（2015）苏中民终字第04131号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2015-12-17
案件名称
苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司与林尹林合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林尹林,苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第04131号上诉人（原审被告）林尹林。被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区虎池路88号。法定代表人张从俊，董事长。委托代理人丁建华、臧嘉，该公司员工。上诉人林尹林因合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00303号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年2月8日，苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥公司）与林尹林签订协议一份，约定林尹林承租钱ＸＸ桥公司所有的座落在本市钱ＸＸ桥小商品市场二楼四区2532号、实际使用面积约7.615平方米营业房。协议还约定林尹林向钱ＸＸ桥公司预缴营业房20年租金后即享有20年（自2012年2月8日起至2032年2月7日止期间）使用权。林尹林取得营业房使用权后，每年另行应缴纳设施物业管理费7310元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的日1%计日收取滞纳金等。协议签订后，钱ＸＸ桥公司向林尹林交付了约定营业用房，并为包括林尹林在内的商户提供了相应设施物业管理服务，林尹林未按协议支付承租营业用房自2012年10月8日起至2015年6月7日止期间32个月设施物业管理费16470元，钱ＸＸ桥公司经催讨未果诉至原审法院。以上事实，有钱ＸＸ桥公司提供的协议书一份、房屋所有权证一份以及当事人的陈述等证据经质证后所证实，原审法院予以确认。原审原告钱ＸＸ桥公司的诉讼请求为：林尹林立即支付钱ＸＸ桥公司商铺设施物业管理费16470元及逾期滞纳金（以1870元为基数第一期自2012年10月8日计算至判决履行之日，以3650为基数第二期自2013年6月8日计算、第三期自2013年12月8日计算、第四期自2014年6月8日计算、第五期自2014年12月8日计算至判决履行之日，五期均按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算）。原审法院认为，双方虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系协议所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案履行市场管理职责的主体系房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业，法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求，钱ＸＸ桥公司作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。钱ＸＸ桥公司和林尹林双方签订的协议书中关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的禁止性规定，故协议应认定为合法有效，双方均应恪守协议约定全面履行，至于费用的名称不影响其法律性质。本案双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，钱ＸＸ桥公司根据合同主张设施物业管理费16470元的诉讼请求并无不当，可予支持。林尹林认为协议签订不平等、只有权利没有义务可不支付约定费用，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳，林尹林还抗辩认为钱ＸＸ桥公司所提供的设施和服务没有明细项目、也不到位、管理不规范等，因此有权拒缴设施物业管理费，原审法院审查后认为，双方并未在合同中明确约定设施物业管理费的收费内容，钱ＸＸ桥公司应当按照其在其他诉讼中提供的设施物业管理费收费明细，向市场内的承租人提供相应设施和服务，但该明细并未作为合同附件，仅系对收费项目的列举，设施设备的有效运转需要不断更替和完善，市场推广和便民服务也应根据实际需求进行调整，难以以某个时间点的情形来断定钱ＸＸ桥公司未提供相应的商业设施和服务管理，对于钱ＸＸ桥公司在提供设施和管理服务过程中存在的问题，林尹林应通过合法合理的途径行使权利，以此为由不支付设施物业管理费的观点，原审法院不予采纳。当然，钱ＸＸ桥公司也应当切实提高服务意识和质量，注重消防安全管理，如设施和服务确有瑕疵，应当及时应对和整改，以促进市场的良好发展。林尹林作为合同相对方理应按合同约定支付设施物业管理费，未及时支付应承担相应的违约责任，钱ＸＸ桥公司主张的逾期付款滞纳金属违约金性质，钱ＸＸ桥公司自动放弃约定标准而根据中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍主张计算至林尹林实际给付之日止期间滞纳金，不违反法律规定，也未超出约定计算标准，原审法院亦予以支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：林尹林应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司支付自2012年10月8日起至2015年6月7日止期间设施物业管理费16470元及滞纳金（计算方式：以1870元为基数第一期自2012年10月8日起计算至实际给付之日，以3650元为基数第二期自2013年6月8日起计算、第三期自2013年12月8日起计算、第四期自2014年6月8日起计算、第五期自2014年12月8日起计算至实际给付之日，上述五期均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算）。案件受理费252元，减半收取126元，由林尹林负担。上诉人林尹林不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人拒付设施物业管理费的原因是管理费设定数额过高，显著超过当地同类市场的费用标准，致上诉人利益受损。二、被上诉人在确定管理费费用标准时，直接制作格式条款合同，未与上诉人进行协商，系属显失公平，依法可以变更。三、协议明确约定管理费按年调整及调整幅度原则上不超过20%，因此即使双方对调整额度无法协商一致，还是有参考依据的。四、被上诉人在与包括上诉人在内的经营户磋商过程中，即起诉到法院，在合理的变更未达成之前，物业管理费支付的条件尚未成就的情况下，原审法院作出判决缺乏依据。五、被上诉人在一审中单方改变物业管理费性质的约定，且所涉服务、设施提供不到位，在包括上诉人在内的经营户提出质疑的情况下，亦未举证证明。综上，请求二审查清事实，依法改判或者发回重审。被上诉人钱ＸＸ桥公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，本案系被上诉人基于双方当事人签订的《协议书》向上诉人主张商铺设施物业管理费产生的纠纷，《协议书》约定的主要权利义务内容为被上诉人作为所有权人提供设施物业管理服务、上诉人支付约定的费用。双方签订的《协议书》系当事人缔约时的真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，当事人均应恪守。协议中关于年设施物业管理费计收金额系手写填入，上诉人认为相关费用标准采用格式条款单方确定，未与上诉人协商，属可变更范畴的主张，缺乏法律依据。因相关费用标准由双方当事人共同书面约定，其权利义务安排并不损害国家、集体及第三人的利益，故上诉人认为费用标准超出当地同类市场的标准，致上诉人利益受损的主张，无相应依据，本院不予支持。因条款未明确费用标准是按年度执行上调还是下浮规定以及具体的调整幅度，故双方可以据此进一步协商确定，根据文义并未赋予有关部门主动调整的权利；如双方无法就此达成一致，根据合同法有关规定，不发生合同变更的效力。现被上诉人就相关费用支付问题诉至人民法院，请求法院作出裁判，并不违反法律规定。上诉人认为物业费用支付条件尚未成就，但未对此进行举证证明，本院不予支持。上诉人认为被上诉人在一审中单方改变物业管理费性质的约定，且所涉服务、设施提供不到位，被上诉人作为涉案房屋的所有权人为市场提供了设施物业管理服务，上诉人作为市场的承租户系前述设施物业管理服务的受益者，理应按照合同约定支付相应的费用，其认为被上诉人服务、设施提供不到位不应成为拒绝缴纳费用理由，其可另行主张权利。综上，上诉人林尹林的上诉理由依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费252元，由上诉人林尹林负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 孙 毅代理审判员 黄学辉二〇一五年十月二十九日书 记 员 闻 艺 来自