（2015）白民二终字第198号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-01-07
案件名称
荣兵与陈凤彬房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省白城市中级人民法院
所属地区
吉林省白城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
荣兵,陈凤彬
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）白民二终字第198号上诉人（原审原告）：荣兵，男，汉族，1977年8月15日生，现住吉林省松原市宁江区。委托代理人：刘天由，男，汉族，1981年10月28日生，现住吉林省长春市二道区。委托代理人：杨杰，吉林研法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈凤彬，男，汉族，1970年9月22日生，现住吉林省白城市洮北区。上诉人荣兵因与被上诉人陈凤彬房屋租赁合同纠纷一案，不服洮北区人民法院（2015）白洮民一初字第90号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人杨杰、刘天由，被上诉人陈凤彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2014年4月16日荣兵为乙方、陈凤彬为甲方签订房屋租赁合同，双方约定：第一条、甲方出租给乙方的房屋位于海明路门市房，出租房屋使用面积120平方米。第二条、租赁期共五年，自2014年5月7日起至2019年5月6日止，租金为每年380000元整。房屋租金的支付方式为分年度支付。每年需提前一个月支付房租。……第三条第二款、房屋租赁期间，采暖费、房屋租赁税、物业费全部由甲方承担……第七条第三款、乙方在租赁期未满，如需提前结束合同不继续承租，乙方应提前60天通知甲方终止本合同……本合同签订之日，乙方支付甲方抵押金20000元整，解除合同之日，乙方不违反本合同相关约定，不拖欠任何费用，甲方全额返还乙方抵押金。荣兵至今未向陈凤彬支付租金，并于2015年5月7日搬离涉案房屋。原审法院认为，荣兵、陈凤彬之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方均有约束力。陈凤彬提交的《关于海明路门市房租赁合同的补充条款》，荣兵对其真实性有异议，且否认其签订过该补充条款，陈凤彬在庭审中也承认该补充条款是魏巍代签，故该补充条款对荣兵没有约束力。根据房屋租赁合同约定，荣兵应于2015年4月6日之前向陈凤彬支付2015年5月7日至2016年5月6日的房屋租金380000元，2015年4月6日到期后荣兵未按合同约定支付房租，荣兵已违约。2015年5月7日荣兵已搬离涉案房屋，陈凤彬现已将该房屋出租，双方的行为已致合同目的不能实现，故荣兵请求解除合同的请求依法予以支持。关于抵押金问题，合同中约定：解除合同之日，乙方不违反本合同相关约定，不拖欠任何费用，甲方全额返还乙方抵押金。因荣兵未按合同约定期限支付房屋租金，已违反合同的约定，故其要求陈凤彬返还抵押金20000元的请求本院不予支持。荣兵主张的经济损失66000元是因荣兵的违约行为造成的，故荣兵请求陈凤彬赔偿经济损失66000元于法无据，本院不予支持。关于荣兵请求陈凤彬交付房屋租赁税完税证明的请求，根据合同约定缴纳房屋租赁税的义务在陈凤彬，庭审中陈凤彬向法庭出示了涉案房屋的税收完税证明，荣兵也承认该完税证明正是其诉求中要求陈凤彬提交的，故对荣兵要求陈凤彬交付房屋租赁税完税证明的请求依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，原审法院判决如下：一、解除荣兵与陈凤彬签订的《房屋租赁合同》。二、陈凤彬于本判决生效后五日内向荣兵交付“房屋租赁税完税证明”。三、驳回荣兵的其他诉讼请求。案件受理费975元由荣兵、陈凤彬各承担一半。宣判后，上诉人荣兵不服原审判决向本院提起上诉，其上诉理由归纳如下：1、原审判决以上诉人违约为由，判决被上诉人不予返还上诉人抵押金是错误的。租赁合同虽然约定了租金的交付时间，因租金数额可能变更，租赁合同也没有约定如果上诉人违约便不予返还抵押金，故原判这一认定是错误的；2、原审判决认定上诉人的经济损失66000元系上诉人违约造成的，原判这一认定错误。上诉人经济损失完全是因为被上诉人单方提前强行终止合同造成的。上诉人交纳了一整年的租金，在第一年租期未满的情况下，被上诉人便强行将上诉人的商品扔出门外并强行锁门，致使上诉人在第一年租期内无法继续经营，导致上诉人发生经济损失，租赁合同没有不交下一年度租金可以提前解除合同的约定，法律也没有这样的规定，所以上诉人的经济损失是被上诉人造成的，被上诉人理应予以赔偿。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第三项，改判被上诉人立即返还上诉人抵押金20000元，改判被上诉人立即赔偿上诉人经济损失66000元。被上诉人陈凤彬辩称，请求法院驳回上诉，维持原判。根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，归纳本案的争议焦点：被上诉人应否返还押金及赔偿损失。二审中，上诉人与被上诉人均未向法庭出示证据。本院二审审理查明，上诉人与被上诉人双方于2014年4月16日签订的《房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同中关于抵押金约定内容如下：“本合同签订之日，乙方（荣兵）支付甲方（陈凤彬）抵押金贰万元整，解除合同之日，乙方不违反本合同相关约定，不拖欠任何费用，甲方全额返还抵押金”。合同第六条关于甲、乙违约责任处理规定：“1、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应承担违约责任；2、乙方在经营期间，如有以下行为之一：（1）、利用本房屋从事违反国家法律法规活动的”；（2）、未经甲方同意，擅自更改房屋结构，造成安全隐患的”、合同第七条合同终止及解除的规定：“3、乙方在租赁期未满，如需提前结束合同不继续承租，乙方应提前60天通知甲方终止本合同”。合同签订后上诉人交纳了2014年5月7日至2015年5月6日的租金380000元并交纳抵押金20000元。其他事实与原审查明事实一致，对于原审查明事实予以确认。本院认为，一审中，陈凤彬提交的《关于海明路门市房租赁合同的补充条款》（以下简称补充合同），陈凤彬承认该补充合同是魏巍代签，荣兵对于魏巍的代签行为没有授权事后也未予追认，陈凤彬也未提供证据证明魏巍有权代理荣兵签订补充合同，故该补充合同条款对荣兵没有约束力。双方之间的权利义务关系应以2014年4月16日签订的合同内容予以确认。从双方2014年4月16日之间的合同内容看，未对20000元抵押金性质及一方违约后20000元抵押金的处理方式加以明确约定，只是约定合同解除时不违反合同相关约定，不拖欠任何费用抵押金全额返还。而合同中的违约责任规定未约定抵押金的处理问题，没有上诉人存在违约行为抵押金不予退还的约定，同时合同约定了上诉人提前终止合同的权利。故该抵押金与违约责任的承担并无必然联系。是否存在违约行为不是处理抵押金问题的前提条件。后双方因租金数额及交纳期限发生争议，被上诉人依据补充合同条款主张抵押金不予退还，没有合法依据，因为该补充合同并非上诉人本人签署，对上诉人不具有约束力。在双方租赁合同不能继续履行的情况下，被上诉人继续占有20000元抵押金没有合法依据，被上诉人应当返还上诉人。至于上诉人是否存在违约行为，应否承担违约责任，被上诉人在本案中并未提出反诉请求，双方可就违约争议另行解决。关于上诉人主张的损失部分，因双方虽然曾经在租赁期内发生过争执，但上诉人实际搬离租赁房屋是在第一年租赁期满以后，故对其损失主张不予支持。故上诉人的上诉请求抵押金返还部分有理，本院予以支持。综上，原审判决认定事实错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持洮北区人民法院（2015）白洮民一初字第90号民事判决第一、二、三项；二、陈凤彬于本判决生效后立即向荣兵返还抵押金20000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费975元，二审案件受理费975元，共计1950元，由荣兵承担1365元，陈凤彬承担535元。本判决为终审判决。审 判 长 孔庆江审 判 员 李玉良代理审判员 曹宝明二〇一五年十月二十九日书 记 员 李立群 搜索“”