（2015）章民一初字第1811号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2016-06-22
案件名称
原告曹宇诉被告赣州远景房地产开发有限公司、罗水生商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
赣州市章贡区人民法院
所属地区
赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹宇,赣州远景房地产开发有限公司,罗水生,赖院生,詹世聪
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2015）章民一初字第1811号原告曹宇。委托代理人李冠霆，江西钨都律师事务所律师，特别授权代理。被告赣州远景房地产开发有限公司。住所地：赣州市章贡区大公路***号。法定代表人罗水生，系该公司董事长。被告罗水生。被告赖院生。被告詹世聪。被告赖院生、詹世聪委托代理人邓战华、张志强，江西宋城律师事务所律师，一般代理。原告曹宇诉被告赣州远景房地产开发有限公司（下称远景公司）、罗水生商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理中原告曹宇追加赖院生、詹世聪为本案被告。原告曹宇的委托代理人李冠霆，被告罗水生，被告赖院生、詹世聪的委托代理人张志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年1月12日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，约定：原告以134286元的价格购买被告位于赣州市章贡区八境路八景苑的x幢x单元xx、xx号房产；被告应于2004年6月30日前交付商品房，若逾期60天，原告有权要求继续履行合同，且要求被告向原告支付交付期限第二天起按已交付房款万分之七的违约金；房屋交接应由被告出具证明文件且签署房屋交接单。交付期限届满后，虽然原告一直向被告主张要求被告交付商品房，但被告声称房产由于案外人非法占有暂时无法交付，待被告排除案外人占有后方才交付。原告请求判令：1、被告继续履行《赣州市商品房买卖合同》，交付位于章贡区八境路34-36号第x幢x单元xx.xx商品房；2、被告向原告支付自2004年7月1日起至商品房实际交付之日止的按原告已交付房款万分之七计算违约金（暂计至2015年5月30日计人民币374120.79元）；3、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告的身份证，证明原告诉讼主体资格；证据2、被告的企业信息，证明被告赣州远景房地产开发有限公司已经被吊销；证据3、商品房买卖合同，证明1、原、被告存在房屋买卖合同关系；2、原、被告双方约定了交付房产的期限；3、双方约定了逾期交房的违约责任；证据4、发票、房款说明，证明原告已按合同约定交付了所有购房款；证据5、起诉状、证明，证明1、被告因第三人非法占有本应交付原告的房屋，而无法交付；2、原告一直向被告主张权利；证据6、赣州远景房地产开发有限公司股权决议书，证明追加的两被告是该公司的股东。被告罗水生辩称：一、原告是向远景公司购买房屋，因为远景公司是有限责任公司，所以答辩人个人不承担任何责任，法律后果应由远景公司承担；二、原告诉状所称的都不是事实，原告还有近一半的房款尚未交清，远景公司已经交付给原告房屋，也为其办理了房产证。被告罗水生为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：证据1、民事判决书，证明1、原告的房屋没有被第三方占有；2、原告是可以使用该套房屋的，是占有房屋的人阻止原告进入房屋。被告赖院生、詹世聪辩称：1、本案追加赖院生、詹世聪诉讼主体不适格；2、本案已过诉讼时效。原告及被告提交的证据，经庭审举证、质证，本院对此认证如下：被告罗水生、赖院生、詹世聪对原告提供的证据1、2三性无异议，被告赖院生、詹世聪对原告提供的证据6三性无异议，故对上述三份证据的三性予以确认。二、被告罗水生、赖院生、詹世聪对原告提供的证据3即商品房买卖合同的附件缺少了，房屋交付使用验收单没有，说明被告已经把房屋交付原告了。对证据4的房款说明有异议，这份证据没有原件，而且上面盖章的公司行政人事部的章，原告尚欠被告26643元。经审查原告提供的证据3附件中有交付使用验收单，该验收单反映原告的委托代理人许凤元在交付使用验收单上盖章，能证明原、被告办理了房屋的交接，证据4虽然没有原件，但是被告没有提供反驳证据，其认可材料上记载的数据，故本院对被告提供的证据3、4的三性予以确认。被告赖院生、詹世聪对原告提供的证据5有异议，本院通过审核被告罗水生提供的证据1民事判决书，确认原告提供的证据5中与民事判决书相一致部分内容的三性。原告对被告罗水生提供的证据1真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，不能证明该套房屋没有被案外人占用，本院认为原告没有提供反驳证据，该民事判决书已生效，故本院对该证据的三性予以确认。经审理查明：原、被告于2004年1月12日签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，合同约定：原告以分期付款的方式购买被告开发的位于赣州市章贡区八境路34－36号八景苑的x栋x单元xx、xx号房产一套，单价为680元∕平方米，房屋总价款为人民币134286元；首期付总房款的40%，余款在房屋交付前付清；出卖人（被告）应当在2004年6月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用；房屋交接应由被告出具证明文件且签署房屋交接单；被告逾期交房的，逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之七的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起7日内退还全部已付款，并按原告已付款的每月2.1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之七［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。合同签订后，原告依约定支付了120000元房款，尚欠26643元房款，原告的委托代理人许凤元在交付使用验收单上盖章，被告在合同约定的时间为原告办理了房屋所有权证及国有土地使用权证。由于案外人郭荣俊、赖梅梅在进原告房屋单元楼的第一层第八台阶安装了防盗门，导致原告无法入住。原、被告协商未果，原告诉至法院。另查明：赣州远景房地产开发有限公司于1999年12月17日经赣州市工商行政管理局批准成立。被告罗水生、赖院生、詹世聪分别出资320万元、320万元、160万入股，系赣州远景房地产开发有限公司股东。赣州远景房地产开发有限公司因未参加工商企业注册年度检验，于2008年被赣州市工商行政管理局吊销营业执照。2004年4月被告赣州远景房地产开发有限公司曾起诉郭荣俊、赖梅梅，要求其从非法强占的房产中搬离，并赔偿损失等。该案经一、二审判决，要求郭荣俊、赖梅梅搬出所占用的位于赣州市章贡区八境路34号八景苑的x、x号店铺及八景苑x栋xx、xx、xx、xx、xx室号五套住房以及若干间车库，以上房屋不包括原告购买的。本院认为：原告与被告远景公司订立的《赣州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，属合法有效，双方均应严格履行约定的义务。被告罗水生、赖院生、詹世聪作为赣州远景房地产开发有限公司的股东，在赣州远景房地产开发有限公司被吊销营业执照后应及时成立清算组对公司债权债务进行清算，故原告起诉四被告主体适格。现有证据可以证实被告远景公司已将涉案房屋交付给原告，并为其办理了房屋产权证，由于案外人郭荣俊、赖梅梅的行为导致原告不能入住，损害了原告的利益，原告可以依法向侵权人主张权利。法院对被告远景公司起诉郭荣俊、赖梅梅一案中判决要求郭荣俊、赖梅梅腾房，其中所要求腾出的房不包括原告所购买的房屋，故原告诉请要求被告继续履行合同并交付房屋，承担违约金无事实及法律依据，本院对此主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告曹宇的诉讼请求。案件受理费6912元，由原告曹宇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或赣州市中级人民法院递交上诉状正本及副本共三份，并按照规定预交上诉费（缴至：开户行：招商银行赣州长征大道支行，帐号：999011905710888，户名：江西省赣州市中级人民法院），上诉于赣州市中级人民法院。审 判 长 李明炯审 判 员 李 恒人民陪审员 黄家胜二〇一五年十月二十九日书 记 员 李兆莎 更多数据：