（2015）杭江九民初字第265号
裁判日期: 2015-10-29
公开日期: 2015-12-29
案件名称
陈来茹与浙ＸＸ浙青马房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈来茹,浙ＸＸ浙青马房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十条
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江九民初字第265号原告陈来茹。委托代理人章一磊，浙江杭天信律师事务所律师。特别授权代理。被告浙ＸＸ浙青马房地产开发有限公司。住所地杭州市江干区九环路**号*幢****室。法定代表人张法荣，该公司董事长。委托代理人陆凤麟，浙江六和律师事务所律师，特别授权代理。原告陈来茹为与被告浙ＸＸ浙青马房地产开发有限公司（以下简称华浙青马公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年6月24日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员沈澄独任审判，于2015年7月22日公开开庭进行了审理。原告陈来茹的委托代理人章一磊、被告华浙青马公司的委托代理人陆凤麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈来茹诉称，2011年2月18日，原、被告签订商品房买卖合同，约定总房款1580678元，于2013年6月15日前将涉案房屋交给原告使用。之后，原告依约按时支付购房款1270678元。然被告因自身原因，造成涉案房屋的施工进度出现拖延，进而无法按时向原告交付涉案房屋。为此，原、被告协商未果。直到起诉时，被告仍未通知交房，更未将涉案房屋交付给原告使用。商品房买卖合同第九条第5款属于格式合同中被告加重原告责任，排除或限制原告主要权利的条款，对作为消费者的原告是不公平、不合理的规定。在原告已经支付了80%以上购房款的情况下，被告还占有房屋不予交付，这是对消费者的不公平。依据《中华人民共和国合同法》第40条、《消费者权益保护法》第26条规定，该条款应属于无效，同时依据《合同法》第60条规定，原告可以要求被告交付房屋，并要求被告依约承担逾期交房的违约责任。房屋迟延交付，导致土地使用年限减少、房屋老化折旧和价值贬损；房屋建成后交付越迟，维修成本越高，房屋会出现了价值贬损，被告应对此赔偿原告遭受的经济损失。被告在售房时曾口头承诺，给予原告等期房购房人一个车位、交付定金10万后减少10万元购房款，均未兑现。综上，请求：1、判令被告立即向原告交付房屋，并办理产权登记手续；2、确认商品房买卖合同第九条第5款及附件八补充协议第八条第1款系无效条款；3、判令被告支付逾期交房违约金183740元（1270678×0.02%×723天，自2013年6月16日起暂算至2015年6月9日，要求计算至判决生效日止）；4、判令被告向原告交付车位一个并减少购房款10万元；5、判令被告赔偿原告因逾期交房造成房屋老化折旧、土地使用年限减少、维修成本增加等给原告带来的经济损失14万元；6、判令本案全部诉讼费用由被告承担。被告华浙青马公司辩称，一、根据双方签订的商品房买卖合同，原告购买被告开发的商品房，原告分期支付购房款，原告于签约当日支付50%的购房款790678元，于2011年8月17日支付48万，于2012年2月17日支付31万元，合同同时约定，原告应于商品房交付前付清总房款。原告自认截止到本案开庭之当日，仅支付购房款1270678元，剩余购房款31万元仍未付清。根据合同约定，原告的行为已经构成违约，被告不具备交房义务。二、原告要求确认合同部分条款无效，缺乏依据。涉案合同经过工商备案，工商行政管理部门已对合同内容进行了审查。就该合同条款内容而言，并无原告所说的加重原告责任，排除或限制原告主要权利的条款。合同约定的付款方式，是双方当事人协商一致的意思表示。原告未按约支付购房款，作为后履行义务的一方，享有拒绝将房屋交付给原告的后履行抗辩权。三、原告未按约付清购房款项，被告不存在逾期交房的情况，所以原告要求被告承担逾期交房的违约金缺乏依据。四、原告要求被告交付一个车位并减少购房款缺乏合同依据。五、原告要求被告赔偿逾期交房的经济损失与要求被告支付逾期交房的违约金系重复计算，且系原告未按约付清购房款才导致被告未向原告交付房屋，责任在于原告，故该项诉请不能成立。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。对于诉称的事实，原告陈来茹提交了以下证据：1、商品房买卖合同及附件、补充协议二，以证明原就原告购买九润公寓12幢2单元1003室商品房签订买卖合同及所作的相关约定；2、发票2份、温馨提示函1份，以证明原告已支付了购房款共计1270678元，以及被告因自身原因无法按期交房；3、九润公寓优雅生活卡协议书，以证明被告承诺支付定金10万元减10万元购房款，被告书面承诺存5万享受5万优惠；4、（2013浙杭钱证内字第14458号）公证书中的“一期业主感恩大回馈”，以证明被告口头承诺购房有赠送车位的优惠。被告对证据1的三性无异议；对证据2的三性无异议，但认为被告未向原告交房的主要原因，不是因为施工无法交付而是因为原告未按约付清购房款，如果原告按时交纳购房款，被告是同意支付逾期交房违约金的。对证据3的真实性合法性无异议，但认为与本案没有关联性，协议书的内容只能反映被告售房时有存5万减5万的优惠，而且签协议书的时间早于双方签订定金合同的时间；对证据4的真实性合法性无异议，但对证明力有异议，该证据的内容反映被告承诺的赠与是附条件，即购房者必须于2013年10月13日之前办理收房手续，而原告显然不符合该条件。被告提交了以下证据：5、商品房买卖合同，以证明原、被告双方的合同关系及相关相定；6、定金合同，以证明原、被告签订合同时，已享受存5万减5万的购房优惠；7、催告函和业主温馨提示函各1份，以证明原告未按约支付购房款，被告催告原告支付购房款；原告对证据5的三性无异议，但认为第9条第5款、附件八补充协议的第8条第1款属于霸王条款，应当认定无效；对证据6无异议；但被告所述分期付款房价上浮5%后再减1万不能成立。定金合同并未区分一次性和分期付款存在不同的房价；定金合同约定房屋总价为156万，商品房买卖合同却变成158万，不但没有降低5万反而增加了价款，即使房价上浮5%，也不是商品房买卖合同中约定的158万；对证据7的三性无异议，但对其内容不予认可，原、被告双方还处于争议状态，商品房延期竣工导致原告处于不安状态，不能继续履行合同，并非原告故意违约；之后双方对违约责任也进行协商，但双方对原告到底应付多少钱还是存在争议。本院对上述证据审查后认为，上述证据的真实性均可予确认，反映的内容与原、被告讼争的事实相关联，本院予以确认。综上，本案事实认定如下：2011年1月16日，原、被告签订协议书，约定一、……。二、原告在九润公寓首次开盘当日（1幢、12幢），持本协议购房可享受优惠，即享受总价人民币5万元优惠。……2011年1月23日，原、被告签订定金合同，约定原告预订杭州市江干区九润公寓12幢2单元1003室房屋，单价每平方米17720元，总金额1562550元。原告同意签订本合同时支付定金人民币10万元，作为原、被告双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，原告支付的定金转为房价款，买卖双方其他条件以双方签订的商品房买卖合同为准。双方约定原告应于2011年1月27日前到九润公寓现场销售展示中心与被告签订商品房买卖合同，并按商品房买卖合同约定支付房款。2011年2月18日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买杭州市江干区九润公寓12幢2单元1003室商品房一套，建筑面积88.18平方米，单价为每平方米17925.58元，总价款为1580678元。第七条付款方式及期限，原告按下列第2种方式按期付款……2、分期付款，原告于签署本合同当日支付房款790678（总房款的50%）；于2011年8月17日支付房款48万元；于2012年2月17日支付房款31万元。作为强调，原告应于商品房交付前付清总房款。第八条买受人逾期付款违约责任，原告如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按期逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过120日，……；（2）逾期超过120日后，……。2、出卖人依据本条约定解除合同的……。第九条交付期限及条件，被告应当在2013年6月15日前，蒋符合下列各项条件的商品房交付原告使用：……但如遇到下列特珠原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：……5、交房期限届满，原告应支付给被告的款项未付清的，被告有权拒绝向原告交房，交付日期相应顺延到原告付清全部应付款项为止，顺延期限不视为交付逾期。除本合同第九条规定的特殊情况以外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1及2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、逾期不超过120日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，原告有权解除合同。……。2、本合同及补充协议中有特别约定的按特别约定执行。如遇到本合同第九条规定的情形，则出卖人不承担违约责任。该合同有八个附件。附件八：补充协议内容……八、关于房屋权属登记的约定：1、原告应在被告向其得供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清应付给出卖人的所有有关该房屋的款项。买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向被告提供证件、材料和费用。若原告未与被告结清款项的，被告有权拒绝将办理权证的资料提供给原告，其后果由原告承担。2011年2月25日和8月15日，原告分别支付给被告九润公寓三围村12-2-1003预售购房款790678元和48万元。2012年3月6日，被告向原告发出催告函，要求原告于2012年3月15日前付清其应于2012年2月17日前支付的分期购房款31万元。如原告未在2012年3月15日前付清该笔购房款的，被告将按合同第八条的相关约定进行处理。2013年6月，被告向原告发出温馨提示函，通知原告涉案房屋因工程建设进度原因未能如期竣工，在2013年6月15日前，不具备交付条件。在该提示函中，被告同时告知原告仍未履行涉案合同第七条的约定，未付清全部购房款，为此提示原告：1、尽快付清全部房款，如在2013年6月15日前全额付清房款，被告愿意承担合同第十条约定的违约责任，……。另外，原告的付款行为已构成逾期，对逾期部分，被告将按照合同第八条的约定主张违约金。2、如在2013年6月15日前仍未全额付清房款，被告将按约不承担逾期交房责任，并根据合同第八条约定，追究原告逾期付款违约责任，直至全额付清房款之日止。自原告付清全部购房款的次日开始，如涉案房屋仍不具备交付条件，则开始计算被告逾期交付违约责任，违约金计算方式为：……。3、根据计算公式得出的逾期交房具体违约金额，再与原告逾期付款的违约金进行冲抵，被告会在原告办理收房手续时一并结算。被告并承诺：一旦原告符合收房条件，争取在尽量短的时间内以交房通知书的方式通知原告交来收房。2013年9月30日，被告以ems方式向原告寄送了业主温馨提示函和一期业主感恩大回馈。在业主温馨提示函中，原告表示涉案房屋于2013年10月12日前经验收合格达到交付条件，但原告至今尚未按约支付购房款。根据涉案合同第九条相关规定，告知原告：1、如原告在2013年10月13日前仍未支付分期购房款及相应逾期利息款的，被告将按约推迟交付房屋。待原告全款付清购房款后七日内再向原告寄发交付通知书，交付时间以通知的日期为准。2、如原告于2013年10月13日前付清全部分期款项及相应逾期利息款，被告将于2013年10月13日寄发交付通知书，交付时间以通知的日期为准。在一期业主感因大回馈中，被告表示凡在2013年10月13日前成功办理收房手续的一期业主（2011年12月31日前签约的业主），均可获得被告提供的超值大礼：一重礼：价值七万元的购车位优惠券；二重礼：……。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。原告要求确认涉案合同第九条第5款系无效条款，根据合同的内容，该条正确的表述应为合同第九条第二款第5项，该条系合同关于交付期限及条件的约定，第二款系对被告即出卖人可延期交房的五种情况的约定。涉案合同附件八第八条系关于房屋权属登记的约定。上述条款系涉案合同的一部分，与合同其他条款特别第七条付款方及期限的相关约定相互对应，因此涉案合同虽系被告提交的格式条款，但并无免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形。因此原告以上述条款属于格式合同中被告加重原告责任，排除或限制原告主要权利的条款为由，要求确认上述条款无效的诉讼请求，本院不予支持。原告未按合同约定的时间付清购房款，被告可依约延期交房。原告要求被告立即交付房屋、办理产权登记手续、支付逾期交房违约金并支付逾期交房经济损失的诉讼请求，本院不予准许。原告未提交证据证明被告在售房时曾口头承诺原告支付10万元定金后减少10万元购房款。从原、被告签订协议书、定金合同及商品房买卖合同的时间、内容分析，签订的协议书、定金合同的时间早于商品房买卖合同的时间，因此应认为最后签订的商品房买卖合同的内容已涵盖了前述协议书和定金合同的约定，涉案房屋的价格应以商品买卖合同的约定为确定依据。因此，原告要求被告减少购房款10万元，无事实依据，本院不予支持。被告在2013年9月30日寄给原告的一期业主感恩大回馈中表示，凡在2013年10月13日前成功办理收房手续的一期业主，均可获得价值七万元的购车位优惠券。被告的上述意思表示与被告是否口头承诺购房者可获得赠送车位的优惠并无关联，因此原告要求被告交付一个车位的诉讼请求，亦无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条之规定，判决如下：驳回原告陈来茹的诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币5568.5元，由原告陈来茹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币11137元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员 沈澄二〇一五年十月二十九日书记员 王洁 来源：百度“”