（2015）昆民初字第2500号

裁判日期: 2015-10-29

公开日期: 2017-12-18

案件名称

张玉青与唐建良、唐惠芬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张玉青,唐建良,唐惠芬

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款

全文

江苏省昆山市人民法院民事判决书（2015）昆民初字第2500号原告张玉青（曾用名张玉清）。委托代理人高元林，江苏海联海律师事务所律师。委托代理人吴燕青，江苏海联海律师事务所实习律师。被告唐建良。委托代理人冯建中，昆山市开发区律胜法律服务所法律工作者。委托代理人蒋英，昆山市开发区律胜法律服务所法律工作者。被告唐惠芬。委托代理人陈骄，江苏誉腾律师事务所律师。原告张玉青与被告唐建良、唐惠芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月1日作出（2014）昆民初字第3048号民事判决书。被告唐建良、唐惠芬不服该判决，提起上诉后，苏州市中级人民法院于2015年5月15日作出（2015）苏中民终字第01252号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2015年6月11日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，并于2015年9月28日、2015年10月26日公开开庭进行了审理，原告张玉青及其委托代理人高元林、吴燕青、被告唐建良及其委托代理人冯建中、被告唐惠芬委托代理人陈骄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉青诉称：原告张玉青与被告唐建良房屋买卖合同纠纷一案经昆山市人民法院审理并主持调解，双方达成协议，协议经（2004）昆民一初字第222号民事调解书确认。调解书中明确“昆山市玉山镇兵希盛庄村XX组北管泾XX号如被拆迁，张玉青应按规定及时搬迁，唐建良应将所得拆迁补偿安置费用总数中的50%给付张玉青。”2012年5月9日，被告唐建良与昆山开发区新城拆迁有限公司签订《拆迁补偿安置协议书》，通过产权交换的方式取得拆迁补偿安置权益，总计为四套房屋及车库。现各套房屋及车库已交付完成，依原民事调解书，应将其中的两套房屋给付原告张玉青。虽经多次主张，未果，现原告张玉青居住在被拆迁房屋内，该房屋面临随时被拆的可能。被告唐惠芬与被告唐建良系夫妻关系，且系拆迁安置房的共有权人，应当承担共同责任。故起诉至法院，请求判令：被告唐建良、唐惠芬给付原告张玉青拆迁安置权益的50%，具体为2015年8月21日的评估价2386110元-139923.17元-利息（以139923.17元为本金，从起诉之日开始按照银行利息计算至2015年8月21日）之和，再乘以50%；诉讼费用由被告承担。被告唐建良辩称：原告张玉青依据（2004）昆民一初字第222号民事调解书，向贵院起诉没有法律依据，被告唐建良也愿意按调解书内容全面履行义务。调解书中明确被告应将拆迁补偿安置费用的50%给付原告张玉青，但是“补偿安置费用”并非“补偿安置权益”，原告张玉青把补偿安置费用变换成补偿安置权益没有法律依据。根据农村拆迁条例的相关规定，动迁补偿拆迁安置是对农村户口且房屋所有权人的补偿安置，原告张玉青无权享有。法院所指的“费用”并非“权益”，只有费用，才可以确定并计算。根据补偿安置协议，拆迁房总费用是454709.28元，只需支付原告张玉青2273**.64元，现原告张玉青居住在动迁房内2年，致使动迁部门无法对该动迁房屋实施拆迁，导致被告唐建良在补偿安置中违约。调解书中已明确房屋买卖合同已经解除，房屋已返回给被告唐建良，原告张玉青没有理由享有拆迁补偿安置的权益。从公平合理原则来讲，原告张玉青买房的价格为95000元，该动迁费用达450000元之多，按照约定，被告唐建良支付一半的费用，也已远远超出了95000元房屋购房款，且原告张玉青从2001年居住至今已有13年之久，也将房屋出租给他人使用，调解书权利义务公平合理。被告唐建良房屋置换三套房屋，多了2个平方，可以再置换一套房屋的指标，当时向动迁办支付了139923.17元才拿到了第四套房屋。因此，即便原告张玉青诉请成立，也不能享受多的2个平方的指标及完全自己掏钱贴钱购买房屋的权益。综上，请求法庭驳回原告张玉青的诉请。被告唐惠芬辩称：原告张玉青起诉的是给付之诉，依据是昆山市人民法院（2004）昆民一初字第222号民事调解书，其应当通过执行程序处理，再行起诉违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项的法律规定。根据调解书第二条，拆迁之前的房屋产权是归被告方，根据《物权法》的规定，房屋拆迁补偿和原告张玉青无关。根据调解书第三条的约定，这里用到两个词“费用、给付”，并没有提及拆迁权益由原告张玉青享有一半，现在根据补充安置的费用总计454709.28元，仅需支付一半即227354.64元即可，而原告张玉青至今未按调解书约定及时搬迁应当承担相应责任。拆迁所得的房屋，四套房屋每套的均价在14万元左右，在拆迁补偿协议中被告另行支付了139923.17元用于补差，实际支付上述款项用于另行购买了另一套房屋，该部分的房屋款项并不在补偿安置拆迁费用中。根据土地管理法规定，农村宅基地拆迁享有的主体是本村村民，是一户一宅的原则，原告张玉青并非本地村民，其在老家也享有拆迁补偿的权益，拥有农村宅基地，无权享有被告宅基地的拆迁权益。在原调解书中，没有涉及到被告唐惠芬。被告唐建良个人作出的承诺是否侵犯被告唐惠芬的利益，该调解书是否有效，涉及其他法律问题。综上，驳回原告张玉青的诉讼请求。经审理查明：2004年1月9日，本院立案受理了“唐建良与张玉清房屋买卖合同纠纷”一案，并于2004年3月22日出具（2004）昆民一初字第222号民事调解书，载明：“1、解除唐建良与张玉清于2001年2月15日订立的买卖昆山市玉山镇盛庄村XX组（北管泾XX号）房屋的合同；2、张玉清返还唐建良昆山市玉山镇兵希盛庄XX组楼房一幢（建筑面积268.5平方米）及小屋二间（建筑面积32.7平方米）；3、张玉清可无偿居住使用上述房屋至唐建良与有关拆迁部门订立拆迁协议之日止，上述房屋如被拆迁，张玉清应按规定及时搬迁，唐建良应将所得拆迁补偿安置费用总数中的50%给付张玉清；4、考虑无偿居住房屋及可得50%拆迁补偿安置费用的因素，张玉清已向唐建良支付的房款9.5万元归唐建良所有，不再返还”。因涉及拆迁补偿，昆山开发区新城拆迁有限公司委托昆山中房房地产评估有限公司对被告唐建良位于开发区兵希动迁房进行评估，昆山中房房地产评估有限公司于2011年12月25日采用成本法进行评估，评估房屋建筑面积为楼房260.37㎡，平房33.28㎡，其中楼房评估单价为704.78×（1+4.5%）×75%=552.37元/㎡，评估价格为143820.57元；平房评估单价为306×60%=183.6元/㎡，评估价格为6110.21元；区位补偿金为900×260.37=234333元；房屋总评估价为384264元。2012年5月9日，被告唐建良（乙方）与昆山开发区新城拆迁有限公司（甲方）签订《昆山市房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定安置房为现房，住宅安置地点为夏驾园新村NXX号楼XX室，建筑面积86.92㎡，车库22㎡，总价为144481.6元；夏驾园新村NXX号楼XX室，建筑面积86.92㎡，阁楼53.38㎡，车库7.82㎡，总价为133850元；夏驾园新村TXX号楼XX室，建筑面积85.09㎡，车库21.95㎡，总价为141737.2元；夏驾园新村TXX号楼XX室，建筑面积85.09㎡，车库21.69㎡，总价为141550元。合计建筑面积为344.02㎡，超面积10㎡以70元/㎡结算，计700元；73.65㎡以470元/㎡结算，计34615.5元；乙方应承担安置房资金合计596934.3元；甲方应补偿乙方被拆迁房屋补偿金、区位价补偿金、搬家补助费等与安置房总价相抵扣后，乙方实际支付甲方139923.17元。后，被告唐建良实际支付了该差价，并获得了置换了协议中约定的四套安置房。另查明，建筑编号为夏驾园新村NXX号楼XX室及XX号车库对应公安编号为昆山开发区夏驾园富苑XX号楼XX室、阁楼及XX号车库，已为被告唐建良出售给案外人叶亚军，于2012年11月6日办理了产权登记。建筑编号夏驾园新村NXX号楼XX室及XX号车库对应公安编号为昆山开发区夏驾园富苑XX号楼XX室及XX号车库（房屋产权证号分别为30××95、30××01），该房及车库登记在被告唐建良及唐惠芬名下，登记时间为2012年纪9月10日，现为被告唐建良装修，尚未投入使用。建筑编号夏驾园新村TXX号楼XX室及XX号车库对应公安编号昆山开发区夏驾园贵苑XX号楼XX室及XX号车库（房屋产权证号分别为30××97、30××98）。该房及车库登记在被告唐建良及唐惠芬名下，登记时间为2012年纪9月10日，现空置。建筑编号夏驾园新村TXX号楼XX室及XX号车库对应公安编号昆山开发区夏驾园贵苑XX号楼XX室及XX号车库（房屋产权证号分别为30××08、30××99）。该房及车库登记在被告唐建良及唐惠芬名下，登记时间为2012年纪9月10日，现空置。又查明，原告张玉青与被告唐建良、唐惠芬在庭审中达成一致意见，确认调解协议中“拆迁补偿安置费用”并非“拆迁安置房的市场价”。再查明：经原告张玉青申请，本院委托苏州天元土地房地产评估有限公司对涉案的四套拆迁安置房的市场价进行了评估，确认在2015年8月21日时点上述拆迁安置房屋总价值为2386110元。以上事实由民事调解书、昆山市房屋拆迁补偿安置协议书、昆山市房屋拆迁评估单、房屋装修设备评估单、昆山中房房地产评估有限公司说明、动迁摸底清单、房屋产权登记信息查询、房产证、评估报告及双方当事人在庭审中的陈述等在卷予以证实。本院认为：原告张玉青与被告唐建良虽然在（2004）昆民一初字第222号民事案件中就涉案房屋拆迁权益的处分达成调解意见，但该意见中关于“拆迁补偿安置费用”的约定不明，双方亦无法就该部分确认一致，也无法通过文义解释对该部分内容进行确定，因此原告张玉青通过民事诉讼确认该部分争议，属于人民法院受理民事案件范围。被告唐建良、唐惠芬关于重复诉讼的抗辩意见，本院不予支持。原告张玉青与被告唐建良、唐惠芬争议焦点为“拆迁补偿安置费用”系被征收房屋的各项补偿款总和即596934.3元-139923.17元=457011.13元，还是四套安置房及车库，抑或安置房的市场价值。原告张玉青与被告唐建良达成的调解协议，已经本院确认，该协议合法有效，当事人均应信守。现当事人就调解协议中约定的“拆迁补偿安置费用”发生争议，应当从买卖合同的履行过程、协议达成的背景、昆山地区的拆迁惯例等确定当事人真实意思表示。原告张玉青与被告唐建良之间的房屋买卖合同虽因违反法律强制性规定而无效，但被告唐建良的反复行为亦有违诚信。双方在调解协议中就拆迁房的“补偿安置费用”及原交易购房款95000元进行了约定，这一调解方案针对买卖房屋的拆迁后的利益，从50%的比例来看属于同等分享该利益，系当事人之间基于法律强制性规定、基本的诚信理念而达成的一种妥协。原告张玉青与被告唐建良双方均在昆山生活多年，且经办了农村房屋买卖，双方对昆山地区的农村房屋拆迁事宜应有所了解，应当知悉农村房屋拆迁中“低进低出”的惯例，应当知晓农村房屋拆迁后的真实价值在于安置房而非拆迁补偿协议中载明的补偿价。如按照被告唐建良、唐惠芬的抗辩意见，“补偿安置费用”为各项补偿款总和457011.13元，该解释亦与50%的同等分享拆迁利益的约定比例相悖，在调解协议中也未能达到权利义务的平衡，亦与一般社会的朴素认知相违背。综上，原告张玉青与被告唐建良虽然在调解协议中用“补偿安置费用”，但应排除该协议载明的房屋补偿价，再考虑双方表述中含有“费用”的字样，结合原告张玉青的起诉，本院确定双方实际意思应当为四套安置房及车库的市场价值。被告唐惠芬与被告唐建良系夫妻关系，且对被告唐建良处分涉案房产已知悉但多年内均未提出异议，可以认定被告唐建良的行为符合家事代理的特征，其应与被告唐建良共同承担义务。被告唐建良实际参与了房屋拆迁事宜，作出大量工作，因该房的产权人为唐建良，故所涉拆迁事宜应当由其经办，亦属合理，当事人也应当有此认知，该内容附属于调解协议。被告唐建良关于安置房仅剩余2平方左右时通过贴补款项而多获得一套拆迁安置房屋的抗辩意见，因该行为属于农村房屋拆迁中的正常选择，符合一般人的理性认知，非具有特殊利益，亦属于调解协议附属内容。关于集体组织成员所享有的宅基地权益，因被告唐建良在调解书中通过预期拆迁利益的分配进行了处分，故该抗辩意见本院不予支持。综上，被告唐建良、唐惠芬的上述抗辩意见，本院不予支持。原告张玉青与被告唐建良、唐惠芬均未提供证据证明拆迁安置房差价139923.17元的具体缴款时间，本院参照被告唐建良、唐惠芬获得拆迁安置房权属登记的时间即2012年9月10日开始计算，至2015年8月21日的利息共计为26317.99元。综上，被告唐建良、唐惠芬应支付原告张玉青款项总计为（2386110元-139923.17元-26317.99元）*50%=1109934.42元。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：被告唐建良、唐惠芬于本判决生效后十日内支付原告张玉青补偿安置费用的50%，即1109934.42元。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5778元，保全费5000元，两项合计10778元，由被告唐建良、唐惠芬负担。该款原告张玉青已预交，被告唐建良、唐惠芬于本判决生效之日起十日内将该款支付原告张玉青。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审　判　长　　孙守旺人民陪审员　　黄　征人民陪审员　　汤永兴二〇一五年十月二十九日书　记　员　　陈丽洁关注公众号“”