（2015）杭萧民初字第1736号

裁判日期: 2015-10-29

公开日期: 2016-02-03

案件名称

杭州钱鸿实业集团有限公司、杭州萧山钱鸿交通器材有限公司与杭州名景酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市萧山区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杭州钱鸿实业集团有限公司,杭州萧山钱鸿交通器材有限公司,杭州名景酒店有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条

全文

杭州市萧山区人民法院民事判决书（2015）杭萧民初字第1736号原告杭州钱鸿实业集团有限公司。法定代表人沈柏根，董事长。原告杭州萧山钱鸿交通器材有限公司。法定代表人沈柏根，董事长。两原告共同委托代理人张军，浙江五联律师事务所律师。被告杭州名景酒店有限公司。法定代表人任红，执行董事。委托代理人吴建峰，浙江钱江潮律师事务所律师。原告杭州钱鸿实业集团有限公司、杭州萧山钱鸿交通器材有限公司诉被告杭州名景酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理后，依法由代理审判员施娓玮适用简易程序进行审理。后变更代理审判员王银燕适用简易程序于2015年5月18日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人张军和被告委托代理人吴建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州钱鸿实业集团有限公司、杭州萧山钱鸿交通器材有限公司诉称：位于萧山区经济技术开发区市心北路221号、223号201室和301室为原告杭州钱鸿实业集团有限公司，223号401室、1-1-501、1-1-502、1-1-503、1-2-501、1-2502、1-2503、1-2504、1-2505和30个车位为原告杭州萧山钱鸿交通器材有限公司所有。两原告共同于2014年12月19日与被告签订了《房屋租赁合同合同书》（被告实际于2014年9月26日租赁了上述房屋），合同约定了房屋租赁期限为自2014年9月26日起至2024年3月25日止。年租金为3116802.7元。该房屋租金三年不变，被告应在每年2月5日及8月5日前支付下一半年租金。关于合同的解除约定为：被告未按期足额交付租金，经催告逾期15天的，原告可书面通知被告解除合同，被告应向原告按当年总租金20%支付违约金，同时被告应赔偿原告索赔的律师代理费用。另外，合同还对车位的使用进行了约定。在合同履行过程中，被告应按合同第五条第二款约定在2015年2月5日前支付下一半年度租金1558401.35元。但是被告违反约定未支付下一半年租金。为此，原告于2015年2月26日进行了催缴房屋租赁费的通知，被告收到通知后至今仍不支付租金。自此，双方签订的《房屋租赁合同书》已经解除，被告应将案涉案房屋和车位归还原告并承担相应违约责任等。故原告起诉要求：一、被告将位于萧山区经济技术开发区市心北路221号、223号201室、301室、401室、1幢1单元501室、1幢1单元502室、1幢1单元503室、1幢2单元501室、1幢2单元502室、1幢2单元503室、1幢2单元504室、1幢2单元505室房屋和30个车位归还给原告；二、被告赔偿原告自2015年3月26日起至判决确定归还之日止按每天8658元计算的房屋占用费损失；三、被告支付违约金623360.54元（年租金3116802.70元×20%）；四、被告支付律师代理费60000元。审理期间，原告发现被告将案涉房屋一层600平方米转租给了案外人包宗洋经营足浴，经与包宗洋案外协商后，包宗洋支付原告2015年8月1日起一年的租金340000元，故原告变更第一项诉讼请求，即案涉租赁房屋一层中被告转租给包宗洋的600平方米不要求被告腾退返还；变更第二项诉讼请求为被告赔偿原告自2015年3月26日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费，其中自2015年3月26日起至2015年7月31日止按年租金3116802.70元计算为1093016元，自2015年8月1日起按年租金2776802.7元（3116802.70元-340000元）计算至实际腾退之日止。被告杭州名景酒店有限公司辩称：原告存在一房两租，有未按约交付租赁物的违约行为，原告与案外人董加伟于2011年9月24日就案涉房屋签订了房屋租赁合同书，租赁期限为2011年9月25日至2024年3月24日，董加伟承租后，在2012年5月将房屋一楼600平方米转租给了包宗洋经营足浴，转租期半年。原告在没有与董加伟解除租赁合同的情况下，又与被告签订租赁合同，是一房两租的行为。因为房屋一楼600平方米已经由董加伟转租，原告实际并未按照合同约定将合同项下的房屋交付给被告。基于该原因，被告不同意按合同约定的时间和金额支付租金，原告以被告未按约支付租金解除合同没有依据。被告经营酒店，投入了巨大的装修费用，还经原告同意加装了电梯等设施，所以如果原、被告解除合同，原告应当赔偿被告装修及改扩建的费用损失。原告收取房屋租金也没有向被告开具发票，这是违法行为。原告主张的违约金过高。综上，被告认为，原告提出解除合同没有事实和法律依据，请求法院驳回。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间租赁的权利和义务，对解除合同条件、违约金和索赔损失、律师费等作了约定。2、租赁房屋和车位表各一张，证明涉案房屋和车位租赁情况。3、十二本房屋产权证，证明涉案房屋产权属原告所有。4、催缴房屋租赁费的通知和特快专递单各一份，证明原告对被告未按合同约定交纳租金的违约行为进行了合理催告，且原告依据合同约定对房屋租赁合同书予以解除的事实。5、委托代理合同和律师费支付凭证各一份，证明原告对被告进行索赔支付了律师费6万元。经质证，被告对证据1真实性无异议，但被告的合同没有附件。其中一层是由案外人包宗洋使用并经营足浴，被告没有实际租用。对证据2、证据3的真实性没有异议，一层开足浴的600平方米与本案缺乏关联性。对证据4，被告没有收到过，就该通知书的内容而言，双方合同是否解除的意思表示也是不明确的。对证据5没有异议。经审查，本院认为，原告提供的上述证据是客观、真实的，且与本案事实具有关联性，故本院均予以认定。被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了原告与董加伟签订的房屋租赁合同一份，证明2011年9月份原告将案涉房屋租赁给了董加伟。经质证，原告对被告提供的证据的真实性没有异议，该合同与原告提供的合同是延续关系，根据合同第3条租赁期限约定可以看出延续性，从租金上也可以看出，前三年租金不变，第四年上浮10%，原告提供的合同正好是在该合同约定租金的基础上上浮了10%。从签订合同的时间也可以看出延续性。第一份合同中有一个装修期，因为是延续的合同，现合同中没有装修期，两份合同的其他条款一字不差，前份合同的附件就是现在合同的附件。经审查，本院认为，被告提供的证据是客观、真实的，从合同签订的过程、主体及内容来看，该租赁合同与原告提供的租赁合同系延续关系。经审理，本院认定以下事实：2011年9月24日，两原告与董加伟签订《房屋租赁合同》一份，约定两原告将其所有的位于萧山经济技术开发区市心北路221号、223号201室、301室、401室、1幢1单元501室、1幢1单元502室、1幢1单元503室、1幢2单元501室、1幢2单元502室、1幢2单元503室、1幢2单元504室、1幢2单元505室的房屋（建筑面积4566.41平方米）出租给董加伟，租赁期限为12年，即自2011年9月25日起至2024年3月24日止，其中前六个月为装修期，自2012年3月25日起每一年度为一个租赁年度，共计12个租赁年度。合同还对租金标准、支付方式、30个车位等作了相应约定。2012年5月22日，董加伟与案外人包宗洋签订《房屋租赁合同书》，约定董加伟将1层600平方米的房屋转租给了包宗洋用于经营足浴生意，租赁期限为2012年6月1日至2020年7月31日。2012年7月，董加伟与其他股东出资成立了杭州名景酒店有限公司。合同履行过程中，董加伟按约支付了2014年9月25日前的租金，但未支付2014年9月25日之后租金，故两原告于2014年11月起诉董加伟，要求解除合同并支付相应租金。在诉讼过程中，两原告和董加伟案外自行协商，于2014年12月以杭州名景酒店有限公司的名义与两原告重新签订了《房屋租赁合同书》一份，由被告杭州名景酒店有限公司承租上述董加伟与两原告签订的《房屋租赁合同》中所涉及的中誉万豪广场一至五层房屋的房屋，合同约定内容包括：1、租赁期限为自2014年9月26日起至2024年3月25日止，租金为年租金3116802.7元，租金三年不变，自第四年起以三年一个调价周期，在前一周期年租金基础上上浮10%，租金半年一付，先付后用，每次支付当年租金50%，第一期租金1558401.35元应于双方签订本租赁合同之日支付，后续每一期租金在每年2月5日和8月5日前支付下一半年租金；2、本合同房屋租金，出租方不提供发票，房产租赁税与承租方无关，如承租方需要发票，出租方提供发票，因此产生的相关房屋租赁税费由承租方承担；3、租赁期间，两原告将其在中誉万豪广场享有使用权的30个车位（3区域车位9个、9区域车位19个，平面车位2个）无偿借给被告使用，但被告应承担车位使用管理费并服从物业服务公司对车位使用的管理，租赁期间，第一年免费使用，第二年开始，如出租方需收回上述车位，提前3天通知承租方，承租方无条件返还车位；4、如被告未按期足额支付租金，逾期30天以上或者逾期超过3次的，两原告可书面通知另一方解除本合同，除本合同另有约定，违反合同的一方，应向另一方按当年月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；5、双方任何一方违背本合同条款的行为均为违约行为，应就违约行为给对方造成的经济损失进行赔偿，除本合同另有约定，本合同概况约定其他违约金为违约行为发生当年总租金的20%；6、一方违约，承担对方为实现本合同之债的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。租赁合同签订后，被告支付了2014年9月26日至2015年3月25日的半年租金，但未按合同约定在2015年2月5日前支付2015年3月26日至9月25日的半年租金，故原告于2015年2月26日通过邮政快递向被告邮寄了《催缴房屋租赁费通知书》，内容主要为通知被告在收到本通知书后十五日内支付租金和违约金，如不履行，两原告予以解除合同。被告于2月27日签收快递之后仍未支付相应租金。故原告于2015年3月18日向本院提起诉讼。本院认为：两原告和被告签订的《房屋租赁合同书》合法有效，双方均应按约履行。两原告将租赁房屋交付给被告使用，但被告未按合同约定在2015年2月5日前支付2015年3月26日至9月25日的半年租金，经两原告书面催讨后仍未支付，被告的行为已经构成违约，两原告有权按合同约定行使解除权。因被告在收到两原告的《催缴房屋租赁费通知书》后十五日内未支付租金，也未对原告行使约定解除权提出异议，故双方之间的房屋租赁合同在2015年3月15日予以解除。合同解除后，被告应及时返还租赁物，包括1层至5层的房屋和30个车位，其中1层中董加伟转租给案外人包宗洋经营足浴的600平方米因原告与案外人包宗洋自行协商，故原告在本案不要求被告返还腾退。合同解除后，原租赁合同不再履行，在被告仍占有使用案涉房屋的情况下，被告应参照租金标准支付原告自2015年3月26日起至腾退房屋日止的占用使用费。关于违约金的诉请，考虑被告的违约程度和原告的实际损失情况，本院酌情调整按1个月租金标准即259734元作为被告赔偿给原告的损失。原告主张的律师代理费60000元的诉请，符合双方合同中的约定，且原告已实际支出该费用，故本院予以支持。被告关于原告实际未按合同约定将房屋交付给被告使用以及原告解除合同没有依据的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。被告关于原告应赔偿被告装修及改扩建费用的损失的抗辩意见，因被告未提供相应证据予以证明也未在本案中提出反诉，故本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、杭州名景酒店有限公司在本判决生效后十五日内腾退并返还杭州钱鸿实业集团有限公司、杭州萧山钱鸿交通器材有限公司位于萧山区经济技术开发区市心北路221号、223号201室、301室、401室、1幢1单元501室、1幢1单元502室、1幢1单元503室、1幢2单元501室、1幢2单元502室、1幢2单元503室、1幢2单元504室、1幢2单元505室的房屋（不包括一层转租给案外人包宗洋经营足浴的600平方米）和30个车位（3区域车位9个、9区域车位19个、地面车位2个）；二、杭州名景酒店有限公司在本判决生效后十五日内赔偿杭州钱鸿实业集团有限公司、杭州萧山钱鸿交通器材有限公司自2015年3月26日起至腾退之日止的房屋占有使用费（其中自2015年3月26日起至2015年7月31日止按年租金3116802.70元计算为1093016元：自2015年8月1日起按年租金2776802.7元计算至实际腾退之日止）；三、杭州名景酒店有限公司在本判决生效后十五日内支付杭州钱鸿实业集团有限公司、杭州萧山钱鸿交通器材有限公司违约金259734元；四、杭州名景酒店有限公司在本判决生效后十五日内支付杭州钱鸿实业集团有限公司、杭州萧山钱鸿交通器材有限公司为实现本案债权而支出的律师代理费60000元；五、驳回杭州钱鸿实业集团有限公司、杭州萧山钱鸿交通器材有限公司的其余诉讼请求。如杭州名景酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26488元，减半收取13244元，由杭州名景酒店有限公司负担11790元，杭州钱鸿实业集团有限公司、杭州萧山钱鸿交通器材有限公司负担1454元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）代理审判员　　王银燕二〇一五年十月二十九日书　记　员　　陈　燕来源：