第三人建设银行质证意见：对证据的三性均无异议。证据二：商品房买卖合同、住房公积金借款合同、计税清单、借条、收据、建设银行支付回执、建设银行个人贷款支付凭证。用以证明：原告履约及被告违约事实。被告质证意见：真实性无异议，但达不到原告举证目的。理由：1、该证据表明原告也未根据约定在2013年4月31日前付清全部首付款，其存在违约行为；2、原告在约定的交房期间届满后仍于2014年1月25日支付所欠的首付款，此行为表明其选择继续履行合同，且对继续履行合同后的交房期限没有约定。第三人公积金管理中心质证意见：无异议。第三人建设银行质证意见：对证据的三性均无异议。证据三：建设银行贷款帐户基本信息。用以证明原告还款情况。被告质证意见：对真实性无异议，认可贷款情况及本金余额，但与本案无关联性。第三人公积金管理中心质证意见：无异议。第三人建设银行质证意见：对证据的三性均无异议。证据四：租房合同、电费发票。用以证明原告实际租房损失。被告质证意见：1、没有其他证据印证，不认可租房协议的真实性；2、租房协议即便真实也与本案无关。租房协议项下的租金不能成为原告主张因被告违约产生损失的依据。本案诉争的房屋已于2013年12月31日前修建完毕，且有装修入住条件，而原告在明知其所购房屋已满足装修入住条件的情况下，选择另行租房居住，由此产生的损失与被告无关。第三人公积金管理中心质证意见：与公积金管理中心无关。第三人建设银行质证意见：对证据的三性均无异议。证据五：办理住房公积金贷款所需资料和程序。用以证明原告潜在损失情况。被告质证意见：对真实性无异议，但达不到原告证明目的。理由：原告与被告签订的商品房买卖合同具备完全履行的条件，没有不能交房，不能实现原告合同目的的情形，原告是否选择继续购买第二、三套房屋与被告无关，与本案无关。第三人公积金管理中心质证意见：无异议。第三人建设银行质证意见：对证据的三性均无异议。证据六：告知函、EMS回执及邮件单号查询信息。用以证明原告已书面告知被告解除合同。被告质证意见：真实性无异议，不认可证明目的，理由：1、商品房买卖合同中约定的房屋已在2013年12月31日前具备交付使用条件，足以实现原告的合同目的，被告不存在能交不交的拒绝履行合同的行为；2、该告知不具有法律意义上催告的后果，如果履行义务一方不能履行义务的，相对方应给对方期限，告知函起不到催告的后果。第三人公积金管理中心质证意见：无异议。第三人建设银行质证意见：对证据的三性均无异议。。证据七：宣传传单一份。用以证明原告按照被告当时的宣传，先付2万元，余下的款在交付房屋之前再付。被告质证意见：1、该宣传资料是否真实来源于被告，在没有其他证据印证的情况下，不予认可；2、被告确实发过此宣传资料，但是此资料上载明的楼盘并非本案诉争的楼盘，本案诉争的是东城印象一期，并非二期；3、首付款数额在合同第八条有明确约定，在合同签订之日向被告交付52,387.00元，不是20,000.00元。故此组证据达不到原告证明目的。第三人公积金管理中心质证意见：无异议。第三人建设银行质证意见：对证据的三性均无异议。被告辩称：原告刘微、张允刚与我公司于2013年4月30日签订编号为0091的《商品房买卖合同》合法有效。合同约定买受人于合同签订当日交付首期房款52,387.00元，出卖人于2013年12月30日交房。合同签订后，原告在合同签订当日支付了首付款20,000.00元。约定的交房期限内，我公司修建的房屋已经全部竣工并能够满足居住要求，只是未取得竣工验收合格证。我公司未能如期交房的原因是建设行政管理部门未及时进行竣工验收。超过交房期限后，原告于2014年1月25日支付了余下的首付款32,387.00元。原告在超过交房期限后仍选择继续履行合同，交付下欠的首付款，以积极的行为表明原告同意变更交房期限，同意延期交房。依照法律规定，一方当事人可以单方解除合同的情况分为两种，一是不能实现合同目的；二是一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行。在商品房买卖合同中，出卖人迟延交房，买受人要求解除合同，必须催告出卖人在三个月内履行，如三个月内仍未履行，方可以依法单方解除合同。本案中，交房期限内房屋已经竣工具备交付条件，不存在不能实现合同目的情况。原告请求解除合同之前，也未依法催告我公司在三个月内履行交房债务，其请求解除合同不符法律规定，本案合同不能解除。原告与第三人建设银行之间订立的《住房公积金借款合同》形成的是另一个独立的借款合同关系，与商品房买卖合同虽有联系，但两个合同纠纷既不是同一个诉讼标的，也不是同一类诉讼标的，不能混淆在本案中合并审理。对原告与我公司之间商品房买卖合同纠纷，公积金管理中心及建设银行既不享有独立的请求权，也与案件处理结果没有利害关系，不能作为第三人参加诉讼。原告的诉讼请求均不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。为支持其抗辩主张，被告龙鑫公司提交如下证据：证据一：营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证。用以证明被告诉讼主体资格适格。原告刘微、张允刚质证意见：无异议。第三人公积金管理中心质证意见：无异议。第三人建设银行质证意见：无异议。证据二：暂定资质证书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房屋预售许可证、商品房买卖合同、交款单。用以证明1、被告取得开发房地产的资质，开发建设位于毕节市环东路（现学院路）的东城印象1、2号楼房，手续完善，符合预售条件，与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效。2、被告超过交房期限后原告仍选择继续履行合同，交付下欠的首付款，以积极的行为表明原告同意变更交房期限，同意延期交房。超过原合同约定期限后交房，被告不构成违约。二原告质证意见：1、对第一个证明目的无异议。2、对第二个证明目的有异议，被告提交的证据只能证明取得了开发的资质，但不能证明本案诉争的房屋已符合交房条件。3、原被告签订的合同第十一条明确约定被告应出示工程竣工证明、有资质的机构出具的实测面积报告书，住宅出卖人应提供住宅质量保证书、使用说明书、分户验收表。4、虽然合同约定首付款为52,387.00元，但被告为了将房屋卖出去，主动采取以原告向被告借款的方式销售该房，原告是在被告引导的情况下才签了欠条，欠条与被告方所宣传的资料是一致的，形成证据链。我们只是积极履行合同的义务，不认同被告所提的同意延期交房的事实。5、被告的证据不能证实房屋符合交付条件，也不能证明我们有约定交首付款的情况。第三人公积金管理中心质证意见：无异议。第三人建设银行质证意见：对第一个证明目的无异议，对第二个证明目的，原告方后续向被告方还款的行为并不表明原告同意变更交房期限，只是原告的一种还款行为。。证据三：预购商品房抵押权预告登记约定书、建设工程竣工规划认可证。用以证明：被告龙鑫公司积极履行合同，本案不存在原告不能实现合同目的情况，原告无权要求解除合同。原告刘微、张允刚质证意见：对预购房抵押权预告登记约定书无异议，建设工程竣工规划认可证是在2014年11月才得到的，且也无验收的相关材料，不能证明房屋合格。即使是合格，也是超过了交房的期限，且产生于原告要求解除合同之后，这是被告在交房时就应向原告提交的文书之一。第三人公积金管理中心质证意见：无异议。第三人建设银行质证意见：原告的合同目的是在约定的期限内获得住房，但被告逾期数月未能交房。证据四：毕节市东城印象业主看房登记表。用以证明本案中诉争的东城印象一号楼于2013年12月31日前建设完毕，具备装修入住条件。原告可以对其所购的房屋进行装修入住，实现其合同目的。原告刘微、张允刚质证意见：1、真实性不能确定，与本案不具关联性。2、即使是真实的，本案诉争的房屋也不符合合同约定的交房条件。3、被告违反了相关行政法规的规定，未经验收合格是不允许交房的，依法应承担违约责任和行政处罚责任。4、即使是其他业主签收了，原告依然可以法律的方式来维护权利，不能因他人的行为认定原告该如何做。5、不应让守约的原告承担被告违法违约的法律后果。第三人公积金管理中心质证意见：无异议。第三人建设银行质证意见：该证据不能表明被告履行了交房义务。证据五：建设工程竣工验收备案表。用以证明毕节·东城印象小区1号、2号楼于2014年10月30日竣工验收，经评定为合格。原告刘微、张允刚质证意见：对此组证据的证明目的无异议，但是在我们要求解除合同后取得的。第三人公积金管理中心质证意见：与我方无关系。第三人建设银行质证意见：此组证据说明了被告方违约。第三人公积金管理中心述称：被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（下称龙鑫公司）开发建设毕节市学院路东城印象建设项目，于2012年9月4日取得（2012）毕商房预字第14号《商品房预售许可证》，准予预售东城印象1、2号楼。原告向龙鑫公司购买该建设项目房屋，双方于2013年4月30日订立《商品房买卖合同》，约定所购房屋为该建设项目第1幢17层04号房屋（住宅），套内建筑面积61.70平方米，按照套内建筑面积计算该房单价每平方米3,928.33元，总价款242,387.00元，首期支付房款52,387.00元，余款190,000.00元以公积金贷款支付。原告刘微、张允刚于2013年5月2日向第三人毕节市住房公积金管理中心（下称本中心）申请住房公积金贷款190,000.00元，经本中心审核原告相关信息后，本中心委托第三人中国建设银行股份有限公司毕节市分行（下称建行）与原告订立了《住房公积金借款合同》，龙鑫公司为连带责任保证人。依据该合同第三十五条的约定将借款190,000.00元划入原告指定的账户：账户名称毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，开户银行建行毕节市分行中山支行。本中心认为，原告刘微、张允刚诉被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（下称龙鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，争议标的包含了本中心委托建行借贷给原告用以购买涉案房屋的购房贷款及利息，且购房贷款直接支付给了龙鑫公司，《商品房预售合同》解除后，将致使《住房公积金借款合同》的合同目的无法实现，当事人有权请求解除，本中心对借款合同解除后应予返还的购房贷款和应当支付利息有独立请求权，故本中心是有独立请求权第三人参加诉讼，依照《民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条之规定，请求法院1、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，解除第三人毕节市住房公积金管理中心委托第三人中国建设银行股份有限公司毕节市分行与原告刘微、张允刚订立的《住房公积金借款合同》；2、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判令被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司将收受的购房贷款人民币190,000.00元返还给第三人毕节市住房公积金管理中心；3、判令原告刘微、张允刚向第三人毕节市住房公积金管理中心支付利息及罚息（以判决生效日贷款银行的数据为准），被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司承担连带责任。为支持其请求，第三人公积金管理中心提交了如下证据：证据一：住房公积金借款合同。用以证明原告向我中心借款的事实。原告刘微、张允刚质证意见：无异议。被告龙鑫公司质证意见：无异议。第三人建设银行质证意见：无异议。证据二：预告登记证。用以证明告向我中心贷款后将其购买的房屋抵押给我中心，并办理预告登记手续。原告刘微、张允刚质证意见：无异议。被告龙鑫公司质证意见：无异议。第三人建设银行质证意见：无异议。证据三：毕节市住房公积金贷款业务委托协议书。用以证明我中心与建行之间是委托关系，建行是受我中心委托发放贷款。原告刘微、张允刚质证意见：无异议。被告龙鑫公司质证意见：无异议。第三人建设银行质证意见：无异议。第三人建设银行述称：一、毕节市住房公积金管理中心提出的第一、第二项诉请符合法律规定，应得到支持。二、对于毕节市住房公积金管理中心提出的第三项诉请，我行认为利息和罚息的承担主体非原告刘微、张允刚，而仅是被告毕节市龙鑫佳业房地产开发有限公司。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因毕节市龙鑫佳业房地产开发有限公司（下称龙鑫公司）不能按照原告与其签订的《商品房买卖合同》依法履行义务，导致该房屋买卖合同解除，从而致《住房公积金借款合同》的合同目的无法实现，《住房公积金借款合同》因此而解除的原因非原告造成，所以，付息主体应为出卖人毕节市龙鑫佳业房地产开发有限公司，而非原告方。根据法律规定，龙鑫公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。2、关于罚息部分，所谓罚息，是借款人违约而应承担的一种处罚方式。但本案中《商品房买卖合同》的解除非原告方违约导致，而是出卖人龙鑫公司违约造成。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，本案原告与毕节市住房公积金管理中心之间的贷款合同的解除是双方均无过错的法定解除，所以均不需向对方承担任何责任。实际上，若贷款合同的解除给毕节市住房公积金管理中心造成损失，根据《侵权责任法》第三条：“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”的规定，因贷款合同的解除根本原因是毕节市龙鑫佳业房地产开发有限公司的违约行为造成，所以，毕节市住房公积金管理中心应要求毕节市龙鑫佳业房地产开发有限公司承担债权责任，而不应向原告主张违约责任。为支持其主张，第三人建设银行提交了如下证据：住房公积金借款合同。用以证明合同中第八条约定，借款人与售房人的纠纷均与贷款人无关，原告无权行使合同解除权。且本案中是两个不同的法律关系，不能一并处理。合同中第十条约定，说明了合同的相对性，应由原告来承担还款义务。如果原告需要提前还款，或要求商品房买卖合同解除、撤销或无效，是否应为提前还款，应提前以书面形式通知贷款人，要经建设银行同意。二原告质证意见：无异议。被告龙鑫公司质证意见：无异议。第三人公积金管理中心质证意见：无异议。经综合审查全案证据，原告提交的七组证据中，被告龙鑫公司及第三人公积金管理中心、建设银行对证据一、二、三、五、六的真实性无异议，且证据间相互印证，能证明本案基本事实，本院予以采信。证据四能证明二原告租房居住的事实，对此事实，本院予以确认。证据七系被告龙鑫公司发出的宣传资料，上面载明“一期准现房，首付2万元起”，由此可知最低首付款为20,000.00元，而不是首付款均为20,000.00元，故此组证据达不到原告证明目的。被告提交的五组证据，均为书证，能证明被告取得相关行政许可后，开发并预售“毕节·东城印象”1、2号楼，工程竣工后，于2014年11月28日在相关部门进行竣工验收备案的事实，对以上事实，本院予以确认，能部分达到被告证明目的。第三人公积金管理中心提交的三组证据，原告刘微、张允刚，被告龙鑫公司及第三人建设银行均无异议，本院予以采信，能达到第三人公积金管理中心的证明目的。第三人建设银行提交的证据，原告刘微、张允刚，被告龙鑫公司及第三人公积金管理中心均无异议，本院予以采信，能达到第三人建设银行的证明目的。根据对以上证据的分析与认定，本院确认以下事实：2013年4月30日，龙鑫开发公司作为出卖人，刘微、张允刚作为买受人，出卖人与买受人签订合同编号0091的《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房（预售）位于毕节市学院路环东路东城印象第1幢17层04号房，房号为1-1704，建筑面积74.17平方米，套内建筑面积61.70平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3,928.33元，总价款242,387.00元。买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首付款52,387.00元，余款190,000.00元，以银行按揭（公积金贷款）支付；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金，契税，物业服务费用，燃气费，水、电、闭路电视费；本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记。《商品房买卖合同》签订后，原告刘微于2013年4月30日向龙鑫开发公司支付了首期购房款20,000.00元，并于当日向被告龙鑫开发公司借款44,429.00元用于交付剩余的购房首期款32,387.00元及相关费用12,042.00元。2014年1月25日原告刘微归还被告龙鑫开发公司借款44,429.00元。2013年8月15日，作为借款人，根据第三人公积金管理中心的委托第三人建设银行与原告刘微、张允刚签订《住房公积金借款合同》，约定：原告刘微、张允刚向第三人建设银行借款人民币190,000.00元，用于购买被告龙鑫公司开发的位于毕节市七星关区学院路东城印象1幢1704号住房，借款期限为240个月，即从2013年7月29日至2033年7月29日，年利率为4.5%。原告不可撤销授权第三人建设银行将借款款项一次划入被告龙鑫开发公司账户。采取委托扣款方式还款，不允许提前还本。借款人提前还本时，须事先提出提前还本申请，并经贷款人或住房公积金管理部门同意。抵押财产为原告刘微位于毕节市七星关区学院路东城印象1幢1704号建筑面积74.17平方米的房屋。合同签订后，2013年8月15日，第三人建设银行将贷款金额190,000.00元转存至被告龙鑫公司账户。2013年12月31日，交房期限届满，被告龙鑫开发公司未向原告交付房屋。2014年9月4日，原告刘微、张允刚以被告逾期90日未交房，其有权退房为由，书面函告被告龙鑫公司，要求解除《商品房买卖合同》，被告龙鑫公司未同意。2014年10月17日，原告刘微、张允刚遂以前述诉请诉至本院，请求判如所述。另查明：被告龙鑫公司开发的东城印象第1幢楼房于2014年11月28日在相关部门进行竣工验收备案。本院认为：原告刘微、张允刚与被告龙鑫公司2013年4月30日订立《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应按照合同约定全面履行合同义务。被告龙鑫公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据合同约定，交房时间届满后90日内，被告龙鑫公司仍不具备约定的交房条件，二原告有权单方解除合同。合同约定交房日期为2013年12月31日，延长90日后至2014年3月31日，但在此期间，被告仍未交房。原告在交房时间届满9个月后的2014年9月4日书面通知被告解除合同，解除条件已经成就，二原告据此行使合同解除权，符合合同约定及法法律规定，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，二原告要求解除其与第三人建设银行签订的《住房公积金借款合同》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由此可见，合同解除意味着合同的权利义务关系消灭，违约金条款作为原合同的一部分，不具有独立性，因此违约金条款也应随之消灭。根据合同法的规定，合同解除的法律后果表现为返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，而不是违约责任。因此二原告要求被告按合同约定支付违约金的请求，本院不予支持。涉案商品房买卖合同解除后，被告龙鑫公司应将二原告支付的购房款返还二原告，并赔偿二原告因此所产生的损失。因此二原告要求被告龙鑫公司返还已付购房首付款、相关费用以及已向第三人偿还的贷款本金，并按银行同期贷款利率赔偿首付款和相关费用的利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故二原告要求被告龙鑫公司向第三人返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，本院予以支持。根据第三人公积金管理中心提交的《毕节市住房公积鑫贷款业务委托协议书》、《住房公积金借款合同》的约定，第三人建设银行系受第三人公积金管理中心委托向二原告发放货款，故此贷款的权利人实际为公积金管理中心。被告龙鑫公司主张二原告在被告超过合同约定的交房期限未交房的情况下，仍然选择继续履行合同，继续交付购房首付款，表明其同意被告就更交房期限，此抗辩理由仅为推测，且原告于2014年1月25日支付的款项已经通过双方签订书面《借条》的方式将该款性质由购房款转化为借款，原告向被告支付该款项不能视为同意延期交房。故对被告龙鑫公司的这一主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告刘微、张允刚与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司2013年4月30日订立的《商品房买卖合同》。二、解除原告刘微、张允刚与第三人中国建设银行股份有限公司毕节市分行2013年8月15日订立的《住房公积金借款合同》。三、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内返还原告刘微、张允刚购房首付款人民币52,387元、其他费用人民币12,042.00元及自2013年9月15日起至判决生效之日止原告刘微、张允刚已向第三人毕节市住房公积金管理中心归还的贷款本金及利息（以中国建设银行股份有限公司毕节市分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。四、被告龙鑫家业房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向原告刘微、张允刚赔偿以人民币64,429.00元为基数，自2013年4月30日起至实际返还完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。五、被告龙鑫家业房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向第三人毕节市公积金管理中心偿还原告刘微、张允刚自判决生效之日起就《住房公积金借款合同》剩余的贷款。六、驳回原告刘微、张允刚的其他诉讼请求。七、驳回第三人毕节市公积金管理中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币人民币10,372.00元，由原告刘微、张允刚承担人民币72.00元，由被告龙鑫家业房地产开发有限公司承担人民币10,300.00元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长 罗桂华审 判 员 肖 滨人民陪审员 赵明贵二〇一五年十月二十九日书 记 员 申开旭